WeWork - từ trị giá 57 tỷ USD đến bờ vực phá sản

Ra đời năm 2010 với tham vọng tạo nền văn hóa làm việc mới, WeWork bùng nổ rồi lao dốc chỉ trong 9 năm và không thể gượng dậy sau dịch.

Mười ngày trước khi kết thúc năm 2018, chiếc máy bay Gulfstream trị giá 60 triệu USD của WeWork cất cánh từ New York đi Hawaii. Trên đó là nhà đồng sáng lập Adam Neumann và một bí mật trị giá 20 tỷ USD. Nó là kế hoạch Project Fortitude, trong đó CEO SoftBank Masayoshi Son tăng đầu tư lên 10 tỷ USD và mua lại hầu hết cổ phần của mọi nhà đầu tư - trừ Neumann - với giá 10 tỷ USD khác.

Kế hoạch này đảm bảo WeWork sẽ nằm trong kiểm soát của gia đình Neumann qua nhiều thế hệ, được hỗ trợ bởi một nhà đầu tư vốn mạnh cho tầm nhìn ngày càng tham vọng. Tuy nhiên, trong vòng một năm sau đó, chiếc máy bay Gulfstream được rao bán, Neumann mất chức và giá trị WeWork giảm 7 lần.

Trải qua thêm mùa Covid-19 và nỗ lực cứu hoạt động kinh doanh sau đó bất thành, WeWork nợ nần hàng tỷ USD, trễ hạn trả lãi trái phiếu. Từ con cưng được định giá hàng chục tỷ USD trong giới đầu tư mạo hiểm, đầu tháng 11, WSJ cho hay startup này chuẩn bị nộp đơn phá sản. Điều gì đã xảy ra với WeWork?

Giấc mơ 'thay đổi thế giới'

Năm 2010, Adam Neumann và Miguel McKelvey dùng số tiền thu được từ việc bán startup Green Desk để cùng thành lập WeWork. Tầm nhìn của họ là tạo ra một "mạng xã hội vật lý" (physical social network) có thể thu hút những người đang làm việc tự do hoặc làm việc tại nhà.

Mô hình kinh doanh của WeWork là thuê dài hạn các tòa nhà văn phòng (hoặc các tầng riêng lẻ) sau đó trang hoàng lại để cho thuê. Không đơn giản là cung cấp chỗ ngồi linh hoạt và ngắn hạn, họ lên phương án thu hút khách hàng bằng không gian sang trọng, hiện đại, các dịch vụ tiện ích về giao lưu cộng đồng, giải trí, ăn uống.

Với những người trẻ đang băn khoăn liệu cuộc sống có gì thú vị hơn việc ngồi nhìn màn hình máy tính cả ngày thì đến WeWork sẽ có sẵn bia, các bàn chơi pinball hay phòng thiền. Neumann đi giới thiệu về việc tạo ra một nền văn hóa làm việc mới và hơn thế, khắp mọi nơi. "Chúng tôi ở đây để thay đổi thế giới. Không có gì hơn điều đó khiến tôi quan tâm'', ông từng nói.

Adam Neumann tại Thượng Hải, Trung Quốc ngày 12/4/2018. Ảnh: Reuters

Về lý thuyết, chi phí bỏ ra gồm tiền thuê mặt bằng và vận hành các dịch vụ dự kiến thấp hơn giá cho khách thuê, sẽ giúp WeWork mang về lợi nhuận. Như hầu hết startup cần "đốt tiền" các năm đầu, Neumann phân tích những ưu điểm của mô hình mới và triển vọng đến 2.000 tỷ USD của thị trường văn phòng chia sẻ (co-working) - mà sau này bị The Guardian cho là thổi phồng, để thu hút vốn.

Ông luôn kể rằng CEO SoftBank Masayoshi Son chỉ mất 28 phút để quyết định đầu tư WeWork. Năm 2017, SoftBank và Vision Fund đầu tư startup này 4,4 tỷ USD với mức định giá 20 tỷ USD. Đến 2018, SoftBank cam kết rót thêm 4,25 tỷ USD, đưa WeWork thành một trong những kỳ lân (startup có định giá từ một tỷ USD) hàng đầu thế giới.

'Bong bóng' định giá nổ tung

Những nghi vấn đã manh nha xuất hiện. Vào 2017, Wall Street Journal hoài nghi về startup 20 tỷ USD nhưng bản chất là cho thuê văn phòng. Đó là chưa nói đến con số 47 tỷ USD được định giá trong một vòng gọi vốn tư nhân, hoặc dự đoán "khủng" 100 tỷ USD mà Morgan Stanley ước tính công ty sẽ chạm tới.

