Vướng pháp lý dự án, doanh nghiệp địa ốc TP.HCM lo không có hàng để bán vì nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn

Mặc dù thị trường bất động sản tại Hà Nội và TPHCM sụt giảm về lượng cung, lượng giao dịch nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tương đối cao. Điều này cho thấy lực cầu tại 2 khu vực này vẫn rất mạnh.

Đó là thông tin được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ tại cuộc họp công bố về tình hình giao dịch của thị trường diễn ra mới đây, tại Hà Nội.

Thị trường nhà ở tại TPHCM trong ba quý của năm 2019 được ghi nhận khá ảm đạm, nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền tung ra thị trường rất ít ỏi.

Hội Môi giới bất động sản Viêt Nam nhận định, đối với thị trường TPHCM, với hàng loạt các động thái mang tính tích cực từ chính quyền hứa hẹn sự phát triển mạnh về lượng cung và lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ cũng sẽ duy trì ở mức cao. Giá dự kiến tăng bởi vậy sẽ kích thích các hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong những tháng cuối năm.

Theo các chuyên gia bất động sản , thực tế trên thể hiện phần nào thị trường nhà ở phát triển chưa ổn định tại thành phố, đồng thời kỳ vọng những diễn biến tích cực hơn trong thời gian còn lại của năm 2019.

Thống kê từ các công ty BĐS, nguồn cung các phân khúc trên thị trường BĐS đều khan hiếm trong giai đoạn hơn 1 năm trở lại đây. Thể hiện rõ nét nhất ở phân khúc căn hộ với tỷ lệ sụt giảm nguồn cung 30-40%.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, vấn đề chậm cấp phép từ năm 2018 đến nay đã khiến lượng căn chào bán mới trong quý II giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng cộng 4.124 căn hộ được chào bán từ 10 dự án, giảm 7% theo quý và 34% theo năm.

Quý này CBRE ghi nhận có 2 dự án chào bán đợt 1 là The Marq (quận 1) và The Signial (quận 7), 8 dự án còn lại là các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Khảo sát tại một số khu vực đang có nhiều dự án chung cư tại TPHCM như quận Bình Thạnh, quận 2, quận 9… trong thời gian này, nhận thấy hầu hết đều tăng giá ít nhất 10-15% so với cuối năm ngoái, tăng đến 20-25% so cùng kỳ.

Đặc biệt một số dự án có vị trí, tiện ích và giá bán khởi điểm tốt đã tăng đến 100% trong vòng 2-3 năm trở lại. Điển hình, tại dự án Vinhomes Central Park của Tập đoàn Vingroup tăng đến 35% chỉ hơn 1 năm bàn giao.

Lý giải về điều này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn cung mới hạn chế bởi việc chậm triển khai các thủ tục dự án và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩm này.

Mặt khác, khách hàng, nhà đầu tư chưa thật sự yên tâm để quyết định đầu tư do chính sách cũng như việc quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh dự án mới. Khách hàng chủ yếu đầu tư vào các dự án của các chủ đầu tư lớn, có uy tin, kinh nghiệm trong việc quản ký, kinh doanh đạt hiệu quả cao.

Cùng chung nhận định trên, theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro do chủ đầu tư đã bỏ chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không thể triển khai mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư.

Đơn cử như một số dự án nhà ở thương mại bị ách tắc vì thủ tục hành chính dù đã có quyết định chủ trương đầu tư. Cùng đó, dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án cũng đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư.

Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất bởi quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất cụ thể chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75-80% chi phí giải phóng mặt bằng. Điều này khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.

Ngoài ra, một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở pháp lý để đề xuất ra Quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần rà soát làm rõ.

Theo HoREA, trên địa bàn TPHCM có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát. Vừa qua, thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3 nhưng vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát.

Dưới con mắt của doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group than: "Thủ tục pháp lý quá khắt khe đang bóp nghẹt các doanh nghiệp địa ốc, từ lớn đến nhỏ nên cả hơn một năm qua thị trường TPHCM khan hiếm nguồn cung mới. Không phải là thị trường không có dự án, mà như tôi đã nói việc thực hiện các thủ tục pháp lý thời gian qua không đạt như kỳ vọng. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài nhiều doanh nghiệp chắc có nguy cơ phá sản".

Qua quan sát ông Phúc cho thấy, trong năm 2019 nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định, do vậy, những sản phẩm BĐS đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, mãi lực của thị trường nhà đất cuối năm nay sẽ giảm, bởi vì nguồn cung hạn hẹp, sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thiếu hụt mạnh và không đa dạng.

"Tình trạng lệch pha cung cầu, nhất là phân khúc căn hộ đang tạo ra sự bất ổn trên thị trường, gián tiếp tác động đến phân khúc nhà ở riêng lẻ, biệt thự, đất nền. Hiện các chủ đầu tư căn hộ không có hàng để bán, không có doanh thu để trang trải cho hoạt động của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp môi giới cũng khó khăn không kém vì không thể nhận tiền cọc hay giữ chỗ cho khách hàng vì dự án không đủ điều kiện mở bán. Đặc biệt, hệ lụy lớn hơn là người tiêu dùng phải bỏ thêm tiền hoặc vay mượn để mua nhà ở hoặc thuê nhà với giá cao, ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh xã hội", vị này nói thêm.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land, thì cho rằng khó khăn trong thủ tục pháp lý kéo dài sẽ dẫn đến sự đình trệ của các dự án BĐS đưa vào triển khai trong năm 2019. Điều đó sẽ dẫn đến chi phí sẽ ngày càng gia tăng, doanh nghiệp sẽ chịu rủi ro lớn về tài chính và quan trọng hơn hết là gây ra sự lãng phí về nguồn lực xã hôi do sự ách tắc, đình trệ này.

"Chúng ta cần có cơ chế đủ thông thoáng và minh bạch để khơi thông nguồn lực của thị trường, tạo điều kiện cho những dự án tốt, những chủ đầu tư có đủ năng lực yên tâm phát triển trong dài hạn", bà Hương cho biết.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng cho rằng việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, giúp chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, quá trình này đang tác động lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.

"Do vậy, nguồn lực đầu tư vào BĐS là rất lớn và lâu dài nên nhà đầu tư rất cần một thị trường phát triển ổn định và bền vững trong dài hạn, có thể dự báo được. Điều đó cần sự định hướng trong chiến lược phát triển chung của các cơ quan quản lý nhà nước", bà Hương nói thêm.