Xây mới hàng nghìn chung cư cũ: Khó giải bài toán lợi ích

Hiện chưa có giải pháp chính sách tối ưu để thúc đẩy công tác cải tạo, sửa chữa và xây dựng mới cung cư cũ...

Theo Viện Nhà ở và công trình công cộng, thời gian qua mới cải tạo được 20/2.500 chung cư cũ trên cả nước.

Riêng tại TP.HCM, theo mục tiêu của Chương trình số 15 (ngày 27/1//2016) của Thành uỷ thành phố đặt ra, tính đến năm 2020, thành phố cần giải quyết 50% số chung cư cũ hư hỏng (237 chung cư) trong tổng số 474 chung cư cũ (565 lô). Tuy nhiên, sau gần 10 năm, toàn TP.HCM chỉ mới giải quyết được 32 chung cư cũ hư hỏng với gần 4.000 hộ gia đình cư trú.

DI DÂN HAY TĂNG “ĐỘ NÉN” ĐÔ THỊ?

Tốc độ cải tạo chung cư cũ chậm như hiện nay đã không đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống người dân cũng như mục tiêu của chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị.

Tại hội thảo khoa học "Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM", do Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM tổ chức ngày 25/11/2022, đề cập đến vấn đề khiến việc xây mới cung cư cũ đang bế tắc hiện nay, ông Vũ Nguyễn Quang Vinh, Phó Chủ tịch UBND quận 1, cho biết đó là sở hữu chung và bài toán kinh tế chưa được giải quyết ổn thoả.

Khi xây mới chung cư cũ đòi hỏi nâng cao chỉ tiêu quy hoạch, do vậy sẽ tạo “độ nén” ở khu lõi trung tâm thành phố. Thực tế thì không phải vị trí nào cũng “nén” được. Chẳng hạn, có những chung cư cũ thấp tầng nhưng số hộ nhiều, diện tích nhỏ và nằm xen cài trong khu dân cư đông đúc nên rất khó “nén” thêm khi xây mới, do đó khó thu hút đầu tư.

“Vì những khó khăn trên, quận 1 đang quản lý 90 chung cư cũ, trong đó có 3 chung cư nhóm D (cấp rất nguy hiểm) đã di dời dân và mời gọi đầu tư được 2 chung cư, còn 1 chung cư gặp khó do nhiều yếu tố bất lợi", ông Vinh nói.

Ngoài ra, vướng mắc khi thực thi Nghị định 69 của Chính phủ về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, trong đó việc phải hoàn trả quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khiến nhà đầu tư “đau đầu” tính toán. Cụ thể là chung cư 128 Hai Bà Trưng (cấp D) nhà đầu tư đang kiến nghị UBND TP.HCM nhiều nội dung, trong đó có việc xem xét bồi thường bằng tiền hay bằng nhà và bồi thường liên quan tới sở hữu Nhà nước.

Về phía doanh nghiệp, ông Hoàng Việt Anh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thiết kế kiến trúc Phú Mỹ, cho rằng một vướng mắc trong quá trình xây lại các chung cư cấp B, C là phải được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu các căn hộ chung cư (theo khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở 2014).

Quy định như vậy là bất khả thi vì một dự án rất khó để đạt tỷ lệ đồng thuận tuyệt đối của 100% cư dân. Đến Nghị định 69 của Chính phủ ban hành năm 2021 đã tháo gỡ được điểm nghẽn này khi quy định chỉ cần 75% chủ sở hữu đồng thuận. Nhưng quy định mới của Nghị định 69 lại trái với Khoản 3, Điều 110 của Luật Nhà ở nên vẫn không thể thực hiện được…

Về vấn đề tái định cư tại chỗ đối với người dân ở chung cư cũ được xây mới, theo ông Việt Anh, hệ số sử dụng đất cần tăng ít nhất 2,5-4 lần, để người dân có thể đổi một căn hộ mới hoặc không phải trả một khoản tiền quá lớn. Như vậy, đối với những nơi bị hạn chế dân số và tầng cao thì không nên đưa ra phương án bố trí tái định cư tại chỗ.

ĐẢM BẢO LỢI ÍCH BA BÊN

Kiến nghị các giải pháp, ông Việt Anh đề xuất khi lập kế hoạch cải tạo chung cư cũ phải tiến hành song song với việc phê duyệt quy hoạch và các chỉ tiêu phát triển dự án. Theo đó, phải giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất chung cư cũ theo chỉ tiêu quy hoạch đã duyệt bằng tư vấn độc lập.

Còn theo bà Nguyễn Bình Minh, giảng viên Khoa Đô thị học, Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP.HCM, cần luật hóa việc xây dựng mới chung cư cũ như quy định rõ về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan trong dự án, tạo sự đồng thuận giữa các bên ngay từ đầu như cân đối lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư, định giá đất và nhà theo giá thị trường.

“Chính quyền cần đóng vai trò chủ đạo thông qua các cơ chế, chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư, hỗ trợ và bảo đảm quyền lợi cho người dân cũng như nhận làm trọng tài giải quyết mâu thuẫn phát sinh giữa các bên”, bà Minh cho biết.

Cũng đặt quan điểm phải giải quyết hài hòa quyền lợi của ba bên: chính quyền – nhà đầu tư – cư dân, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Hội Quy hoạch phát triển TP.HCM, cho rằng việc thay thế chung cư cũ nát không phải là hoạt động công ích, từ thiện mà là quan hệ lợi ích. Nhà đầu tư phải có lời, thậm chí lời rất nhiều họ mới làm. Hà Nội cũng như TP.HCM không thể có đủ kinh phí để thực hiện mà nên giao hẳn cho thị trường. Chính quyền chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương.

Theo TS. Hòa, chính quyền nên chấp nhận để cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ (trừ khu lõi 930 ha mới phải cần cân nhắc) mới giải quyết được nút thắt mà cả nhà đầu tư và chính quyền đang gặp phải.

Cụ thể một số cách làm trong thực tế xây mới chung cư cũ tại TP.HCM, ông Hoà cho biết quận 3 đã gom 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô đủ lớn để tái định cư cho tất cả các hộ dân, người sử dụng đất gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Hay cách làm của quận 10 đối với Lô G, chung cư Ngô Gia Tự là đấu giá quyền sử dụng đất…