Xóa cơ chế 2 giá đất

Thị trường bất động sản im ắng đang được dự báo có “băng ngầm” tích tụ và kết dính. Chỉ cần đề xuất ban hành giá đất theo khung mới định kỳ được thông qua, sẽ có thêm hiệu ứng nổi sóng.

Nhưng quan trọng hơn điều đó là làm sao để xóa cơ chế 2 giá đất hài hòa lợi ích mọi bên.

Rút khoảng cách hai giá đất

Nền kinh tế hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án..., đặc biệt phía người dân cũng được Nhà nước và doanh nghiệp áp dụng khung giá đất này để đóng tiền hoặc nhận đền bù đất đai giải phóng mặt bằng theo quy định.

Một giá đất khác do các thành phần của nền kinh tế trong thị trường thực thi thỏa thuận – gọi là giá thị trường. Giá thị trường có khu vực, địa phương lấy căn cứ giá đất Nhà nước ban hành và khá sát gần với giá định khung. Cũng có những khu vực có khoảng chênh lệch rất cao, từ 1- thậm chí 3, 4 lần.

Khoảng chênh lệch giữa 2 giá đất càng lớn, càng gây nhiều bất cập và được cho là chưa có sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Do đó, định kỳ Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất mới. Quy định này theo Luật Đất Đai 2013, khung giá đất định kỳ 5 năm một lần được ban hành xác định giá đối với từng loại đất, theo từng vùng.

Luật Đất đai 2013 tại Điều 14 cũng quy định: "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ".

Tuy nhiên, giá đất thị trường có những địa phương có khoảng cách rất xa so với giá mà UBND các tỉnh, thành phố điều chỉnh. Và một số TP lớn thay vì dùng khung định giá đất 5 năm, vẫn có hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Chẳng hạn như TP HCM đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần. Ở bảng định giá đất ban hành từ năm 2015, như DĐDN phản ánh, giá đất của TP HCM nhiều địa điểm trọn tuyến đường tại khu vực quận 1 đã được trên 150 triệu đồng/ m2.

Mức này tưởng là đã quy định quá cao nhưng còn ở khoảng cách “dưới đáy” so với giá thị trường giao dịch.

Đừng “thoát ly” thực tế!

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, các quy định về khung giá đất và bảng giá đất ở các địa phương theo Luật Đất đai 2013 đang có nhiều bất cập ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và quyền tự chủ của các địa phương.

Có thể nói, theo cách làm này đã dẫn đến tình trạng giá đất trong "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, điều chỉnh định khung giá đất tăng lên như dự kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở khảo sát và tờ trình của các địa phương là đúng, bởi sự “thoát ly thực tế” trong giá đất của Nhà nước không chỉ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận gây tắc nghẽn cho quá trình triển khai các dự án, còn khiến Nhà nước thất thu do giao dịch thị trường 1 giá – sử dụng 1 giá Nhà nước ban hành với chênh lệch thấp hơn để thực thi các nghĩa vụ liên quan quyền sử dụng, chuyển nhượng, thu hồi, đền bù đất... của doanh nghiệp và người dân.

Vậy xử lý như thế nào giữa yêu cầu kéo giá đất định khung về sát giá thị trường, xóa bỏ dần cơ chế 2 giá đất với tình hình thực tế giá đất đã bị đẩy ngất ngưỡng ở 1 số địa phương, khu vực?

HOREA kiến nghị cần có nghị quy định khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế. Đối với hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP HCM cần có khung giá đất riêng. Cách tính tăng giá lũy tiến ở mức phổ biến chung, cào bằng cho mọi địa phương và khu vực là hoàn toàn không phù hợp.

Để làm được như vậy, việc quyết giá đất theo khung Nhà nước dự kiến ban hành sẽ không hoàn toàn ở trong chân Bộ Tài nguyên và Môi trường nữa mà cần được đưa về các cơ quan quản lý địa phương.