Xu hướng đầu tư thay đổi, chung cư phía tây Hà Nội tăng giá vùn vụt

Tại phía Tây Hà Nội có nhiều cơ quan, doanh nghiệp, mật độ cư dân lớn, giao thông cơ sở hạ tầng phát triển... đây là điều kiện tiên quyết để các dự án bất động sản cao cấp khu vực này phát triển mạnh.

CÓ CĂN HỘ LÊN ĐẾN 100 TRIỆU ĐỒNG/M2

Khu vực phía Tây Hà Nội có những tiềm năng nhất định khi nhiều đô thị vệ tinh trong quy hoạch thành phố sẽ hình thành ở phía Tây như Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai. Thêm đó là xu hướng chuyển dịch trường đại học về phía Tây và quy hoạch tuyến Metro 5 về Hòa Lạc cũng sẽ kích thích thị trường bất động sản khu vực.

Anh Nguyễn Thắng (35 tuổi) là một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết, hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư, người dân muốn tìm đến các căn hộ chung cư từ trung đến cao cấp tại khu vực phía Tây Hà Nội.

“Chỉ trong mấy năm trở lại đây, giá khu vực này tăng chóng mặt, nhiều căn hộ cao cấp có giá từ 80 – 100 triệu đồng/m2. Theo kinh nghiệm của tôi, có thể thấy phía Tây đang là khu vực khá sôi động bậc của thị trường bất động sản Hà Nội”, anh Thắng bày tỏ.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của CBRE, dự kiến trong quý 4/2023, số lượng căn hộ dự kiến được chào bán ra thị trường thấp kỷ lục sau một thập kỷ. Đặc biệt trong 9 tháng đầu năm 2023, căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng đã biến mất hoàn toàn tại thị trường Hà Nội. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp với tỉ lệ chiếm đến 69%, căn hộ trung cấp chỉ 31% số lượng căn mở bán mới.

Trên thực tế, phần lớn các dự án căn hộ chào bán đều thuộc các quận huyện phía Tây như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy… Số liệu cũng cho thấy, trong quý 3 vừa qua, các dự án có doanh số bán hàng khả quan nằm ở các thị trường phía Tây và ngoại thành.

Về vấn đề này ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing phân tích, giá căn hộ chung cư tăng diễn biến theo giá mặt bằng đất, khi sát nhập Hà Tây vào Hà Nội, giá đất phía Tây bắt đầu tăng dần. Từ năm 2018 giá đất phía Tây Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới, giá đất đã cao nên chi phí đầu vào xây dựng các tòa căn hộ cũng sẽ tăng theo.

Cùng với đó, yếu tố nguồn cung ở Hà Nội, trong 2 năm trở lại đây nguồn cung mới rất hạn chế, song nhu cầu của người dân mua để cho thuê, nâng cấp nhà ở hay mua để ở vẫn rất lớn nên giá sẽ bị đẩy lên cao.

Về lịch sử tăng giá căn hộ, yếu tố tăng giá mới chỉ diễn ra từ năm 2021 trở lại đây, trước đó yếu tố tăng giá không rõ rệt mà chỉ có yếu tố đi ngang.

Theo vị giám đốc, một trong số các nguyên nhân đó là xu hướng đầu tư bất động sản của người dân Hà Nội, TP.HCM gần một năm trở lại đây xu hướng “bẻ lái” về phân khúc căn hộ đã rõ rệt. Trước đó, những năm 2020 trở về, nhà đầu tư tập trung vào phân khúc đất nền, shophouse. Khi khủng hoảng xảy ra, mọi người bị mắc kẹt về dòng tiền, không thanh khoản được, trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở thực tế lại càng diễn ra lớn.

Một điều nữa, càng về sau này các chủ đầu tư dần mang đến các dòng sản phẩm đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của người mua. Nhiều người nghĩ rằng, thay vì ở nhà mặt đất, nhà trong ngõ ô tô không vào được, xảy ra rủi ro cháy nổ, đi vay ngân hàng khó, tiện ích cho con cái không có... thì họ thấy rằng lựa chọn mua căn hộ tại một đại đô thị đảm bảo về tiện ích sống sẽ cho cuộc sống của gia đình họ chất lượng hơn.

