Mỹ Trước Nguy Cơ Vỡ Bong Bóng Bất Động Sản Như 2007-2008

- Dưới đây là 2 đồ thị US House Price Index (HPI) và biểu đồ so sánh giữa HPI và chỉ số tiền thuê tương đương (OER). Nhiều vấn đề thực tế đều được thể hiện chỉ thông qua 2 biểu đồ bên dưới:

1. Phân tích US HPI

- Nominal index (màu xanh) tức ám chỉ giá nhà theo thời gian mà không điều chỉnh lạm phát và real index (màu tím) là đã điều chỉnh lạm phát theo cơ chế "All Items Less Shelter" thể hiện rõ hơn về sức mua thực tế giá nhà.

- Giai đoạn 1991-2007: giá nhà tăng đều và tăng tốc tăng mạnh khi gần đến 2007. Kết quả HPI đạt đỉnh Nominal ở 224 vào năm 2007.

- Giai đoạn 2007-2012: giá nhà sụp giảm mạnh mẽ do khủng hoảng tài chính 2008 khiến HPI giảm mạnh. và tạo đáy danh nghĩa Nominal ở 177 vào tháng 03/2011.

- Giai đoạn 2012-2022: Hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt sau đại dịch COVID-19, khi chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất thấp kích thích nhu cầu mua nhà. HPI Nominal đạt 389 vào tháng 6/2022.

- Giai đoạn 2022-hiện nay: giá nhà tiếp tục tăng mạnh, HPI Nominal đạt 436 vào tháng 12/2024.

**Các điểm nổi bật cần nhìn nhận:

🟢 Trên danh nghĩa, giá nhà tại Mỹ vẫn tăng đều trong vòng gần 35 năm qua. Dù đã từng trải qua các khủng hoảng lớn như 2008 hay Covid-19, giá bất động sản vẵn tăng khủng. Việc này vẫn đang diễn ra trong bối cảnh các big owners đang siết lại nguồn cung hàng BDS do đã khoá khoản vay giá rẻ. Tình trạng số nhà được bán khớp lệnh cũng đã giảm mạnh so với giai đoạn 2020-2022.

🟢 Sau 2022, FED tiến hành QT thì giá nhà vẫn tăng. Điều này chúng tỏ lượng hàng tồn kho vẫn ở mức thấp trong khi các big owners không nhả hàng do đã chốt được gói vay giá rẻ. Để dễ hiểu hơn thì có thể xem đây là giai đoạn cung hàng hạn chế. Một nguyên nhân khác là do độ tự tin, lạc quan của các nhà thầu không cao. Chỉ số Builders Confidence Index hay còn gọi là Nahb Housing Market Index đang ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm. Các nhà thầu đang khá bi quan để tiến hành xây dựng mới, nguyên nhân vẫn do giá cả vật liệu, số lượng việc làm v..v

🟢 HPI danh nghĩa cao nhất lịch sử nhưng HPI thực tế sau khi đã tính lạm phát thì giá trị còn chưa đạt được so với giai đoạn khủng hoảng năm 2008. -> Giá trị thực tế quá khác biệt so với giá trị danh nghĩa.

2. Phân tích so sánh giữa HPI và OER

Biểu đồ này so sánh chỉ số giá nhà (House Price Index - HPI) (đường màu xanh) với chỉ số “tiền thuê tương đương” (Owners’ Equivalent Rent - OER) (đường màu đỏ) tại Mỹ từ năm 1991 đến tháng 12/2024. Ngoài ra, biểu đồ cũng thể hiện khoảng chênh lệch (spread) giữa HPI và OER qua các giai đoạn:

- Tháng 1/2006: Chênh lệch 39.2%

- Tháng 6/2012: Chênh lệch thu hẹp xuống còn 0.4% (sau khủng hoảng bất động sản 2008)

- Tháng 5/2022: Chênh lệch đạt đỉnh 60.6%

- Tháng 12/2024 (mốc mới nhất trên biểu đồ): Chênh lệch giảm nhẹ còn 53.9%

🟢 Quốc gia nào đi nữa thì cũng gặp vấn đề so sánh giá mua và giá thuê. Và với con số 50-60% thì chênh lệch thuê-mua đang rất lớn. Và điều này chứng minh rõ ràng về việc giá bất động sản thì có thể tăng đột biến còn giá thuê nhà thì không. Lý do HPI thường chịu tác động lớn từ lãi suất thế chấp, cung - cầu nhà ở, thu nhập hộ gia đình, chính sách tín dụng, còn OER phụ thuộc vào nhu cầu thuê. Thông thường, khi giá nhà quá cao so với giá thuê thường là cảnh báo cho thấy giá nhà đang overvalued.

