IDC quý 3 giảm mạnh nhưng điểm đáng chú ý lại nằm ở diện tích cho thuê

Tổng Công ty IDICO – CTCP (IDC) ghi nhận quý 3/2026 khá yếu khi doanh thu giảm 28% còn 2.076 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế giảm 45% còn 674 tỷ đồng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là sự suy giảm này chủ yếu đến từ thời điểm bàn giao đất khu công nghiệp, trong khi hoạt động ký mới vẫn duy trì tích cực. Vì vậy, câu hỏi quan trọng với IDC không nằm ở quý 3 đã giảm bao nhiêu, mà là lượng hợp đồng đã ký có thể chuyển thành doanh thu nhanh đến mức nào trong quý 4 và năm 2027.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu IDC đạt 5.832 tỷ đồng, giảm 9% so với cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế đạt 1.927 tỷ đồng, giảm 15%. Riêng doanh thu khu công nghiệp giảm 11% xuống 2.320 tỷ đồng. Đây là nguyên nhân chính khiến kết quả kinh doanh đi xuống, bởi khu công nghiệp vẫn là mảng tạo lợi nhuận quan trọng nhất của IDC.

Nhưng nếu chỉ nhìn doanh thu đã ghi nhận, bức tranh có thể tiêu cực hơn thực tế. Trong 9 tháng, IDC ước tính đã ký cho thuê khoảng 95 ha đất khu công nghiệp, tăng 71% so với cùng kỳ và hoàn thành khoảng 95% kế hoạch năm. Riêng quý 3 ký được khoảng 52 ha. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất chưa suy yếu tương ứng với mức giảm của doanh thu; khoảng cách chủ yếu nằm ở tiến độ bàn giao và ghi nhận.

Đây cũng là điểm có thể tạo ra sự đảo chiều trong quý 4. IDC được kỳ vọng đẩy nhanh bàn giao tại các khu công nghiệp hiện hữu, qua đó giúp doanh thu quý 4 tăng khoảng 46% so với cùng kỳ và lợi nhuận trước thuế có thể vượt 1.000 tỷ đồng, tăng khoảng 64%. Nếu diễn biến này xảy ra, quý 3 yếu sẽ mang tính chất lệch thời điểm ghi nhận nhiều hơn là dấu hiệu cho thấy hoạt động cốt lõi suy giảm.

Câu chuyện đáng chú ý hơn bắt đầu từ năm 2027 khi IDC có thêm hai khu công nghiệp mới để bổ sung quỹ đất thương phẩm. Tân Phước 1 có tổng diện tích 470 ha, trong đó khoảng 363 ha đất thương phẩm và 322 ha còn lại để khai thác; dự án đã khởi công từ tháng 9/2026 và dự kiến có thể bắt đầu bàn giao hạ tầng từ đầu năm 2027. Vĩnh Quang có tổng diện tích 226 ha, khoảng 162 ha đất thương phẩm, đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và đang chuẩn bị ký hợp đồng cho thuê từ quý 4/2026, hướng tới bàn giao từ quý 1/2027.

Hai dự án này giúp IDC giải quyết bài toán quan trọng là bổ sung nguồn cung mới khi nhiều khu công nghiệp hiện hữu đã có tỷ lệ lấp đầy cao. Trên cơ sở đó, doanh thu năm 2027 được kỳ vọng đạt khoảng 10.316 tỷ đồng, tăng 16,6%, còn lợi nhuận trước thuế đạt 3.345 tỷ đồng, tăng 15,5%.

Rủi ro lớn nhất vì vậy không phải là thiếu nhu cầu ngay lập tức, mà là tốc độ chuyển diện tích đã ký thành bàn giao và doanh thu. Nếu tiến độ hạ tầng Tân Phước 1, ký hợp đồng tại Vĩnh Quang hoặc bàn giao các khu công nghiệp hiện hữu chậm hơn dự kiến, lợi nhuận có thể tiếp tục bị dồn sang các quý sau.

Nhìn tổng thể, quý 3 yếu chưa đủ để kết luận câu chuyện tăng trưởng của IDC suy giảm. Biến số cần theo sát trong 1–2 quý tới là diện tích bàn giao: nếu lượng hợp đồng đã ký được chuyển thành doanh thu đúng tiến độ, quý 4 có cơ sở phục hồi mạnh và năm 2027 sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ Tân Phước 1 và Vĩnh Quang. Điểm cần phân biệt ở IDC lúc này là doanh thu ghi nhận đang chậm, nhưng nhu cầu thuê đất và quỹ dự án mới vẫn tạo nền tảng cho giai đoạn tiếp theo.

Vì vậy, thay vì chỉ nhìn mức giảm lợi nhuận quý 3, nhà đầu tư nên tập trung vào tiến độ bàn giao đất và khả năng đưa hai khu công nghiệp mới vào khai thác, bởi đây mới là yếu tố quyết định tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của IDC trong năm 2027.

Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và giá mục tiêu của IDC có thể vào trang tiểu sử để xem phân tích chi tiết.