Yếu tố cơ bản nào sẽ định hình BĐS năm 2023?

Để đạt lợi nhuận cao trong năm nay, doanh nghiệp đang sắp xếp lại kế hoạch và nhà đầu tư cũng đang mài giũa chiến lược để chọn đúng thị trường và tài sản. Theo đó, nhà đầu tư cần xác định các yếu tố cơ bản định hình bất động sản năm 2023.

Lạm phát, lãi suất và kinh tế thế giới

Trên toàn cầu, các ngân hàng trung ương sẽ tiếp tục tăng lãi suất để đối phó lạm phát, mặc dù tốc độ tăng năm nay dự kiến chậm hơn. Lạm phát dai dẳng - ngoài việc khiến giá cả hàng hóa tăng cao, gián đoạn chuỗi cung ứng và cản trở sự phục hồi của nhu cầu nội địa - còn làm các đồng tiền châu Á suy yếu so với USD. Điều này làm giảm giá bất động sản trong khu vực khi tính theo đồng USD, từ đó có thể thúc đẩy các giao dịch đang đình trệ.

Tình hình kinh tế trì trệ ở Mỹ và khu vực đồng euro do suy thoái kinh tế toàn cầu gây áp lực lên nhu cầu bên ngoài đối với bất động sản châu Á - Thái Bình Dương. Tuy vậy, những cơn gió ngược ở Mỹ và châu Âu khiến các thị trường châu Á - Thái Bình Dương trở thành kênh trú ẩn tương đối an toàn cho các khoản đầu tư bất động sản.

Colliers dự báo các thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn.

"Tuy còn nhiều bất ổn, thị trường vẫn có một lượng vốn lớn đang chờ đợi cơ hội đầu tư. Bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cần sẽ được quan tâm nhất tại Việt Nam trong năm nay. Nhóm tài sản tiếp theo nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư là nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia và nhân sự nước ngoài di cư đến Việt Nam và các cụm công nghiệp trong nước. Một phân khúc thú vị khác đáng chú ý trong năm 2023 là bất động sản nghỉ dưỡng, khi Việt Nam đang nỗ lực tận dụng đà phục hồi của nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng từ khách du lịch trong nước và quốc tế sau dịch", Colliers đánh giá.

Tái lập giá tài sản

Trong khi thị trường bất động sản dần quen với giai đoạn hoạt động đầu tư giảm tốc, quá trình tái lập giá cũng diễn ra trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Điều này làm thay đổi chiến thuật của nhà đầu tư khi giá trị vốn dự kiến sẽ được điều chỉnh lên đến 30%.

Cú sốc mà thị trường đang trải qua có thể được hấp thụ phần lớn vì những diễn biến thị trường hiện tại không giống cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ. Khi đó, mức cho vay trên giá trị từng cao hơn nhiều so với hiện nay.

"Những điều kiện này đang tạo ra những cơ hội mới và nếu nhà đầu tư lựa chọn thị trường, tài sản và chiến lược cẩn thận, thì đây là thời điểm tốt để đầu tư. Tiền mặt là vua, và các nhà đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu, đặc biệt người mua tư nhân, có thể ra giá khi thị trường đang có ít bên mua. Họ thường miễn nhiễm với các biến động thị trường và sẽ tiếp tục hoạt động bất chấp có sự thay đổi. Các thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ năng động hơn và các địa điểm có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ tăng trưởng tốt", Colliers cho biết.

Sức bền khu vực

Colliers đánh giá, châu Á - Thái Bình Dương chống chịu với lạm phát khá tốt khi tỷ lệ vốn hóa phần lớn ổn định, dần hướng tới phục hồi bền vững. Mặc dù các thị trường bất động sản trong khu vực có nhiều điểm phức tạp khác nhau, nhưng các nhà đầu tư rất quan tâm đến 3L - hậu cần (logistics), nhà ở (living) và khoa học đời sống (life sciences) - khi nhu cầu cho các hoạt động này tiếp tục tăng trên toàn cầu.

Châu Á - Thái Bình Dương cũng là khu vực được cân nhắc đầu tư trong dài hạn nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế tương đối nhanh, tầng lớp người tiêu dùng đang gia tăng, đô thị hóa mạnh mẽ, cùng với vị trí dẫn đầu về công nghệ trong thương mại điện tử, trí tuệ nhân tạo, phân tích dữ liệu và mạng lưới truyền thông.

