BĐS khu công nghiệp 2027: Nhu cầu thuê đất phục hồi, cổ phiếu nào hưởng lợi?

Bất động sản khu công nghiệp đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi sau giai đoạn doanh nghiệp nước ngoài trì hoãn thuê đất vì bất ổn thuế quan. Vốn đầu tư sản xuất mới tăng mạnh, nhu cầu thuê đất cải thiện và nhiều khu công nghiệp chuẩn bị đi vào khai thác. Tuy nhiên, lợi nhuận không nhất thiết tăng đồng đều bởi giá thuê đã chậm lại, trong khi tiến độ bàn giao đất và chất lượng nguồn thu khác nhau đáng kể giữa các doanh nghiệp.

Điểm tích cực đầu tiên đến từ việc áp lực thuế quan đã phần nào được giải tỏa. Mức thuế 12,5% của Mỹ đối với Việt Nam theo Mục 301 hiện tương đương Thái Lan và Philippines. Đáng chú ý, ước tính khoảng 40,6% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ được miễn trừ, chủ yếu thuộc nhóm điện tử, bán dẫn và pin.

Điều này giúp Việt Nam duy trì sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư sản xuất. Tuy nhiên, rủi ro chưa hoàn toàn biến mất khi kết luận liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ dự kiến được công bố cuối tháng 11/2026, hoặc có thể kéo dài đến tháng 2/2027.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài đang củng cố triển vọng phục hồi.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất tăng 36% so với cùng kỳ, đạt khoảng 22,8 tỷ USD. Đặc biệt, vốn đăng ký vào các dự án mới tăng tới 84%, đạt 13,4 tỷ USD, nâng tỷ trọng từ 43% lên 59%.

Đây là tín hiệu quan trọng bởi các dự án sản xuất mới thường phát sinh nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, thay vì chỉ mở rộng công suất trên diện tích hiện hữu.

Sự cải thiện cũng bắt đầu phản ánh vào hoạt động cho thuê thực tế. Lượng hấp thụ ròng tại các thị trường khu công nghiệp cấp 1 đạt khoảng 613 ha trong 9 tháng, tăng 32% so với cùng kỳ. Miền Bắc đóng góp khoảng 450 ha, tương đương hơn 73% tổng diện tích hấp thụ.

Dù vậy, vốn FDI đăng ký không đồng nghĩa toàn bộ nhu cầu thuê đất sẽ được thực hiện ngay. Khoảng thời gian từ đăng ký đầu tư đến ký hợp đồng, bàn giao đất và ghi nhận doanh thu có thể kéo dài.

Vậy yếu tố nào thực sự quyết định tăng trưởng lợi nhuận năm 2027?

Câu trả lời nằm ở khả năng đưa quỹ đất mới vào khai thác và chuyển hợp đồng thuê thành doanh thu.

Giá thuê khu công nghiệp hiện tương đối ổn định nhưng khó duy trì tốc độ tăng mạnh như trước. Trong 9 tháng đầu năm 2026, giá chào thuê tại miền Bắc đạt khoảng 144 USD/m², tăng 1% so với cùng kỳ. Miền Nam đạt 185 USD/m², tăng 1,5%.

Mức tăng này thấp đáng kể so với khoảng 10% mỗi năm trong giai đoạn 2021–2023.

Điều đó có nghĩa tăng trưởng doanh thu giai đoạn tới nhiều khả năng phụ thuộc chủ yếu vào diện tích cho thuê và bàn giao mới, thay vì tăng giá thuê.

Năm 2027, tổng doanh số cho thuê đất của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp được theo dõi dự kiến tăng khoảng 15% so với năm 2026. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ được kỳ vọng tăng khoảng 18%, sau mức tăng dự kiến 17% trong năm 2026.

Tuy nhiên, phía sau mức tăng trưởng chung là sự phân hóa đáng chú ý.

Tổng công ty IDICO (IDC) có lợi thế nhờ cơ cấu khách thuê đa dạng, giảm phụ thuộc vào một nhóm ngành sản xuất. Cùng với các khu công nghiệp mới và chính sách cổ tức tương đối hấp dẫn, IDC có cơ sở hưởng lợi từ chu kỳ phục hồi nhu cầu thuê đất.

Trong khi đó, CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) có động lực lợi nhuận đáng kể từ thu nhập bồi thường đất khu công nghiệp.

Đây là nguồn thu có thể tạo tăng trưởng lợi nhuận mạnh trong giai đoạn 2026–2027, nhưng cần phân biệt với lợi nhuận thường xuyên từ hoạt động cho thuê đất. Khả năng duy trì tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào tiến độ bồi thường và các nguồn thu thay thế sau đó.

Ở chiều ngược lại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) chịu áp lực trong năm 2026 do lượng bàn giao đất thấp và chi phí tài chính tăng. Triển vọng lợi nhuận năm 2027 có thể cải thiện nhờ bàn giao bất động sản nhà ở tại Tràng Cát, nhưng động lực này không hoàn toàn phản ánh sự phục hồi của hoạt động khu công nghiệp.

CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) cũng đối mặt với thay đổi trong phương pháp ghi nhận doanh thu theo Thông tư 99. Việc chuyển sang phân bổ doanh thu khiến kết quả kế toán có thể khác biệt đáng kể so với các doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận một lần.

Nhìn chung, triển vọng bất động sản khu công nghiệp năm 2027 đang tích cực hơn nhờ dòng vốn sản xuất mới và nguồn cung đất sẵn sàng cho thuê gia tăng. Tuy nhiên, đây không phải câu chuyện mà mọi doanh nghiệp đều hưởng lợi như nhau.

Khi giá thuê khó tăng mạnh, lợi thế sẽ nghiêng về những chủ đầu tư có quỹ đất sẵn sàng bàn giao, khả năng thu hút khách thuê tốt và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh ổn định. Ngược lại, rủi ro thuế quan, tiến độ pháp lý và sự phụ thuộc vào lợi nhuận bất thường vẫn có thể khiến kết quả thực tế thấp hơn kỳ vọng.

Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng lợi nhuận dự kiến, nhà đầu tư cần phân biệt doanh nghiệp đang tăng trưởng nhờ hoạt động cốt lõi với doanh nghiệp hưởng lợi từ các khoản thu không thường xuyên.

Nhà đầu tư quan tâm cơ hội đầu tư vào nhóm bất động sản khu công nghiệp có thể vào trang tiểu sử để tham khảo phân tích chi tiết từng doanh nghiệp, từ đó lựa chọn cổ phiếu phù hợp với chiến lược đầu tư.