Sự hào nhoáng thực sự không kéo dài lâu. Năm 2018, khi WeWork tiếp cận thị trường trái phiếu để vay hàng trăm triệu USD, họ phải tiết lộ thêm về tình hình tài chính. Các tài liệu cho biết năm 2017, WeWork đã lỗ 883 triệu USD, mặc dù có doanh thu khoảng 886 triệu USD. Một rò rỉ của Financial Times tiết lộ rằng năm sau đó, công ty lỗ 1,9 tỷ USD trên khoảng 1,8 tỷ USD doanh thu.

Đến 2019, WeWork vượt JPMorgan Chase trở thành công ty thuê thương mại lớn nhất New York và kiểm soát nhiều m2 ở London hơn bất kỳ ai trừ chính phủ Anh. Nhưng các nhà đầu tư đã đặt câu hỏi về nền tảng tài chính không ổn định. Tháng 10 năm đó, công ty phải rút lại kế hoạch IPO sau khi các nhà đầu tư không muốn mua cổ phiếu của họ. Các ngân hàng cũng miễn cưỡng hơn khi cho WeWork vay.

Trong suốt những khó khăn này, Neumann vẫn là Neumann. Các chuyến đi bằng máy bay riêng của ông bị cáo buộc là liên quan đến một số hoạt động vận chuyển cần sa xuyên biên giới. Vợ ông thì có thể đuổi nhân viên nếu thấy khó chịu và công ty kết thúc một cuộc họp thông báo sa thải bằng màn trình diễn âm nhạc.

Cuối cùng, định giá WeWork giảm mạnh từ mức đỉnh 47 tỷ USD vào tháng 1/2019 xuống còn 7 tỷ USD cuối năm đó, khi được SoftBank (Nhật Bản) mua lại. Họ sa thải hàng nghìn nhân viên. Neumann từ chức và nhận hơn 700 triệu USD từ việc bán cổ phần cho SoftBank và các khoản thanh toán tiền mặt.

Biến động định giá WeWork 2013 - 2020, với đỉnh điểm là các ước tính giá trị dao động 8 - 104 tỷ USD vào 2019 của các tổ chức tài chính. Đồ họa: FT

Theo một phân tích của Bloomberg năm 2019, những gì biến đổi WeWork từ đứa con cưng của giới đầu tư mạo hiểm đến bị ghẻ lạnh là điều có tiền lệ trong bất kỳ mô hình phát triển và suy tàn nào, và cũng không thuộc những mối quan tâm thông thường của các nhà đầu tư, chẳng hạn như dòng tiền trong tương lai.

Bài phân tích cho rằng sự xuống dốc của WeWork chỉ có thể được giải thích bằng những khái niệm trừu tượng, giống như cách mà nhà sáng lập Neumann đã thuyết phục được giới đầu tư rót hàng chục tỷ USD. Phải công nhận rằng Neumann có khả năng bán đi tầm nhìn về một startup có thể thống trị thế giới chứ không phải là công ty cho thuê văn phòng chia sẻ.

Chật vật hậu Covid-19

Khi triều đại Neumann đi qua, tháng 2/2020, Sandeep Mathrani lên nắm quyền điều hành. Dưới thời ông Mathrani, WeWork lên sàn tháng 10/2021 thông qua việc sáp nhập với một công ty mua lại có mục đích đặc biệt (SPAC).

Covid-19 càn quét qua, tạo ra nỗi lo suy thoái kinh tế và tình trạng cắt giảm việc làm trong ngành công nghệ đè nặng lên nhu cầu không gian làm việc chung. Trong bối cảnh rộng hơn, thị trường văn phòng cho thuê lao đao sau dịch do nhân viên không muốn quay lại văn phòng.

Susannah Streeter, Trưởng bộ phận tiền tệ và thị trường của Hargreaves Lansdown, cho biết WeWork vốn đã để lộ những điểm "sứt mẻ" với những khoản lỗ lớn và nợ nần chồng chất trước đại dịch. "Nhưng cuộc khủng hoảng Covid khiến họ trả giá cho mô hình kinh doanh vốn đã yếu kém", bà nói.

Đối mặt với những cơn gió ngược này, đầu năm nay, WeWork đã nỗ lực củng cố tài chính nhằm vượt qua thời kỳ suy thoái. Vào tháng 3, họ đồng ý thỏa thuận tái cơ cấu nợ với SoftBank cũng như một số chủ nợ lớn ở Phố Wall, bao gồm King Street Capital Management và Brigade Capital Management.