“Với nhiều người tổng số tài sản có 10 - 15 tỷ đồng nhưng người ta không muốn dành hết số tiền đó vào một căn nhà, thay vì thế, họ dành khoảng 5 - 7 tỷ đồng người ta mua căn hộ cao cấp để ở. Còn lại người ta đem sử dụng vào các hoạt động đầu tư hoặc sản xuất kinh doanh khác. Đấy là tư duy của người mua để ở đã thay đổi”, ông Trung nhấn mạnh.

CÒN NHIỀU DƯ ĐỊA TĂNG TRƯỞNG

Từ giờ đến năm 2030, Giám đốc OneHousing cho biết, tại Hà Nội sẽ thiết lập các mặt bằng giá mới đối với các sản phẩm dành cho tầng lớp trung - thượng lưu. Người mua nhà quen dần với việc căn hộ sẽ có giá rất cao, vì càng ngày người ta càng có nhu cầu ở sang và đẳng cấp.

Đơn cử như TP.HCM đã đi trước Hà Nội từ 2 - 3 năm, khi các sản phẩm trung - cao cấp sẽ không còn mức 50 triệu/m2 mà ở mức 60 đến hơn 300 triệu/m2.

Tại Hà Nội một số dự án của các chủ đầu tư như Masterise Homes Hàng Bài đến 600 triệu/m2, giới tinh hoa họ vẫn sẵn sàng chấp nhận mức giá đó. Điều này càng khẳng định, khách hàng bỏ tiền để mua cộng đồng, tiện ích, đẳng cấp, an toàn và sự riêng tư chứ không phải chỉ mua căn hộ trong tòa nhà mấy chục tầng.

Ở khu vực phía Tây Hà Nội đã và đang hình thành các cộng đồng người nước ngoài là một trong những nguyên nhân hình thành phân khúc bất động sản cao cấp tại đây. Cùng đó, cũng phải kể đến việc tăng trưởng nhanh tầng lớp trung cao cấp tại Việt Nam, và họ thường thích sở hữu bất động sản cao cấp.

Mặc dù, có những căn hộ đã lên đến mức giá 100 triệu đồng/m2, nhưng ông Trung cho rằng, khu vực phía Tây hội tụ rất nhiều yếu tố mà nhà đầu tư có thể yên tâm về khả năng sinh lời, những dự án thu hút được cộng đồng cư dân tinh hoa giá sẽ tăng lên.

Bởi theo chính quan sát và trải nghiệm của vị giám đốc trong quá trình bán hàng một dự án chung cư từ cuối tháng 5/2021. Thời điểm đó, chủ đầu tư xuất phát điểm mức giá 65 triệu/m2 căn hộ view mặt hồ. Nhiều đại lý, môi giới đều đánh giá mức giá này rất cao, khó bán….

Tuy nhiên, ông Trung đã khảo sát mặt bằng giá ở TP.HCM thì thấy một điều, giá tất cả những căn mặt hồ sẽ thiết lập mức giá mới ít nhất 80 - 85 triệu đồng/m2 khi bàn giao. Đến bây giờ, mức giá đó đã trở thành hiện thực, thời gian tới mức giá dự án được thiết lập có thể sẽ từ 90 - 120 triệu/m2 khi dự án đã đi vào bàn giao.

Yếu tố thứ hai, giả sử thị trường phục hồi khi bước sang năm 2024, đến 2025, 2026 và 2027 thì năm 2026 sẽ là điểm rơi khi thị trường thiết lập những mặt bằng giá mới.

Hiện nay, lãi suất huy động rất thấp, người dân sẽ đầu tư vào đâu khi lãi suất gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn. Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua siết chặt việc phân lô bán đất nền trong dân, nguồn cung đất sạch để hình thành nên một khu đô thị phía Tây tại Hà Nội không còn nữa.

Với quỹ đất nhỏ lẻ thì không bao giờ có những tiện ích như công, trường học quốc tế, hệ thống giáo dục, trung tâm thương mại… nên việc hình thành nhiều dự án chất lượng, cao cấp sẽ rất khó.

“Trong khi đó, Bảo tàng lịch sử quân sự Việt Nam cũng đã và đang hình thành, các tuyến giao thông kết nối đồng loạt như các tuyến đường từ Mỹ Đình cũng đổ về, các con đường kết nối với Aeon Hà Đông... Với các yếu tố đó, mua ở thời điểm này thì 1 - 2 năm nữa nhà đầu tư đã có tài sản ở mặt bằng giá mới, người sau muốn sở hữu chỉ có thể mua lại mà thôi”, Giám đốc OneHousing nói thêm.