Bất động sản khu công nghiệp tiếp tục sở hữu nền tảng dài hạn tương đối thuận lợi khi dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì ở mức cao, nhu cầu thuê đất công nghiệp phục hồi và mô hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn ngày càng được các doanh nghiệp sản xuất lựa chọn. Tuy nhiên, cơ hội trên thị trường chứng khoán không còn đơn thuần là câu chuyện “FDI tăng thì cổ phiếu KCN cùng hưởng lợi”. Sự khác biệt lớn nhất nằm ở khả năng chuyển quỹ đất thành doanh thu và dòng tiền thực tế của từng doanh nghiệp.

Trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang vận hành trên toàn quốc đạt 78,8%. Riêng miền Bắc, diện tích hấp thụ trong quý II vượt 217 ha, cao nhất kể từ đầu năm 2024, trong khi miền Nam ghi nhận 124 ha trong 6 tháng, tăng 125% so với cùng kỳ. Giá thuê cũng tiếp tục tăng nhẹ lên khoảng 143 USD/m² tại miền Bắc và 185 USD/m² tại miền Nam. Đây là nền tảng thuận lợi, nhưng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết lại phân hóa rất mạnh.

Điểm đáng chú ý nhất hiện nay là nhóm doanh nghiệp vừa sở hữu đất cao su, vừa có khả năng chuyển đổi sang khu công nghiệp như Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) và CTCP Cao su Phước Hòa (PHR).

Với GVR, lợi thế lớn nhất nằm ở quy mô quỹ đất. Doanh nghiệp đang quản lý 19 KCN với hơn 6.300 ha, đồng thời đề xuất thêm 10 KCN mới và có khoảng 2.604 ha đất cao su đang chuẩn bị chuyển đổi tại Tây Ninh và Gia Lai. Điều này tạo ra hai nguồn giá trị song song: hoạt động cao su hiện hữu và khả năng chuyển đổi đất có giá vốn thấp sang mục đích công nghiệp trong tương lai.

Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận của GVR cần được nhìn nhận thận trọng. Lợi nhuận cao trong nửa đầu năm có đóng góp đáng kể từ các khoản bồi thường đất, với tỷ trọng lên tới 43,1% lợi nhuận trước thuế. Vì vậy, tăng trưởng lợi nhuận hiện tại không nên được xem hoàn toàn là dấu hiệu cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi đang tăng trưởng tương ứng. Câu chuyện dài hạn của GVR hấp dẫn hơn ở khả năng hiện thực hóa quỹ đất, thay vì chỉ nhìn vào một vài quý lợi nhuận đột biến.

PHR có câu chuyện tương tự nhưng quy mô nhỏ hơn và mức độ tập trung cao hơn. Doanh nghiệp ước tính còn khoảng 5.000 ha đất cao su có tiềm năng chuyển đổi trong tương lai. Bên cạnh hoạt động cao su đang được hỗ trợ bởi mặt bằng giá bán thuận lợi, PHR còn có khả năng ghi nhận dòng tiền bồi thường từ các dự án chuyển đổi đất như VSIP III và một số dự án hạ tầng. Đây có thể tiếp tục là động lực đáng kể trong giai đoạn 2026-2027.

Điểm cần lưu ý là khoản bồi thường đất cũng chiếm tới 58,3% lợi nhuận trước thuế của PHR trong nửa đầu năm. Một phần khoản phải thu liên quan đến VSIP III chưa chuyển thành tiền khiến dòng tiền kinh doanh 6 tháng chỉ đạt khoảng 178 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận kế toán. Với PHR, nhà đầu tư vì vậy nên theo dõi đồng thời tiến độ nhận tiền bồi thường, giá cao su và tiến trình chuyển đổi quỹ đất, thay vì chỉ nhìn vào tăng trưởng lợi nhuận báo cáo.

Trong nhóm thuần khu công nghiệp, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) nổi bật nhờ mô hình kinh doanh có tính ổn định cao hơn. SIP sở hữu hơn 930 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê tại các khu vực công nghiệp phía Nam, đồng thời có lượng tiền, tiền gửi và cho vay lên tới 12.362 tỷ đồng, tương đương 41% tổng tài sản. Doanh thu của SIP không chỉ phụ thuộc vào việc bàn giao đất mà còn có nguồn thu tương đối đều từ điện, nước và các dịch vụ tiện ích trong KCN.

Đây là điểm khác biệt quan trọng so với những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào thời điểm bàn giao đất. SIP còn sở hữu lượng doanh thu chưa thực hiện lớn, tạo nguồn doanh thu có thể phân bổ trong những năm tiếp theo. Vì vậy, câu chuyện của SIP thiên về khả năng tạo dòng tiền bền vững và khai thác quỹ đất hiện hữu hơn là chờ một khoản lợi nhuận bất thường.