Phía SoftBank đã đồng ý hoán đổi khoảng 1,6 tỷ USD khoản nợ để lấy hỗn hợp nợ mới và vốn chủ sở hữu trong WeWork. Giao dịch này đã giúp giảm khoản nợ của công ty hơn 1,5 tỷ USD

Là một phần của thỏa thuận đó, WeWork cũng nhận được khoản đầu tư từ quỹ Rajeev Misra của SoftBank, One Investment Management, cung cấp khoản nợ lãi suất cao gần 500 triệu USD. "Khoản tài trợ mới được huy động và cam kết trong giao dịch dự kiến tài trợ đầy đủ cho kế hoạch kinh doanh của WeWork và mang lại dư địa thanh khoản dồi dào", công ty tuyên bố khi ấy.

Một chi nhánh của WeWork tại London, Anh tháng 10/2019. Ảnh: Bloomberg

Nhưng tháng 5 năm nay, sau khi giám sát việc tái cơ cấu tài chính, ông Mathrani đột ngột tuyên bố rời đi. Đến tháng 8, WeWork làm dấy lên nghi ngờ về khả năng duy trì hoạt động kinh doanh khi vẫn thua lỗ và tiền mặt ngày càng cạn kiệt.

Theo hồ sơ chứng khoán, công ty đã "đốt" 530 triệu USD trong sáu tháng đầu năm và còn khoảng 205 triệu USD tiền mặt. Trong khi đó, họ có khoản nợ dài hạn 2,9 tỷ USD và hơn 13 tỷ USD tiền thuê mặt bằng, trong bối cảnh chi phí vay tăng cao và văn phòng cho thuê gặp khó.

Ban lãnh đạo khi ấy cho biết "những khoản thua lỗ đã làm cho số lượng thành viên rời bỏ ngày càng tăng.... Và có sự nghi ngờ đáng kể về khả năng tiếp tục hoạt động của công ty".

Vì vậy, WeWork vạch ra các bước để cải thiện thanh khoản và lợi nhuận, bao gồm cắt giảm chi phí bằng cách tái cơ cấu và đàm phán lại các điều khoản cho thuê, tăng doanh thu bằng cách giảm số lượng thành viên rời bỏ và tăng thêm doanh số bán hàng mới. Công ty cho biết họ sẽ tìm kiếm thêm vốn thông qua việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu hoặc bán tài sản.

Cũng tháng này, 3 thành viên ban giám đốc từ chức do bất đồng lớn về quản trị và định hướng chiến lược. Bốn giám đốc mới có chuyên môn về tái cơ cấu tài chính được bổ nhiệm, đóng vai trò đàm phán với các chủ nợ.

Tình hình không mấy khả quan. Đầu năm đến nay, cổ phiếu WeWork đã giảm 96%. Đến tháng 6, công ty duy trì 777 địa điểm trên 39 quốc gia, trong đó 30% ở Mỹ. Công ty sẽ đối diện khoản tiền thuê nhà ước tính 10 tỷ USD bắt đầu từ nửa cuối năm nay đến cuối năm 2027 và thêm 15 tỷ USD từ 2028.

Đến đầu tháng 11, nguồn tin của WSJ cho hay, WeWork có thể nộp đơn xin phá sản theo Chương 11 sớm nhất vào tuần sau, mở đường cho công ty tái cơ cấu lại hoạt động và nợ nần. Theo quy định, kế hoạch tái cơ cấu của doanh nghiệp đó phải được tòa án phá sản và các chủ nợ phê chuẩn.

Nhưng WeWork sẽ lột xác thế nào là một câu hỏi. Trước đây, startup này luôn giới thiệu bản thân là "asset light", tức không sở hữu nhiều tài sản vật chất. Điều này đã tạo nên đặc trưng thật sự đột phá của WeWork, theo hai cách.

Đầu tiên, đi thuê thay vì mua hoặc tự xây dựng, họ có thể phát triển mạng lưới nhanh chóng, miễn là có đủ vốn để trả tiền thuê. Thứ hai, hơn cả tiếp thị, họ thực sự vận dụng các ưu điểm thiết kế không gian và môi trường làm việc để thuyết phục khách hàng, dù là người làm tự do hay các công ty đang phát triển nhanh mà không kịp mở rộng văn phòng theo cách truyền thống.

Nhưng "asset light" cũng có mặt trái. Aswath Damodaran, Giáo sư tài chính tại Đại học New York hoài nghi về mô hình kinh doanh của WeWork ngay từ đầu. "Trong lúc thuận lợi, bạn sẽ lấp đầy tòa nhà của mình. Những lúc tồi tệ, họ sẽ rời đi, và bạn chỉ còn lại một tòa nhà trống rỗng với một khoản tiền phải trả", ông nói.