Yếu tố quyết định sự thành bại của chính sách đánh thuế bất động sản thứ hai

Giá bất động sản tại Việt Nam không chỉ “nhảy múa” trên thị trường, mà còn “biến ảo” trên giấy tờ, sổ sách. Khi những con số không đồng nhất, việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ khó đạt được hiệu quả.

Sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản

Việc đánh thuế bất động sản thứ hai vẫn còn nhiều ý kiến về mức thuế suất, đối tượng áp dụng, phạm vi ảnh hưởng… Tuy nhiên, có một vấn đề mà hầu hết doanh nghiệp cũng như chuyên gia đều đồng tình, đó chính là sự cần thiết của cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản. Đây sẽ là yếu tố quyết định đến sự thành bại của chính sách thuế và cần được ưu tiên thực hiện.

TS. Trần Xuân Lượng (Đại học Kinh tế quốc dân) khẳng định, nếu không có hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường, các chính sách thuế sẽ không thể phát huy hiệu quả, thậm chí làm mất cân bằng và ổn định xã hội.

“Nguồn dữ liệu minh bạch từ phía Nhà nước sẽ là cơ sở để định giá bất động sản khách quan và chính xác, từ đó việc đánh thuế mới nhắm tới đúng đối tượng và thực hiện được mục tiêu điều tiết thị trường”, ông Lượng nêu quan điểm.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, một quốc gia muốn quản lý nền kinh tế, bắt buộc phải có hệ thống cơ sở dữ liệu về thông tin thu nhập và tài sản của người dân. Đây là điều đã triển khai từ lâu trên thế giới.

Xây dựng được Cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản sẽ là yếu tố quyết định sự thành bại của chính sách thuế với bất động sản thứ hai.

“Để hiện thực hóa hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, cần sự vào cuộc đồng thời của nhiều bộ, ngành. Đây không chỉ là trọng trách của riêng Bộ Xây dựng, mà còn là nhiệm vụ của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường…”, ông Lượng nói thêm.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu cũng cho rằng, công tác thẩm định giá nhà đất tại Việt Nam còn nhiều bất cập. Nếu không thể xác định được mức giá chuẩn, việc đánh thuế gần như bất khả thi.

Tương tự, ông Trần Vũ, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng DHCONS nhận định, điều cần được các bộ, ngành ưu tiên thực hiện hàng đầu chính là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản. Không chỉ tác động tới chính sách thuế, đây còn là yếu tố nền tảng quyết định tới tính khả thi của hàng loạt quy định khác, trong đó bao gồm cả bảng giá đất - một “bài toán” đang làm đau đầu ngành bất động sản.

“Cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản có thể coi là một ‘công trình thế kỷ’. Nếu thực hiện xong, Việt Nam sẽ là một trong số ít quốc gia Đông Nam Á làm được điều đó”, ông Trần Vũ quả quyết.

Chật vật thu thập dữ liệu

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, tại Việt Nam, giá mua nhà trên hợp đồng và giá giao dịch thực tế là hai con số khác nhau “một trời, một vực”. Đây là điều trái ngược hoàn toàn khi so với Mỹ - nơi các thông tin về giá bán gần như không thể “xào nấu”.

“Khi người dân Mỹ vay tiền mua nhà, các công ty bảo hiểm và thẩm định giá sẽ tìm hiểu rất kỹ về tính pháp lý và giá trị của bất động sản. Các dữ liệu sau đó sẽ được cung cấp cho ngân hàng để tiếp tục xác minh, rồi sau đó mới đến bước giải ngân. Trải qua nhiều bộ lọc như vậy, việc khai gian giá nhà là rất khó”, ông Hiếu nói.

Còn trong trường hợp người dân mua nhà bằng khoản tiền có sẵn, cá nhân đó phải khai báo với cơ quan thuế. Đơn vị này sẽ cử người đến thẩm định lại giá trị của bất động sản để đảm bảo mức thuế được đóng đúng và đủ.

Về cơ bản, trong các giao dịch bất động sản tại xứ cờ hoa luôn có bên thứ ba ghi nhận và xác định giá trị một cách độc lập. Điều này vừa ngăn chặn tình trạng gian lận giá bán, vừa giúp cập nhật thông tin cho hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia.

Còn tại Việt Nam, việc thu thập các thông tin về thị trường, đặc biệt là giá bán, đang là thử thách khó khăn nhất khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia. Ngay cả những doanh nghiệp có nhiều năm “chinh chiến” trong lĩnh vực định giá đất cũng cảm thấy đây là một nhiệm vụ khó nhằn.

Chia sẻ câu chuyện thực tế, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho biết, trên thị trường thứ cấp, hiện đa phần giá ghi trên hợp đồng luôn thấp hơn giá trị thực tế và thấp hơn bảng giá đất. Đây là một cách để người bán giảm bớt nghĩa vụ tài chính, cụ thể là thuế thu nhập cá nhân.

Khi các con số được ghi trên hợp đồng hầu hết chỉ là “ảo”. Nguồn thu thập, cung cấp thông tin về thị trường chỉ còn lại một số kênh như Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất; đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch, doanh nghiệp bất động sản…

Trong thực tế, các nguồn thông tin về giá bất động sản chỉ có thể thu thập từ Văn phòng Đăng ký đất đai. Song, các đơn vị này lại chưa số hóa dữ liệu nên việc tìm kiếm chủ yếu là thủ công, nhân sự cũng phần lớn là kiêm nghiệm. Do đó, quá trình xử lý mất rất nhiều thời gian và tiềm ẩn nhiều sai sót.

Ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho hay, tính đến tháng 9/2024, cơ sở dữ liệu đất đai do Trung ương xây dựng đã hoàn thành 4 dữ liệu thành phần, trong đó có dữ liệu về khung giá đất. Còn với địa phương, hiện mới chỉ có 300/705 đơn vị cấp huyện hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.

Nhận định về tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên cả nước, ông Tuấn cho rằng, hệ thống thông tin chưa được hoàn thiện và chưa đáp ứng được yêu cầu theo chỉ đạo của Chính phủ.

Trước đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 37/NQ-CP, nêu rõ mục tiêu đến năm 2025 sẽ hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông.

Việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ góp phần xây dựng một thị trường lành mạnh, ổn định và minh bạch. Việc này là khó, nhưng không phải là không thể, nếu xây dựng được nền móng là cơ sở dữ liệu quốc gia.