"Xung đột phát luật" nhiều dự án đất đai ách tắc

Vẫn còn những rào cản về pháp lý khiến hàng trăm dự án tiếp tục ách tắc. Theo đó, hiện đang tồn tại nhiều “xung đột pháp luật” giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và nhiều Luật khác từ nhiều năm qua khiến cho nhiều dự án đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản dậm chân tại chỗ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết đã nghiên cứu và nhận thấy có “xung đột pháp luật” giữa điểm b Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 trong giai đoạn từ 01.07.2015 - 31.12.2020 và giữa Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở kể từ ngày 01.01.2021 trở đi với điểm b Khoản 1 Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 và với điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và với Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Đây là nguyên nhân dẫn đến Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) đã không quy định thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở đối với các trường hợp dự án có các loại đất khác (không có đất ở).

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với trường hợp nhận chuyển quyền đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án.

Trở lại khía cạnh sở hữu về đất đai, vấn đề chính ở chỗ các dự án kinh tế có phải luôn luôn được triển khai như cam kết của nhà đầu tư hay không, để qua đó cơ quan Nhà nước vẫn bảo đảm được các quy hoạch và kế hoạch về sử dụng đất? Thực tế vừa qua, trong phần lớn các trường hợp rủi ro đối với triển khai dự án, các cơ quan quản lý Nhà nước lại khó có thể thu hồi mà thường sẵn sàng đồng ý để chủ đầu tư gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi mục đích và/hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác. Đối với không ít dự án kinh tế, các quá trình gia hạn, chuyển đổi và chuyển nhượng lại có thể tiếp tục diễn ra thêm một vòng hay nhiều vòng nữa, để cuối cùng, các khu đất đã được cấp vẫn nguyên hình là “đất” trong khi các lợi ích của các chủ đầu tư liên quan vẫn được thu hồi đầy đủ, thông qua việc quay vòng kinh doanh và buôn bán cái gọi là “thương quyền” đối với đất đai.

Luật Đất đai 2013 sử dụng từ “đất” trong cụm từ “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và trong đất phi nông nghiệp có “đất ở”. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 không sử dụng cụm từ “đất ở hợp pháp”. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định công tác cấp “Giấy chứng nhận (sổ đỏ)” đối với thửa “đất ở” có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Có nghĩa là Luật Đất đai 2013 chỉ phân biệt thửa “đất ở” đã được cấp “sổ đỏ” và những thửa “đất ở” chưa được cấp “sổ đỏ”, chứ không hề quy định “đất ở hợp pháp”, hoặc “đất ở chưa/không hợp pháp” như quy định của Luật Nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đến nay, ngành tài nguyên và môi trường đã cấp “sổ đỏ” cho khoảng hơn 98% tổng số thửa “đất ở” trong cả nước, nhưng không thể nói những thửa “đất ở” còn lại chưa được cấp “sổ đỏ” không phải là “đất ở hợp pháp”. Do vậy, Luật Nhà ở 2014 sử dụng cụm từ “đất ở hợp pháp” là không đồng bộ, không tương thích với phạm trù “đất ở” của Luật Đất đai 2013.

Ông Châu lấy ví dụ, một căn nhà ở điểm dân cư nông thôn từ nhiều đời nay, chủ nhà không có nhu cầu nên chưa xin cấp “sổ đỏ” thì không thể nói là không phải “đất ở hợp pháp”. Hoặc một căn nhà tại đô thị trong khu dân cư ổn định, chủ nhà chưa xin cấp “sổ đỏ” vì chưa có tiền để đóng tiền sử dụng đất thì cũng không thể nói là không phải “đất ở hợp pháp”.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành 03 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp (trong đó có loại “đất ở”); Nhóm đất chưa sử dụng, nhưng không sử dụng cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Điểm b Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 (trước khi được sửa đổi, bổ sung tại điểm b Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) sử dụng cụm từ “có quyền sử dụng đất hợp pháp” là chuẩn và đồng bộ với quy định của Luật Đất đai 2013. Nhưng, khi sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì lại sử dụng cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, nên đã xảy ra “xung đột pháp luật” với Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, thời gian qua đã có hàng trăm dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do “vướng mắc” một số quy định pháp luật cũ, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế; làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước và là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng nóng. Hiệp hội đã đóng góp và đưa ra nhiều kiến nghị để tháo gỡ. Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét ban hành mới Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021 và rà soát để có thể ban hành mới Luật Đất đai vào khoảng năm 2022-2023.

Điều 15b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định trừ trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 64, Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai thì các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền đất cho nhà đầu tư khác trong thời hạn không quá 24 tháng.

Hết thời hạn 24 tháng mà chủ dự án không bán được tài sản thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

Quy định trên sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến sự an tâm trong đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư mà còn có tiềm năng ảnh hưởng trực tiếp và rất lớn đến nhà đầu tư bị chấm dứt dự án trong quá trình tìm kiếm đối tác, đàm phán ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Những bất cập nêu trên, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền sớm nghiên cứu, có biện pháp tháo gỡ nhằm tiếp tục cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, đưa Nghị quyết của Chính phủ đi vào cuộc sống và có chuyển biến thực chất hơn.