Xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, được áp dụng khi nào?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bổ sung phương pháp thặng dư, song điều kiện áp dụng đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Sáng 25/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Liên quan đến vấn đề giá đất, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo được chỉnh lý theo hướng bỏ quy định việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh

Dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Cụ thể, dự thảo quy định, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng...

Hai loại ý kiến thu hồi đất dự án nhà ở thương mại

Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, hiện có 2 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất giữ như Dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, quy định này lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai là sửa đổi quy định tại Điều 127 Dự thảo theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản thống nhất với loại ý kiến thứ hai.

Liên quan đến vấn đề thu hồi đất, liên quan đến dự án nhà ở thương mại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị khoanh định các trường hợp dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân) thuộc diện thu hồi là dự án trọng điểm do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Theo thường trực Ủy ban Kinh tế, định hướng chỉnh sửa như phương án bộ đề xuất chưa làm rõ được tính chất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của việc thu hồi đất thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại, dịch vụ, tổ hợp đa năng.

Phương án này chưa bảo đảm rõ ràng về tiêu chí, điều kiện thu hồi đất theo yêu cầu tại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án luật tại phiên họp chuyên đề pháp luật.

Hiện nay pháp luật về đầu tư chưa có quy định xác định về tiêu chí dự án trọng điểm thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh quyết định.

Mặt khác, trong quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị đối với dự án nhà ở thương mại chỉ thực hiện theo cơ chế thỏa thuận mà Nhà nước không thu hồi đất.