Xu hướng của thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn khủng hoảng

Thị trường bất động sản sẽ hình thành các xu hướng mới nào trong thời gian tới, đặc biệt trong giai đoạn trầm lắng hiện tại? Các chuyên gia bất động sản cho rằng bối cảnh thị trường hiện tại dù thách thức nhưng sẽ là động lực quan trọng hình thành nên diện mạo mới, xu hướng mới của thị trường.

Thị Trường Thanh Lọc Mạnh Mẽ

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia tài chính cho biết bối cảnh trầm lắng của thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại là cơ hội để chính thị trường thanh lọc mạnh mẽ hơn. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có sự chuẩn chỉnh về quy hoạch, pháp lý sẽ lên ngôi.

Để có thể tồn tại và phát triển được trong bối cảnh hiện nay, một nguyên tắc mà các doanh nghiệp bất động sản cần tuân thủ là phải tái cấu trúc doanh nghiệp và giữ được niềm tin với người mua. Nền tảng của việc này bắt nguồn từ việc các doanh nghiệp cần phải đưa ra thị trường mức giá thành đúng giá trị thực của từng dự án.

Không thể phủ nhận thực tế, thực trạng phát triển dự án ồ ạt trước đây khiến không ít doanh nghiệp chạy theo giá cả, lợi nhuận mà đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Dù giá bị đẩy lên cao nhưng chất lượng sản phẩm lại không đi cùng giá cả. Đây là những doanh nghiệp đang đưa ra thị trường những mức giá không hề hợp lý, chạy theo giá ảo, giá trong những cơn sốt bất động sản.

Thị trường giai đoạn khủng hoảng ghi nhận những doanh nghiệp với năng lực yếu kém cũng đang dần bị loại bỏ. Trong khi đó, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh, có kinh nghiệm trong phát triển sản phẩm và đưa ra được những sản phẩm có chất lượng cao đáp ứng được nhu cầu thực sẽ trụ vững và phát triển mạnh mẽ trên thị trường. “Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2023 đang tái cấu trúc và thanh lọc mạnh”, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Bất Động Sản Thực “Lên Ngôi”

Ông Nguyễn Chí Thanh Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết từ giữa năm 2022 đến nay, hàng loạt khó khăn đè nén khiến thị trường bất động sản Việt Nam bước vào thời kỳ trầm lắng kéo dài. Tâm lý chung trên thị trường trở nên e ngại khi tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát, cùng với đó, người đứng đầu một số doanh nghiệp lớn bị bắt do sai phạm. Chính bởi vậy, niềm tin của doanh nghiệp, của nhà đầu tư sụt giảm mạnh, tác động không nhỏ đến nguồn cung cũng như tính thanh khoản trên thị trường.

Thực tế trên khiến số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường thấp nhất từ trước đến nay. Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2022, cả nước có khoảng 130 dự án phát triển nhà ở được cấp phép. Con số này chỉ bằng khoảng 52,7% so với năm 2021. Thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra những chỉ số cho thấy bức tranh tương tự. Tổng nguồn cung nhà ở thương mại như chung cư, biệt thự, liền kề… liên tục lao dốc trong những năm gần đây. Đơn cử, năm 2022, nguồn cung chỉ bằng khoảng 90% năm 2021, 54% so với năm 2020, 44% so với năm 2019 và 28% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường cũng rất thấp, năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, chỉ bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức khoảng 15%.

2 năm vừa qua, nhu cầu mua bất động sản nhà ở trên thị trường rất cao, nhưng thị trường không có nhiều dự án mới mở bán. “Nốt trầm” của thị trường ghi nhận hai diễn biến trái chiều. Đó là tình trạng thanh khoản khó ở những loại hình bất động sản nặng tính đầu tư, chỉ mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá. Thanh khoản thị trường ghi nhận các chỉ số tích cực với dòng sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh khó khăn, thị trường chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc đáp ứng các mục đích ở thực. Phân khúc này sẽ tiếp tục giữ vững vai trò chủ đạo về thanh khoản thị trường trong thời gian tới.