Vốn FDI đăng ký đạt kỉ lục 8 tháng đầu năm: Nhóm BĐS KCN Có Thực Sự Hưởng Lợi?

"Đằng sau con số vốn FDI kỷ lục là sự lệch pha nhu cầu & quỹ đất của các DN niêm yết"

+) Số liệu 8 tháng năm 2026 từ Cục Đầu tư nước ngoài ghi nhận tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Trong đó, vốn thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng trưởng 12% — mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

+) Đáng chú ý, cơ cấu FDI đăng ký gồm (1) Vốn đăng ký mới 21,72 tỷ USD (2) Vốn điều chỉnh 12,21 tỷ USD (3) M&A 6,7 tỷ USD. Riêng trong 21,72 tỷ USD vốn đăng ký mới, 55,9% đổ vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo — nhóm gắn phần lớn nhu cầu thuê đất khu công nghiệp.

Phản xạ thông thường của thị trường là kỳ vọng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ bùng nổ theo lượng vốn giải ngân thực tế.

Tuy nhiên, tương tự như góc nhìn từng chia sẻ trong bài viết tháng 7, nếu tiếp tục bóc tách về nhu cầu và địa bàn phân bổ, sự lệch pha vẫn hiện hữu rõ nét.

Nhu cầu thuê đất từ dòng vốn FDI đang phân bổ không đồng đều với quỹ đất của các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết:

(1) Dòng vốn chế biến, chế tạo đang dịch chuyển mạnh về các địa phương như Thái Nguyên, Hải Phòng, Đồng Nai, Bắc Ninh — nhưng quỹ đất còn trống của nhóm niêm yết tại chính các địa phương này lại đang co hẹp, đa phần đã lấp đầy. Cụ thể, tại Bắc Ninh, Hải Phòng, KBC (Quế Võ, Tràng Duệ 1-2, ~1.013ha) đã lấp đầy 100%; IDC dù còn ~1.400ha đất sẵn thuê nhưng phân tán trên 13 KCN nhiều tỉnh. Đồng Nai chủ yếu do Sonadezi (SNZ, UPCoM) nắm giữ, còn SZC lại tập trung ở Vũng Tàu. Thái Nguyên thì KBC mới ở giai đoạn chuẩn bị quỹ đất, chưa có nguồn cung sẵn sàng.

(2) Trong khi đó, TP HCM tuy dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI đăng ký (~10.3 tỷ USD), nhưng cơ cấu nhu cầu lại nghiêng về công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics — các lĩnh vực không nhất thiết đòi hỏi diện tích đất công nghiệp lớn như sản xuất truyền thống. Do đó, vị thế dẫn đầu về vốn FDI của TP HCM chưa chắc chuyển hóa thành nhu cầu thuê đất KCN tương xứng.

Tóm lại: Vốn FDI kỷ lục là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để nhóm BĐS KCN niêm yết hưởng lợi đồng đều. Mức độ hưởng lợi thực tế sẽ phân hóa mạnh theo từng doanh nghiệp — tùy vào việc quỹ đất của họ có đang nằm đúng địa bàn, đúng thời điểm mà dòng vốn mới đổ vào hay không.