Xuất hiện “mô hình lạ” trên thị trường bất động sản

Mặc dù chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam, tuy nhiên, theo các chuyên gia mô hình giao dịch bán - tái thuê sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản.

Từ nhiều năm nay, giao dịch bán – tái thuê đã xuất hiện khá phổ biến trên thế giới. Đây là một dạng công cụ tài chính với hình thức rất cụ thể, trong đó một bên (người bán/người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ hai (nhà đầu tư/người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua, do đó người bán trở thành người thuê, và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.

Lợi ích cho người bán/người thuê tương lai bao gồm tận dụng tài sản bất động sản của họ để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo giá thị trường hiện tại, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn chi phí mua ban đầu. Việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.

Theo khảo sát của Savills Việt Nam, mặc dù xu hướng này ngày càng phổ biến trên thế giới nhưng giao dịch bán - tái thuê vẫn chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam. Tuy nhiên, cách đây vài năm, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đã bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên.

Điển hình như thương vụ bán – tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng với tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Sau đó, năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công một nhà kho với tổng diện tích sàn xây dựng là 36.000 m2 tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đại diện cho khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại với thời hạn thuê 5 + 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Nhận định về những điểm lợi thế của xu hướng này, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp - Savills Việt Nam cho biết, những lợi ích cho nhà đầu tư/chủ nhà tương lai bao gồm việc có được một bất động sản đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì dưới hình thức trả tiền thuê hàng tháng. Do đó, với tệp khách thuê có sẵn, họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài (thường là 10 năm) tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư/chủ sở hữu mới.

“Chúng tôi tin rằng đại dịch sẽ khuyến khích ngày càng nhiều khách thuê trong việc cân nhắc những lựa chọn tài chính phù hợp cho họ và hy vọng sẽ giúp họ hiểu được lợi ích của việc tận dụng tài sản bất động sản của mình như một phương tiện để huy động vốn”, ông John cho biết thêm.

Mặc dù vậy, ông John cũng cảnh báo, mô hình bán - tái thuê thường mất rất nhiều thời gian và có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần thực hiện. Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết, vì vậy các doanh nghiệp nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong quá trình giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán - tái thuê.

“Một điều nữa cần cân nhắc là chủ sở hữu bất động sản hoặc KCN có biết và phê duyệt dự án hay không. Dựa vào chủ sở hữu đất và chủ đất của nhà đầu tư mới của KCN, họ phải xác nhận rằng nhà đầu tư đó đáp ứng các tiêu chí của KCN của họ”, ông John lưu ý.