🟢 Một vấn đề khác dưới thời Trump 2.0 đang khiến chênh lệch giá mua/giá thuê tiếp tục nới rộng là sự khác biệt về di cư, số việc làm giữa các tiểu bang. Trong đó, các khu vực từng rất hot như các thành phố lớn thuộc California hay Seattle đang có dấu hiệu chững lại. Trong khi khu vực vành đai mặt trời (Sun Belt) như Texas, Floria, Georgia tiếp tục hot. -> Nhìn nhận lại vấn đề Dân số và các đặc điểm nhân khẩu học khá quan trọng đến đánh giá thị trường. Tăng trưởng dân số, cơ cấu tuổi, xu hướng di cư, mức thu nhập và thói quen tiêu dùng đều cần được đem ra đánh giá.

3. Vậy quay trở lại với câu hỏi Mỹ có rủi ro vỡ bong bóng như năm 2007-2008 hay không?

- Tương tự năm 2022, 2 đồ thị trên đã từng đe doạ mạnh thị trường. Hàng loạt các tổ chức, nhà phân tích đều đánh giá bất động sản Mỹ sẽ đổ sập mạnh sau 2022. Và khi giá nhà giảm mạnh thì sẽ dẫn tới sự sụp đổ của thị trường chứng khoán, giá vàng cũng vì thế mà tăng mạnh. Nhưng kết quả đã hoàn toàn trái ngược. Thực tế, ngay cả FED cũng đã có đánh giá sai lầm về lạm phát và sau đó phải tăng mạnh lãi suất liên tục thì chuyện điên rồ gì cũng có thể diễn ra. Tính tới 2025, cái vế đúng nhất chỉ là Giá Vàng tăng mạnh, còn bất động sản Mỹ hay chứng khoán Mỹ giảm giá thì không.

- Tiếp nối đó giai đoạn 2022-hiện nay, rủi ro về một quả bong bóng sẽ nổ lại được đem ra bàn tán. Tuy nhiên, cá nhân nhận xét rủi ro này không lớn do 1 số lý do sau:

🟢 Không giống với 2008, các ngân hàng và tổ chức tài chính đều đang có chất lượng tín dụng tốt hơn. Tỷ lệ vốn chủ của các big owners đang được đảm bảo lớn, khó có bán tháo ồ ạt. Nguồn cung cũng đã bị khoá lại bởi các big owners, tình trạng giảm giá shock sale off sẽ khó diễn ra.

🟢 Tỷ lệ tịch biên (Foreclosure) và Tỷ lệ chậm thanh toán (Mortgage Delinquency) đang ở mức thấp so với năm 2007-2008. Dân chịu khó đi làm, cày cuốc thì vẫn đủ tiền trả bank.

Chính sách thuế quan của Trump và chiến lược của Scott Bessent đang có thể đưa nước Mỹ trải qua 1 giai đoạn tăng trưởng kém. Nhưng sẽ tránh được 1 cú đổ vỡ hàng loạt, mất kiểm soát như suy thoái kinh tế.

🟢 Kết lại, khả năng bong bóng BDS ở Mỹ nổ sẽ khó diễn ra mà chỉ dừng lại ở một nhịp điều chỉnh quy mô nhỏ. Nhịp điều chỉnh mạnh từ đầu năm của chứng khoán Mỹ đang phần nào thể hiện sự bất ổn trong ngắn hạn của nền kinh tế nhưng chưa rõ ràng về khả năng dẫn tới đổ vỡ hệ thống như các lo ngại trước đó. Lưu ý, đánh giá này vẫn trong tâm thế một vị thế lạc quan, các cảnh báo về suy thoái kinh tế và sự đi lùi của SP500 trong 10 năm vẫn còn đe dọa toàn market.