Xã hội hoá nhà tái định cư, có giải quyết được tình trạng 'xây xong bỏ hoang'?

Người dân thích được chọn tái định cư ở nhà ở thương mại hơn, bởi họ quan ngại về chất lượng nhà tái định cư, về thiết bị, tiện ích… không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống mong đợi.

Trước tình trạng các khu nhà tái định cư bị người dân "quay lưng", nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, chủ trương về tái định cư là hoàn toàn đúng. Song việc thực hiện lại có nhiều vấn đề bất cập.

Cụ thể, chất lượng của các khu tái định cư quá kém, chỉ cần sau 2 năm không có người đến ở là có thể thấy cơ sở vật chất, hạ tầng đều xuống cấp. Chất lượng nước, điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy cũng không đảm bảo. Điều này dẫn đến chuyện nhiều khu tái định cư, kể cả nằm ở vị trí vàng, nhưng người dân vẫn không muốn ở.

Nhà tái định cư Đền Lừ (Hoàng Mai, Hà Nội) hư hỏng nghiêm trọng sau hơn 10 năm đưa vào sử dụng. (ảnh T.K)

Tiếp đó, tái định cư của chúng ta đều xây theo kiểu nhà tái định cư tập trung, thường là chung cư cao tầng. Những người bị thu hồi đất ở, cần phải giải quyết tái định cư thường là những người có thu nhập thấp. Họ cần không gian phát triển kinh tế hộ gia đình. Việc đưa họ vào chung cư sẽ không giúp họ giải quyết được vấn đề kinh tế. Đây cũng là một trong những lý do chính của việc nhà tái định cư bị người dân "quay lưng".

Trong giai đoạn 2018 - 2021, Hà Nội cần hơn 11.000 căn hộ TĐC nhưng hiện nay số lượng dự án nhà ở TĐC chưa đáp ứng người dân, dù nhu cầu rất lớn. Hiện, Hà Nội đang đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách dưới hình thức đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để làm nhà TĐC. Tuy nhiên, tình trạng nhà thừa, không ai mặn mà phải đặt câu hỏi về tính hiệu quả của đầu tư công, gây lãng phí hàng trăm tỷ đồng ngân sách nhưng hiệu quả rất thấp.

Trao đổi với Dân Việt, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, trước đây có chủ trương là phải xây quỹ nhà tái định cư để phục vụ phát triển các dự án thu hồi đất ở, nhà ở của người dân nằm trong dự án. Tuy nhiên, dự án nhà tái định cư dần bộc lộ các bất hợp lý.

Phân tích về vấn đề này, theo ông Đính, chất lượng của nhà tái định cư có liên quan hai giai đoạn về chính sách dành cho loại hình nhà ở này. Ở giai đoạn trước, nhà tái định cư được thực hiện như dự án ngân sách Nhà nước, được cấp vốn rồi giao cho các doanh nghiệp, đơn vị đầu tư, xây dựng, kèm theo một số ưu đãi cho các đơn vị này. Tuy nhiên, hiệu quả của các dự án nhà tái định cư trong giai đoạn này chưa thể hiện tốt.

Nhà ở tái định cư Trần Phú (Hoàng Mai, Hà Nội) xây xong rồi bỏ hoang đang gây lãng phí . (ảnh T.K)

Bên cạnh đó, theo ông Đính, trước khi tiến hành xây dựng nhà tái định cư, việc nghiên cứu xem liệu dự án có đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân hay không lại chưa được tiến hành kỹ càng, sâu sát.

"Hệ quả là, nhiều quỹ nhà tái định cư được xây dựng trước đây bị bỏ hoang vì không phù hợp nhu cầu sử dụng và các công trình đó thường xuống cấp rất nhanh", ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, sau khi nhận thấy nhiều bất cập, cơ quan quản lý nhà nước cũng đã có điều chỉnh, thay cho việc xây nhà tái định cư. Qua đó, những nhà nằm trong dự án có thể được quy đổi ra tiền. Nhà nước mua theo giá thị trường sau đó có thể giới thiệu hoặc người dân tự tìm mua nhà mới.

Đồng quan điểm với ông Đính về những nguyên nhân khiến nhà ở tái định cư không có người ở, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) còn cho rằng, theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB, người dân được lựa chọn các phương thức tái định cư. Thứ nhất là chờ tái định cư tại chỗ (giải quyết tạm cư). Thứ hai, người dân tự nhận tiền tự lo chỗ ở tái định cư theo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng.

Người dân quan ngại về chất lượng nhà tái định cư. (ảnh T.K)

Cũng theo ông Châu, Nhà nước cũng cho phép rất nhiều phương thức tái định cư, trong đó là mua nhà ở xã hội để làm nhà ở tái định cư. Nhà nước không cần phải chuẩn bị quỹ nhà. Nhà nước chỉ cần, trong thu hồi đất người dân có nguyện vọng muốn mua nhà tại đâu, Nhà nước mua quỹ nhà tương ứng để giải quyết việc trên.

"Nếu muốn mua nhà ở tái định cư thì cần phải làm điều tra xã hội học cho kỹ để đáp ứng yêu cầu nguyện vọng người dân. Giải quyết chất lượng nhà tái định cư để người dân không còn lo ngại chất lượng nữa", ông Châu phân tích thêm.

Ngoài ra, quy định pháp luật cũng đang Luật Nhà ở 2014 cho phép chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở tái định cư, cho phép mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. "Người dân chắc chắn họ thích ở nhà ở thương mại hơn, bởi người ta quan ngại về chất lượng nhà tái định cư, quan ngại về thiết bị, tiện ích…", ông Châu nói.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cần huy động nguồn lực xã hội để cải thiện chất lượng nhà ở tái định cư, tránh gây thất thoát ngân sách Nhà nước. (ảnh T.K)

Để cải thiện chất lượng nguồn cung nhà ở tái định cư, nhiều chuyên gia nhìn nhận, cần phải xã hội hóa việc phát triển nhà ở tái định cư. Trong đó, việc xây dựng nhà ở tái định cư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (dự án BT) được coi là một trong nhiều giải pháp ưu việt và thu hút được sự quan tâm, vào cuộc nhiều hơn của doanh nghiệp.

Trao đổi với Dân Việt, Chủ tịch HoREA - Lê Hoàng Châu cho rằng, quyết định dừng dự án đầu tư theo hình thức dự án BT mới đây chưa điểm chưa hợp lý. Bởi, trước đây, Hợp đồng BT áp dụng với các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư… Tuy nhiên, Luật PPP đã bãi bỏ hình thức này chỉ vì nguyên nhân "chưa có đầy đủ các quy định pháp luật đồng bộ và hiệu quả để điều chỉnh loại hình dự án BT".

"Loại hình dự án BT rất cần thiết để huy động nguồn vốn xã hội đầu tư các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; các dự án cơ sở hạ tầng, dịch vụ, vừa có lợi cho Nhà nước, cho nhà đầu tư và cho lợi ích cộng đồng", ông Châu nhìn nhận.