BẤT ĐỘNG SẢN 2020–2025: MỘT CHU KỲ ĐỂ MẤT TIỀN NẾU NHÌN SAI

Giai đoạn 2020–2025 của bất động sản Việt Nam không phải là một chu kỳ “xuống rồi sẽ lên” như nhiều người vẫn quen suy nghĩ. Đây là một chu kỳ rất đặc biệt: chu kỳ mà càng hiểu sai bản chất thị trường, càng kiên nhẫn chờ đợi, thì càng mất tiền.

Phần lớn thiệt hại không đến từ việc mua đỉnh, mà đến từ việc nhìn sai trò chơi.

Sai lầm đầu tiên là coi đây là chu kỳ giá, trong khi thực chất đây là chu kỳ cấu trúc.

Nhà đầu tư quen với việc nhìn đồ thị giá, thấy giảm 20–30% là cho rằng rủi ro đã được “xả”. Nhưng từ 2022 trở đi, thị trường cho thấy một điều rất rõ: giá có thể giảm, nhưng cấu trúc tài sản không cải thiện thì thanh khoản vẫn bằng không. Hàng loạt sản phẩm giảm sâu nhưng không có giao dịch, không có người mua thực, không có dòng tiền mới. Giá lúc này không còn là thước đo, mà chỉ là con số treo trên bảng.

Sai lầm thứ hai là tin rằng thời gian sẽ tự động chữa lành mọi khoản đầu tư.

Trong các chu kỳ trước, giữ tài sản đủ lâu thường sẽ thắng. Chu kỳ này thì ngược lại. Khi pháp lý chưa xong, dòng tiền chưa quay lại, tín dụng chưa mở, thì mỗi năm trôi qua không phải là “chờ hồi”, mà là chi phí vốn tiếp tục ăn mòn. Lãi vay, chi phí cơ hội, áp lực dòng tiền khiến nhà đầu tư yếu dần theo thời gian, chứ không mạnh lên.

Sai lầm thứ ba là đánh đồng bất động sản với tài sản tích trữ thuần túy.

Rất nhiều người mua bất động sản với tâm lý “đất không mất đi đâu được”. Điều này đúng về vật chất, nhưng sai hoàn toàn về đầu tư. Trong thị trường vốn, tài sản không chỉ cần tồn tại, mà cần được phép lưu thông. Một bất động sản không thể giao dịch, không thể vay, không thể chuyển nhượng nhanh, không thể định giá rõ ràng thì về mặt tài chính gần như bị đóng băng, dù nó vẫn tồn tại trên bản đồ.

Sai lầm thứ tư là dùng đòn bẩy của chu kỳ cũ cho chu kỳ mới.

Giai đoạn 2020–2021, đòn bẩy cao vẫn sống được vì thanh khoản dồi dào và kỳ vọng tăng giá mạnh. Sang giai đoạn 2022–2025, cùng mức đòn bẩy đó trở thành nguyên nhân trực tiếp khiến nhà đầu tư bị loại khỏi cuộc chơi. Chu kỳ này không giết bằng giá giảm sâu, mà giết bằng việc kéo dài thời gian trong khi dòng tiền âm liên tục.

Sai lầm thứ năm là tin rằng chính sách sẽ quay lại “cứu” thị trường bằng cách cũ.

Nhiều nhà đầu tư chờ đợi một gói kích cầu, một cú bơm tín dụng, hay một lần nới lỏng mạnh như trước đây. Nhưng thực tế, định hướng chính sách đã thay đổi: ưu tiên ổn định hệ thống, phân loại tài sản, loại bỏ rủi ro chứ không phải cứu giá bằng mọi giá. Thị trường không còn được dẫn dắt để tất cả cùng sống, mà để ai đủ chuẩn thì tồn tại.

Sai lầm thứ sáu là coi pháp lý chỉ là vấn đề thủ tục.

Trong chu kỳ này, pháp lý không còn là “chậm hay nhanh”, mà là “đủ hay không đủ”. Một tài sản pháp lý không hoàn chỉnh không chỉ chậm giao dịch, mà bị loại khỏi hệ thống vốn: không vay được, không chuyển nhượng trơn tru, không hấp dẫn dòng tiền tổ chức. Đây là lý do nhiều tài sản không giảm thêm, nhưng cũng không có đường ra.

Sai lầm thứ bảy là nghĩ rằng bất động sản nào cũng sẽ hồi cùng lúc.

Thị trường hiện tại phân hóa rất rõ. Tài sản đã hình thành, pháp lý rõ, gắn với nhu cầu ở thật hoặc dòng tiền khai thác vẫn có giao dịch chọn lọc. Trong khi đó, các tài sản dựa hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá bị bỏ lại phía sau. “Hồi chung” là khái niệm của thị trường chưa trưởng thành, không phải của giai đoạn chuẩn hóa.

Sai lầm cuối cùng, và nguy hiểm nhất, là đặt câu hỏi sai.

Hầu hết nhà đầu tư vẫn hỏi: “Bao giờ bất động sản hồi?”. Trong khi câu hỏi đúng của chu kỳ này phải là: “Tài sản này còn được ở lại trong hệ thống vốn hay không?”. Khi hỏi sai câu hỏi, mọi phân tích phía sau đều sai theo.

Nhìn lại, giai đoạn 2020–2025 không phải là chu kỳ để mất tiền vì thị trường xấu. Đây là chu kỳ để mất tiền vì tư duy cũ không còn phù hợp. Thị trường không trừng phạt bất động sản, mà trừng phạt cách đầu tư sai vào bất động sản.

Ai còn nhìn chu kỳ này bằng giá rẻ và bắt đáy sẽ tiếp tục mắc kẹt. Ai chuyển sang nhìn bằng cấu trúc tài sản, vị trí trong hệ thống vốn và khả năng chịu chuẩn hóa mới có cơ hội đi tiếp trong 5–10 năm tới.