Xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP

Trong thực tế đời sống, đã xảy ra không ít trường hợp tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà. Mới đây, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân (TAND) tối cao có Quyết định Giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT về vụ án “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà” tại thành phố Hồ Chí Minh phát triển thành Án lệ số 31/2020/AL.

Tình huống án lệ: Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật. Vì thế, cần phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.

Tranh chấp xảy ra giữa bà N.T.H và bà N.T.K.L về căn nhà số 63 đường B. Bà H, ông T1, ông T2 là con của cụ N.T.T và cụ L.T.C. Năm 1964, cụ C lấy chống khác, đến năm 1976, cụ T chung sống với cụ L.T.T4 (không đăng ký kết hôn) và được Quân đội cấp căn nhà số 63 (tầng 2) đường V, phường X – nay là nhà số 63 đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 1981, cụ T chính thức được Hội đồng nhà đất Quân khu 7 cấp nhà theo Quyết định số 092.

Về phía bà N.T.K.L là con riêng của cụ T4. Năm 1981, do mẹ ốm nên bà L về tạm trú tại nhà số 63 đường B. Năm 1982, cụ T4 mất, đồng thời do cụ T bị bệnh nên bà L ở lại chăm sóc (các con cụ T là bà H, ông T1 đã chuyển khẩu và đi nơi khác sống).

Đáng chú ý, năm 1986, cụ T đồng ý cho bà L và các chị em của bà L nhập hộ khẩu vào căn nhà số 63 đường B. Năm 1993, cụ T lập giấy ủy quyền cho bà L được trọn quyền giải quyết những việc có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm đối với căn nhà trên – kể cả khi cụ T còn sống hay đã chết. Năm 1995, cụ T mất mà không để lại di chúc.

Năm 2001, bà L đứng tên làm thủ tục mua hóa giá nhà thì bà H và ông T1 có khiếu nại. Thời điểm đó, Bộ Tư lệnh Quân khu 7 bac đơn khiếu nại và cho vợ chồng bà L mua hóa giá nhà – với điều kiện mua xong sẽ trừ số tiền mua hóa giá, phần còn lại các thành viên tự thỏa thuận hoặc xử lý theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, căn nhà 63 đường B được mua theo tiêu chuẩn bà L là con liệt sỹ (cụ C2 là bố ruột đã hy sinh) chứ không phải theo tiêu chuẩn của cụ T với tổng số tiền khoảng 506 triệu đồng.

Sau khi mua hóa giá, ông H1 (anh trai bà L) đã sửa chữa hết 400 triệu đồng. Tại biên bản xác định giá nhà năm 2010 của TAND quận 3, thành phố Hồ Chí Minh xác định giá trị nhà đất số 63 đường B là gần 34 tỉ đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 186/2014/DS-ST ngày 6/3/2014, TAND thành phố Hồ Chí Minh quyết định, chấp thuận một phần yêu cầu của bà H. Đồng thời buộc bà L có trách nhiệm giao lại cho bà H, ông T1 và các thừa kế của ông T2 số tiền chênh lệch từ việc mua nhà hóa giá. Nhưng không chấp nhận yêu cầu của bà L về việc xác nhận căn nhà trên thuộc quyền sở hữu cá nhân.

Tuy nhiên, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 125/2015/DS-PT ngày 21/8/2015, TAND cấp cao thành phố Hồ Chí Minh quyết định không chấp nhận kháng cáo của bà H, chấp nhận kháng cáo của bà L và sửa bản án dân sự sơ thẩm. Xác định căn nhà đang tranh chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu của bà L theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp năm 2002).

Viện trưởng Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm và đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao xét xử, theo hướng hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 125, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 186 với một số nhận định đáng chú ý sau:

Nguồn gốc căn nhà số 63 đường B là do Bộ Tư lệnh Quân khu 7 cấp Giấy phép quyền sở hữu sử dụng cho cụ T. Theo quy định tại Điều 188, Điều 634 Bộ Luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế - do đó bà H và ông T1 được hưởng quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.

Tuy nhiên, việc bà L mua được căn nhà số 63 đường B là có sự thống nhất, thỏa thuận giữa bà H, ông T1 thì Quân khu 7 mới giải quyết cho bà L đứng tên mua hóa giá. Như vậy, có căn cứ xác định nhà số 63 đường B là tài sản chung của bà H, ông T1, bà L.

Giấy ủy quyền của cụ T cho bà L là quyền thay mặt cụ T khi còn sống hay đã chết để giải quyết những việc có liên quan đến căn nhà (về thủ tục) chứ không phải ủy quyền sở hữu toàn bộ căn nhà.

Không chỉ vậy, Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm chưa xác minh làm rõ việc bà L mua căn nhà 63 đường B theo chế độ ưu tiên nào là thiếu sót rất lớn để kết luận vụ việc.

Về việc xác định tỷ lệ phần giá trị để chia, cần phải trừ chi phí mua nhà và công sức của bà L rồi mới chia tài sản chung, nhưng tòa án sơ thẩm và phúc thẩm lại chi cho bà L ½ giá trị căn nhà, trừ chi phí mua nhà trong giá trị ½ còn lại rồi mới chia cho bà H, ông T1 và bà L là không đúng.Quyết định của Tòa án: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 01/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 22/8/2017 của Viện trưởng Viện kiểm sát Nhân dân tối cao. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 125/2015/DS-PT ngày 21/8/2015 của TAND cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 186/2014/DS-ST ngày 6/3/2014 của TAND thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.