Xác định giá đất chuẩn: Cần đa dạng phương pháp định giá và dữ liệu thị trường

Thay vì “nâng lên, đặt xuống” việc thêm bớt phương pháp định giá đất, điều quan trọng hơn lúc này là bổ sung dữ liệu đầu vào, bởi vừa giúp việc xác định giá đất trở nên chuẩn xác hơn, vừa giúp quản lý tốt các giao dịch bất động sản.

Vì sao không nên bỏ phương pháp thặng dư?

Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều văn bản chỉ đạo gỡ vướng trong công tác định giá đất khi nhiều địa phương gặp khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc việc định giá đất cụ thể diễn ra rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đầu tư.

Do đó, về tinh thần, việc sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất là rất cần thiết để giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, từ đó tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản hồi phục. Tuy nhiên, việc sửa đổi cả 2 văn bản pháp luật quan trọng này có nhiều vấn đề cần xem xét lại trong các bản dự thảo mới công bố.

Trong đó, vấn đề quan tâm lớn nhất là đề xuất loại bỏ “phương pháp thặng dư” khỏi dự thảo bởi điều này có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước được là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn trong bối cảnh Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Theo quy định hiện hành, hiện có 5 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung, các phương pháp định giá đất ở nước ta cơ bản được đánh giá là phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất” (Điểm C, Khoản 1, Điều 112 - Luật Đất đai 2013).

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, những nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ những hạn chế, bất cập, nên trong quá trình triển khai ở các địa phương, việc định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến tồn tại 2 loại giá đất là giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời có sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này. Do đó, việc cần thiết lúc này là làm rõ hơn cách vận dụng sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, thay vì thêm bớt các phương pháp định giá đất.

Có thể thấy, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

Lưu ý rằng, phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định. Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai. Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong nhiều năm qua. Do đó, tôi cho rằng, cần giữ phương pháp này bởi sẽ hạn chế thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Cần xây dựng trung tâm dữ liệu bất động sản

Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập thực hiện.

Thực tế cho thấy, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác vẫn phải phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. Đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa “nâng lên, đặt xuống” việc thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.

Ở đây, chúng ta cần hiểu rõ rằng, có nhiều nguyên nhân khiến việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá thị trường, đó là thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập)...

Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến khó thu thập (phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm..., phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...); chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường…

Rõ ràng, liên quan đến thông tin dữ liệu đầu vào, đây là vấn đề quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không. Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này và nếu không quy định rõ ràng, chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

Trước năm 2006, chúng ta bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ năm 2014 đến nay đã bỏ quy định này và từ đó, dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như không có và phụ thuộc hoàn toàn vào số liệu ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực, trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập do việc kê khai “2 giá” như đã diễn ra từ nhiều năm nay.

Vì vậy, việc xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai là rất cần thiết để yêu cầu các bên, từ bên mua, bên bán tới cơ quan quản lý, chính quyền địa phương… đều phải khai báo đầy đủ và chính xác. Trung tâm này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của Nhà nước. Khi đó, chúng ta sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, lô đất hay từng căn nhà.

Quan điểm của tôi cho rằng, từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng, từ đó mới có được quy hoạch sạch và giá đất tiệm cận thị trường. Khi có được giá đất tiệm cận thị trường thì sẽ bồi thường thỏa đáng, có như vậy mới hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa, qua đó tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng.

Lưu ý thêm từ kinh nghiệm các nước cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất tại Việt Nam cho thấy, để công tác định giá đất sát với giá thị trường, cần phải hội tụ các yếu tố: Cơ sở pháp lý (luật và các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư, quyết định…) minh bạch, rõ ràng, tuân thủ theo quy luật hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác cao; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh. Theo đó, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập thực hiện.