Bài của NTB Investment

Thị trường đã trải qua 30 năm dưới sự ra đời của Luật Đất đai 1993 với biết bao những thăng, trầm do chịu tác động của các chính sách pháp lý. Pháp lý có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản với sự quản lý của Nhà nước trong toàn bộ chuỗi giá trị với ngành (từ chuẩn bị, thi công, bán hàng, bàn giao tới cả vận hành và bảo trì).

Việc cấp phép dự án nhà ở thương mại mới sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong 2023, chủ yếu do bất định chính sách trong khi chờ Luật Đất đai sửa đổi hoàn thành (dự kiến trong năm 2023) và các thông tư/nghị định hướng dẫn được ban hành sau đó.

Tuy nhiên, sau khi hoàn thiện Luật đất đai mới, đây chính là cơ sở cho sự phát triển ổn định và lâu dài của thị trường khi mà sự minh bạch được đề cao. Cụ thể, Nghị quyết 18-NQ/TW đặt ra những mục tiêu sửa đổi Luật đất đai như sau:

a. Đảm bảo quyền lợi người dân: xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thay vì khung giá đất; yêu cầu bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất…

b. Hướng tới phát triển bền vững thị trường bất động sản: minh bạch hóa (hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai; giao đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu…) và hạn chế hoạt động đầu cơ (tăng thuế sử dụng đất với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở).

c. Tiếp tục thắt chặt thanh kiểm tra, xử lý vi phạm; giải quyết khiếu nại; phòng chống tham nhũng…

Dù những định hướng trên sẽ giúp ngành bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn, cần lưu ý rằng cải cách pháp lý (đặc biệt những thay đổi mang tính hệ thống như sửa đổi Luật) thường cần nhiều thời gian để có hiệu quả trong thực tế.

Tín dụng ảnh hưởng lớn tới cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản. Càng ngày càng nhiều người mua nhà sử dụng vốn vay. Các nhà phát triển bất động sản thường sử dụng lượng lớn đòn bẩy tài chính để đáp ứng nhu cầu đầu tư ban đầu cao

Lãi suất thấp và ổn định là môi trường đặc biệt thuận lợi cho thị trường bất động sản. Ngược lại, lãi suất tăng quá nhanh sẽ tạo áp lực rất mạnh lên người mua nhà (thường vay dài hạn với lãi suất thả nổi) và làm hạn chế nhu cầu từ những khách hàng tiềm năng. Về phía doanh nghiệp, chi phí tài chính tăng cao cộng thêm nhu cầu sụt giảm có thể làm các nhà phát triển bị mất thanh khoản, dẫn tới thị trường lâm vào đóng băng kéo dài.

Trong 2022 - 2023, ngành bất động sản nhìn chung sẽ gặp khó khăn khi Việt Nam phải thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lại Khủng hoảng Lạm phát toàn cầu thông qua tăng lãi suất và hạn chế tín dụng, trái với giai đoạn nới lỏng từ 2015.

Lãi suất cho vay trung bình đã tăng 1,5 dpt trong năm 2022 và dự kiến tăng khoảng 01 – 02 dpt trong năm 2023 giữa bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước lớn đang thắt chặt để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu.

Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp thách thức lớn về nguồn vốn khi tín dụng từ hai kênh chính đều sẽ bị kiểm soát chặt hơn trong 2023. Việc tiếp cận tín dụng đã bắt đầu thắt chặt từ Q2/2022, thể hiện qua tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao hơn toàn hệ thống trong 22Q1 nhưng đã chững lại và giảm sau đó.

Các động thái thắt chặt tín dụng trong năm 2022 – 2023 bao gồm:

(1) Từ Tổ chức tín dụng: Tiếp tục thắt chặt với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 34% xuống 30% từ ngày 01/10/2022, theo TT 22/2019/TT/NHNN và hạn chế tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.

(2) Từ Trái phiếu doanh nghiệp: Chính phủ sẽ thắt chặt pháp lý phát hành trái phiếu và đảm bảo quyền lợi của trái chủ, theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Ngay từ khi có thông tin dự thảo Nghị định này, giá trị phát hành trái phiếu nhìn chung đã sụt giảm mạnh (riêng bất động sản chỉ đạt ~16 nghìn tỷ trong khoảng T05 - T09/2022, thấp hơn 54% so với riêng 22Q1, tương ứng giá trị phát hành trong 09T2022 giảm 63% yoy).

Trái với giá trị phát hành, giá trị trái phiếu mua lại trước hạn toàn hệ thống tăng tới 67% yoy (đạt 142 nghìn tỷ) trong 09T2022 (một phần do yêu cầu mua lại trái phiếu vi phạm trong Nghị định 65), càng làm tình hình tài chính doanh nghiệp khó khăn hơn.

Dù giá trị trái phiếu phát hành có thể tăng trở lại sau giai đoạn bất định chính sách, yêu cầu cao hơn với tổ chức phát hành trong NĐ 65 vẫn sẽ hạn chế giá trị trái phiếu phát hành, đặc biệt từ các doanh nghiệp có năng lực tài chính và hồ sơ pháp lý kém.

Thêm nữa, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực trả nợ cao, một phần lớn từ lượng trái phiếu đã phát hành trước đó. Bên cạnh trái phiếu đã mua lại, giá trị trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản ước tính lên tới ~141 nghìn tỷ trong 22Q4 - 2023 (~31% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành) và ~200 nghìn tỷ trong 2024 – 2025.

==> Kết luận: Với những doanh nghiệp niêm yết, thị giá cổ phiếu đã giảm rất mạnh trong 2022 để phản ánh cả chi phí vốn tăng và triển vọng tiêu cực của ngành. Thậm chí nhiều doanh nghiệp, thị giá cổ phiếu đã giảm đến 90% từ đỉnh. Tuy nhiên, do đây là một ngành manh tính đầu cơ khá mạnh, các triển vọng phát triển về chính sách ở trên đã đề cập tác động tương đối chậm nên các diễn biến của ngành thời gian gần đây chưa thực sự tích cực và chỉ mang tính chất hồi phục trong ngắn hạn sau nhịp giảm mạnh từ đỉnh.