WeWork sụp đổ khiến các văn phòng cho thuê lao đao

Mới đây WeWork, công ty cho thuê không gian làm việc chung từng được định giá 47 tỉ đô la, nộp đơn xin bảo hộ phá sản ra một tòa án ở bang New Jersey (Mỹ). Dẫn đến tỷ lệ trống của các chủ văn phòng cho thuê tăng cao khi WeWork hủy hợp đồng, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ, giá trị tài sản lao dốc.

WeWork chưa từng có lãi từ khi công ty ra đời vào năm 2010. Trong nhiều năm, họ thoải mái tiêu tiền nhờ năng lực thuyết phục của nhà sáng lập Adam Neumann. Adam luôn nói với các nhà đầu tư, đặc biệt là SoftBank, rằng họ không phải là công ty cho thuê văn phòng mà là startup công nghệ có sứ mệnh "nâng cao nhận thức của thế giới".

Ở giai đoạn đỉnh điểm năm 2019, WeWork được định giá 47 tỷ USD trước đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Sự việc dần sáng tỏ khi giới đầu tư chùn bước trước mức định giá quá cao và ngờ vực cách quản trị của Adam Neumann. Công ty hoãn vụ IPO và đề nghị Adam ra đi với giá 1,7 tỷ USD.

Sau đó, Sandeep Mathrani, một chuyên gia bất động sản kỳ cựu được mời về điều hành. Ông đã nỗ lực lèo lái công ty bằng cách giảm chi phí và đàm phán lại hợp đồng thuê mặt bằng với chủ nhà. Vào năm 2021, ông thành công trong việc đưa công ty lên sàn thông qua một công ty mua lại có mục đích đặc biệt (SPAC) với mức định giá 9 tỷ USD.

Song những nỗ lực của Mathrani tan tành bởi sự sa sút của thị trường văn phòng cho thuê sau đại dịch và xu hướng làm việc từ xa. Tính đến ngày 6/11, WeWork, có 777 địa điểm trên 39 quốc gia, và nộp đơn xin bảo hộ phá sản.

Stijn Van Nieuwerburgh, giáo sư bất động sản của Trường Kinh doanh Columbia cho rằng vụ việc là một vấn đề không nhỏ. WeWork phá sản là cú sốc lớn đối với thị trường văn phòng cho thuê, đặc biệt là khi nó đang gặp khó khăn sâu sắc.

Đầu tiên, thị trường văn phòng cho thuê vốn chịu nhiều cơn gió ngược, tỷ lệ bỏ trống cao, giá trị có nguy cơ giảm dần theo thời gian. Tỷ lệ văn phòng cho thuê trống hiện gấp khoảng 1,5 lần so với cuối năm 2019. Đến quý 3, tỷ lệ trống là 19,2%, tức "gần đến mức nguy hiểm" với kỷ lục 19,3% vào năm 1986 và 1991, theo Moody's Analytics.

Ban lãnh đạo WeWork cũng đổ lỗi cho sự sụp đổ bởi "lãi suất tăng nhanh lịch sử" và việc quay trở lại văn phòng chậm hơn dự kiến. Do thị trường bất động sản thương mại khó khăn, các chủ văn phòng cho thuê sẵn sàng giảm tiền thuê và đưa ra các điều khoản linh hoạt hơn. Nhiều công ty chuyển sang làm việc kết hợp, nên thu hẹp không gian cần thuê.

Kết quả là nguồn cung văn phòng cho thuê trở nên dồi dào và có giá rẻ chưa từng có. "Điều này dẫn đến sự cạnh tranh lớn hơn nhiều trong thị trường mục tiêu của WeWork", theo CEO David Tolley. Nói cách khác, người thuê có nhiều lựa chọn hơn ngoài WeWork. Tính đến quý II, công ty có tỷ lệ lấp đầy 72%.

Không chỉ thế, tương lai cũng kém khả quan. Công ty bất động sản Cushman & Wakefield dự báo có tới 93 triệu m2 văn phòng bỏ trống ở Mỹ vào cuối thập kỷ này. Các nhà nghiên cứu Đại học New York và Đại học Columbia ước tính đến 2029, giá trị bất động sản văn phòng tại Mỹ sẽ bốc hơi 500 tỷ USD, với riêng 49 tỷ USD ở New York. Lá đơn xin bảo hộ phá sản nộp lên Tòa án phá sản New Jersey của WeWork vừa qua chính là những dấu hiệu đầu tiên của viễn cảnh này.