**THỦ THIÊM: GIÁ ĐẤT CÓ THẬT KHÔNG?**

3.820 tỷ đồng.

Đó là mức giá mà Dream Republic từng trả cho lô đất 3-5 ở Thủ Thiêm vào cuối năm 2021. Một con số từng khiến thị trường “đứng hình” vì cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, tương đương khoảng 593 triệu đồng/m².

Nhưng rồi mọi thứ dừng lại ở đó. Doanh nghiệp không hoàn tất nghĩa vụ tài chính, và kết quả trúng đấu giá bị hủy.

Gần 5 năm sau, lô đất này quay lại phiên đấu giá với giá khởi điểm khoảng 1.902 tỷ đồng, tức chỉ còn khoảng 295 triệu đồng/m² — thấp hơn gần một nửa so với mức giá từng được trả.

Nhìn rộng hơn, câu chuyện năm 2021 không chỉ dừng ở một lô đất. Bốn lô đất Thủ Thiêm khi đó có tổng giá khởi điểm khoảng 5.266 tỷ đồng, nhưng lại được trả lên tới 37.346 tỷ đồng. Riêng lô 3-12 từng được Tân Hoàng Minh trả 24.500 tỷ đồng rồi sau đó cũng bỏ cọc.

Và khi mọi thứ lắng xuống, câu hỏi quan trọng không còn là “đất Thủ Thiêm giá bao nhiêu”, mà là: **mức giá nào mới thực sự phản ánh thị trường?**

Bởi một mức giá được đẩy lên rất cao trong phiên đấu giá chưa chắc đã là giá có thể thực hiện. Giá chỉ thực sự có ý nghĩa khi người mua đủ năng lực tài chính để theo đến cùng, triển khai dự án và biến đất thành dòng tiền.

Đó là ranh giới rất rõ giữa **giá trên giấy** và **giá có thể vận hành trong thực tế**.

Và Thủ Thiêm năm 2021 là một ví dụ điển hình cho điều đó, nhưng lần này, có một cái tên đáng chú ý hơn chúng ta tưởng: **CII.**

CII không phải doanh nghiệp tham gia đấu giá những lô đất lần này. Điều đáng nói là doanh nghiệp đang có quỹ đất hình thành từ các hợp đồng BT tại khu vực Thủ Thiêm.

Vì vậy, nếu những lô đất được đấu giá lại lần này có người mua thật, trả tiền thật và quan trọng nhất là mức giá được xác lập ở mặt bằng cao, thị trường sẽ có thêm một dữ liệu để tham chiếu khi định giá quỹ đất của CII.

Nói đơn giản hơn, **CII không cần mua thêm đất để hưởng lợi từ câu chuyện này.** Chỉ cần thị trường xác lập được một mặt bằng giá mới cho đất Thủ Thiêm, giá trị tài sản mà CII đang nắm giữ cũng có thể được nhìn nhận khác đi.

Tất nhiên, đây mới chỉ là câu chuyện về giá trị tài sản. Giá đất cao không đồng nghĩa CII lập tức có thêm lợi nhuận, bởi doanh nghiệp vẫn phải giải quyết pháp lý, nghĩa vụ tài chính, chi phí phát triển và quan trọng nhất là biến quỹ đất thành dòng tiền.

Nhưng nếu lần đấu giá này thành công, nó sẽ cho chúng ta một thứ mà năm 2021 chưa có: **một mức giá được trả và thực hiện bằng tiền thật.**

Và đó mới là điều đáng theo dõi.

Không phải ai hét giá cao nhất trong phòng đấu giá, mà là **ai thực sự đủ tiền để mua và làm dự án đến cùng.**

Còn với CII, câu hỏi thú vị hơn là:

**Nếu đất Thủ Thiêm được đấu giá thành công ở mức cao, liệu thị trường có bắt đầu định giá lại quỹ đất CII đang nắm giữ, hay giá đấu giá vẫn chưa đủ để phản ánh giá trị thực của những tài sản này?**

Theo mọi người, **CII đang được định giá đúng với những gì doanh nghiệp đang có, hay thị trường vẫn đang bỏ quên một phần câu chuyện Thủ Thiêm?**