Trong khu vực, các nhà đầu tư có xu hướng nhắm đến các thành phố lớn, cho thấy những thị trường này có tiềm năng hơn trong quá trình tái lập giá. Do đồng yên yếu và dự báo lạm phát tương đối nhẹ, Nhật Bản nằm trong danh sách ưu tiên năm 2023 của nhà đầu tư, với các loại tài sản văn phòng, công nghiệp và nhà ở đa gia đình. Úc, Singapore và Hàn Quốc cũng được coi là những quốc gia đi đầu trong việc thu hút nhà đầu tư.

Mặc dù một số thay đổi gần đây có thể khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn, Việt Nam vẫn giữ danh hiệu là quốc gia an toàn để đầu tư trong bối cảnh bất ổn toàn cầu do đại dịch, xung đột địa chính trị, gián đoạn chuỗi cung ứng, và những thách thức kinh tế. Tuy nhiên, trên khắp các thị trường trong khu vực, khách thuê, chủ sở hữu và nhà đầu tư ngày càng chú trọng vào ESG để đảm bảo chiến lược trong tương lai. Việc gia tăng các hoạt động đa dạng hóa sản xuất ra khỏi Trung Quốc sẽ thúc đẩy thêm dòng vốn chảy vào khu vực ASEAN. Việt Nam còn nhiều việc phải làm để tiếp tục tận dụng hai xu hướng này trong cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt về đầu tư nước ngoài.

Thay đổi cơ cấu do công nghệ

Trên toàn cầu, mọi người đã quen với những cách thức mới để mua sắm, làm việc, sinh sống và ăn uống. Và trong tương lai, công nghệ sẽ tiếp tục thay đổi xã hội nhiều hơn nữa. Trong lĩnh vực bất động sản, công nghệ đã đẩy nhanh sự phát triển về cách thức tương tác giữa chủ sở hữu và khách thuê, quản lý cơ sở theo thời gian thực, và các công cụ giúp nâng cao năng suất và tối đa hóa trải nghiệm người dùng.

Công nghệ trên thực tế tác động đến từng phân khúc một cách khác nhau. Với bất động sản công nghiệp, công nghệ cải thiện hiệu quả vận hành so với chi phí tăng cao. Trong khi đó, các nền tảng trực tuyến sẽ tiếp tục thay đổi cục diện ngành bán lẻ, tập trung vào mô hình click-and-collect (tạm dịch: đặt mua trực tuyến & lấy hàng trực tiếp tại cửa hàng). Đối với văn phòng, công nghệ cho phép khách thuê sáng tạo và linh hoạt hơn trong chiến lược nhân sự và nơi làm việc.

Nhà đầu tư ưu tiên tài sản phòng thủ

Theo Colliers, văn phòng, công nghiệp và hậu cần (I&L) là ba phân khúc có nhu cầu cao nhất năm 2023 khi nhà đầu tư áp dụng chiến lược tài sản phòng thủ. Bên cạnh bất động sản văn phòng và I&L, loại hình nhà ở đa gia đình hiện có tiềm năng hơn so với bán lẻ và khách sạn. Khi cân nhắc lựa chọn thay thế, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến tài sản chuyên biệt. Nhu cầu về nhà kho cỡ lớn hiện cao hơn trung tâm phân phối chặng cuối, trở thành lựa chọn hàng đầu trong phân khúc I&L vào năm 2023. Ngoài ra, khu công nghiệp/nhà máy sản xuất và bến cảng container cũng được quan tâm nhiều hơn.

Tính bền vững thúc đẩy làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao

Các tiêu chí và xếp hạng về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) trong bất động sản ngày càng được nhà đầu tư chú trọng. Điều này không chỉ vì lý do pháp lý và uy tín, mà còn để đáp ứng yêu cầu của khách thuê về nơi làm việc mang tính trải nghiệm và cũng để cân bằng chi phí vận hành tài sản trong dài hạn

Nhà đầu tư đang tích cực nhắm đến các tài sản có nhiều đặc điểm bền vững với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn. Do đó, các tài sản không đáp ứng đủ sẽ ngày càng có khả năng bị giảm giá hoặc thanh lý và mua lại để tái phát triển.