Yếu tố nào để xác định được thời điểm thị trường BĐS đảo chiều tăng tốc?

3 yếu tố sau đây có thể giúp xác định thời điểm thị trương bất động sản đảo chiều từ trầm lắng sang phục hồi.

Trước những diễn biến của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã đưa ra những phân tích nhằm nhận diện sự đảo chiều tăng tốc của thị trường bất động sản. Ông Quốc Anh cho biết, ở giai đoạn 2008 - 2014, ông cũng đã đưa ra những dự báo về thời điểm bất động sản đảo chiều.

Cụ thể, năm 2007, tín dụng được nới lỏng, rất nhiều giao dịch, đặc biệt là cho vay được diễn ra. Thời điểm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao. Có thể nói đây là một năm đỉnh cao của thị trường.

Năm 2008, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng lên trên 20%, thanh khoản lao dốc và lượng hàng tồn kho ghi nhận cao gấp 2 lần năm 2007. Năm 2009, lãi suất được điều chỉnh giảm, song vẫn ở mức rất cao; thanh khoản hạn chế và rất nhiều dự án, đặc biệt là khách sạn, sân golf tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn neo ở mức rất cao và thị trường tiếp tục không có thanh khoản.

Năm 2011, chuyên gia cho biết, tình trạng giảm giá bắt đầu xuất hiện và có những dự án giảm tới 30%. Và năm 2012, hàng tồn kho tăng mạnh so với năm trước.

Năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7 - 12%. Bên cạnh đó, còn có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất. Lúc này, hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng. Đến năm 2014, thị trường tiếp đà phục hồi và hàng tồn kho tiếp tục giảm. Từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6 - 7%.

Ông Quốc Anh cho biết: “Chúng tôi sẽ dựa vào ba yếu tố để phân tích, gồm lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản”.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết, về lãi suất huy động, tại thời điểm quý 1/2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý 2/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.

“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý 2/2022. Như vậy, nếu giả định quý 1/2023 Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý 2/2024, bất động sản dự báo mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, chuyên gia nhận định.

Chỉ báo tiếp theo liên quan đến tăng trưởng tín dụng. Vào năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 13%, lạm phát khoảng 6%.

“Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm sau”, ông Quốc Anh nhận định.

Dựa trên chỉ báo về tăng trưởng tín dụng, tín hiệu đảo chiều có thể diễn ra khi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng.

Chỉ báo thứ ba liên quan đến chính sách, theo chuyên gia, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.

Trong bối cảnh hiện tại, ông Quốc Anh nhìn nhận, vào đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng có Quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản, BOT, BT giao thông, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp…

Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, room tín dụng cũng vừa được nới thêm 1,5 - 2%.

“Ở thời điểm hiện tại, Chính phủ đang phát tín hiệu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhìn lại năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực này. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023”, ông Quốc Anh dự báo.

Cũng theo nhiều chuyên gia, để thích ứng với thực tế thị trường hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần phải có những điều chỉnh phù hợp, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và bình tĩnh chờ tín hiệu điều chỉnh từ lãi suất, tăng trưởng tín dụng và những nỗ lực tháo gỡ khó khăn pháp lý mà Chính phủ đang thực hiện.