Tổng Công ty Viglacera (VGC) lại đáng chú ý nhờ tốc độ thương mại hóa quỹ đất. Doanh thu quý II/2026 đạt mức cao, trong đó hoạt động cho thuê hạ tầng KCN đóng góp đáng kể. Doanh nghiệp cũng đã chuyển khoảng 5.450 tỷ đồng chi phí tại 10 KCN từ xây dựng dở dang sang tồn kho, cho thấy một lượng quỹ đất lớn đang tiến gần hơn tới trạng thái có thể thương mại hóa.

VGC hiện sở hữu khoảng 19 KCN với tổng diện tích thương phẩm gần 6.000 ha và đang chuẩn bị triển khai thêm nhiều dự án mới. Điểm tích cực là động lực tăng trưởng không chỉ đến từ KCN mà mảng vật liệu xây dựng cũng đang hồi phục. Điều này giúp cơ cấu lợi nhuận đa dạng hơn, nhưng đồng thời khiến kết quả VGC chịu ảnh hưởng của cả chu kỳ bất động sản và vật liệu xây dựng.

Tổng Công ty IDICO (IDC) cũng nằm trong nhóm có chất lượng hoạt động cốt lõi tương đối tốt. Doanh thu khu công nghiệp tăng 118,4% trong kỳ nhờ đẩy mạnh bàn giao đất, qua đó đưa biên lợi nhuận gộp lên 37,4%. Doanh nghiệp đồng thời còn khoảng 5.724 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, đóng vai trò như một lớp đệm cho kết quả kinh doanh các kỳ tiếp theo.

Ngược lại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cho thấy rất rõ rủi ro khi quỹ đất lớn nhưng chưa thể chuyển thành doanh thu. Dù doanh nghiệp đã ký hợp đồng hơn 170 ha đất, vướng mắc giải phóng mặt bằng khiến chưa đủ điều kiện bàn giao. Lợi nhuận công ty mẹ quý II giảm hơn 96%, trong khi tồn kho lên tới hơn 33.000 tỷ đồng và chi phí lãi vay tiếp tục tạo áp lực.

Vì vậy, với KBC, yếu tố quyết định không phải quy mô quỹ đất trên giấy mà là thời điểm tháo gỡ pháp lý và GPMB. Nếu các dự án lớn đủ điều kiện bàn giao, lợi nhuận có thể xuất hiện điểm rơi rất nhanh; ngược lại, nếu tiến độ tiếp tục kéo dài, chi phí vốn và lượng vốn nằm trong tồn kho sẽ tiếp tục là rủi ro đáng chú ý.

NTC và SZC lại là hai trường hợp cần đọc báo cáo tài chính khác với thông thường. Việc thay đổi cách hạch toán khiến doanh thu ghi nhận giảm mạnh, nhưng không đồng nghĩa hoạt động cho thuê suy yếu tương ứng. Doanh thu chưa thực hiện dài hạn của SZC đã tăng lên khoảng 827 tỷ đồng, còn NTC lên hơn 5.000 tỷ đồng, phản ánh lượng tiền thuê đã thu nhưng chưa ghi nhận hết vào kết quả kinh doanh.

Trong khi đó, BCM có lợi thế về hệ sinh thái KCN và nhà xưởng xây sẵn, nhưng áp lực tài chính cần được đặt lên hàng đầu. Nửa đầu năm 2026, lợi nhuận công ty mẹ giảm mạnh trong khi tổng nợ vay lên hơn 26.000 tỷ đồng, kéo chi phí lãi vay lên mức cao. Với BCM, triển vọng dài hạn của quỹ đất và hạ tầng vẫn đáng chú ý, nhưng khả năng cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính sẽ quyết định chất lượng tăng trưởng trong các kỳ tới.

Nhìn tổng thể, nhóm BĐS khu công nghiệp đang bước vào giai đoạn mà việc lựa chọn cổ phiếu quan trọng hơn lựa chọn ngành. GVR và PHR nổi bật với câu chuyện chuyển đổi đất cao su nhưng lợi nhuận có yếu tố bất thường lớn. SIP có ưu thế về dòng tiền và nguồn thu tiện ích ổn định. VGC và IDC đang thể hiện khả năng thương mại hóa quỹ đất tốt hơn. KBC mang tính điểm rơi cao nhưng đi kèm rủi ro GPMB, trong khi NTC và SZC cần được đánh giá dựa nhiều hơn vào doanh thu chưa thực hiện và dòng tiền thay vì doanh thu kế toán ngắn hạn.

Trong những quý tới, yếu tố đáng theo dõi nhất không chỉ là FDI hay giá thuê KCN, mà là doanh nghiệp nào thực sự giải phóng được mặt bằng, bàn giao được đất, thu được tiền và biến quỹ đất thành dòng tiền. Đây sẽ là yếu tố phân hóa rõ nhất hiệu quả kinh doanh cũng như câu chuyện của từng cổ phiếu trong ngành.

Nhà đầu tư quan tâm đến nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio để được tư vấn đầu tư trực tiếp.