Yếu tố nào khiến giá chung cư liên tục tăng cao?

Theo các chuyên gia và đại diện các doanh nghiệp, nhiều chi phí đầu vào tăng mạnh kéo theo giá chung cư tăng, đơn cử như tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn...

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý 2/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m², áp sát TP.HCM.

Liên quan đến bảng giá đất, Bộ Xây dựng trước đó cho biết khi áp dụng bảng giá sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều so với trước đây. Các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự.

Ví dụ tại khu nhà ở của chủ đầu tư GP.Invest, nếu giá bán một căn hộ là 36 triệu đồng/m2 và chi phí tiền sử dụng đất khi áp bảng giá đất mới chiếm 60% thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 22 triệu đồng/m2 (36 triệu x 60% = 22 triệu).

Trong khi, nếu áp dụng bảng giá đất cũ, chi phí tiền sử dụng đất chỉ chiếm 42% giá bán, thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 15 triệu đồng/m2 (36 triệu x 42% = 15 triệu).

Phân tích về câu chuyện các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết để làm một dự án bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.

Tiếp theo là chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Từ cơ cấu đầu vào này, ông Đính tính toán giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.