Không có quốc gia nào chuẩn hoá bất động sản mà thị trường “êm ái”. Điểm khác nhau chỉ là ai trả giá trước, ai trả giá sau, và nhà đầu tư có nhận ra mình đang đứng ở đâu trong chu kỳ hay không.

Nếu nhìn lại các thị trường lớn trên thế giới, có thể thấy một quy luật lặp đi lặp lại: khi bất động sản bị đưa vào kỷ luật thị trường vốn, giá không còn là biến số quyết định, mà là chuẩn tài sản.

Tại Mỹ, giai đoạn trước khủng hoảng 2008, bất động sản được coi là “không thể giảm giá trên diện rộng”. Giá nhà tăng liên tục, tín dụng nới lỏng, tài sản được chứng khoán hoá và bán đi khắp hệ thống tài chính. Sai lầm lớn nhất của nhà đầu tư Mỹ khi đó là tin rằng “nhà ở là tài sản thật, không thể về 0”.

Khi hệ thống tài chính siết lại, thanh khoản biến mất, giá nhà giảm mạnh nhưng điều đau đớn hơn là nhiều tài sản không còn người mua, dù giá đã chiết khấu sâu. Bài học cốt lõi của Mỹ không nằm ở việc giá giảm bao nhiêu, mà ở chỗ: tài sản sống nhờ đòn bẩy sẽ chết khi kỷ luật vốn quay lại.

Trung Quốc sau 2020 bước vào giai đoạn thanh lọc bất động sản với quy mô lớn chưa từng có. Vấn đề của họ không chỉ là nợ, mà là cấu trúc tài sản: quá nhiều dự án được xây dựng để đầu tư, không phải để ở. Khi chính sách “ba lằn ranh đỏ” được áp dụng, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn sụp đổ.

Giá nhà tại nhiều khu vực giảm sâu, nhưng thị trường không hồi phục theo kiểu chữ V. Bài học từ Trung Quốc là: khi bất động sản tách rời nhu cầu sử dụng thực và dòng tiền thực, việc chờ “hồi giá” chỉ kéo dài thời gian thua lỗ.

Hàn Quốc từng trải qua nhiều giai đoạn điều chỉnh mạnh khi siết tín dụng và chuẩn hoá thị trường nhà ở. Điểm khác biệt là họ không cố giữ giá, mà chấp nhận để thị trường tự điều chỉnh trong khung pháp lý rõ ràng. Sau mỗi lần siết, thị trường không quay lại trạng thái cũ, mà bước sang mặt bằng mới, với ít đầu cơ hơn và nhiều chuẩn mực hơn.

Nhà đầu tư Hàn Quốc học được rằng: bất động sản không còn là công cụ lướt sóng dễ dàng, mà là tài sản cần dòng tiền dài hạn và khả năng chịu minh bạch.

Việt Nam hôm nay không giống Mỹ 2008, không giống Trung Quốc 2021, cũng không giống Hàn Quốc ở một thời điểm cụ thể. Nhưng điểm chung là: chúng ta đang đi vào pha chuẩn hoá cấu trúc, không phải pha hồi giá.

Việc chuẩn hoá pháp lý, định danh tài sản, siết trái phiếu và tín dụng cho thấy mục tiêu không phải cứu bất động sản, mà là đưa bất động sản về đúng vị trí trong hệ thống vốn. Khi đó, tài sản không đủ chuẩn sẽ bị loại, dù giá đã giảm sâu.

Điểm chung của mọi quốc gia sau chuẩn hoá là: thị trường không thưởng cho người đúng sớm, mà thưởng cho người đứng đúng chỗ. Giá rẻ không cứu được tài sản sai cấu trúc. Kiên nhẫn không cứu được tài sản không đủ chuẩn.

Bài học lớn nhất không nằm ở việc “nên mua hay bán bất động sản”, mà là hiểu rằng: sau chuẩn hoá, thị trường chỉ giữ lại những tài sản có thể tồn tại trong kỷ luật thị trường vốn.

Ai nhìn đây là chu kỳ thanh lọc sẽ sống sót.

Ai chờ quay lại thời kỳ “cứ mua là thắng” sẽ tiếp tục trả học phí và Việt Nam đang ở đúng đoạn mà bài học này bắt đầu phát huy tác dụng.