Vướng mắc M&A địa ốc: Giá cao, ai thấu?

Thị trường M&A bất động sản phía Nam đang chứng kiến dòng chảy sôi động bề mặt, nhưng ẩn sâu là những thương vụ "đứng bánh" do kỳ vọng giá phi thực tế từ phía người bán. Liệu đây có phải là cơn "sốt" ảo, hay chỉ là rào cản tất yếu trên con đường tái cấu trúc thị trường?

Dù thị trường M&A bất động sản phía Nam đang sôi động trở lại với nhiều dự án được rao bán, số thương vụ “chốt đơn” thành công vẫn đếm trên đầu ngón tay. Lý do? Không gì khác ngoài chuyện bên bán hét giá quá cao – cao đến mức các nhà đầu tư phải… quay đầu bỏ chạy.

Dự án chưa có giấy phép, chưa đóng tiền sử dụng đất nhưng hét giá 900 tỷ đồng

Điển hình là Dự án Khu phức hợp Sai Gon - Thuan An Central (TP. Thuận An, Bình Dương) do Công ty TNHH MTV Hàm Rồng rao bán. Dự án rộng gần 10.000 m², dự kiến xây 1.244 căn hộ cao tầng, nhưng hiện vẫn đang trong giai đoạn xin giấy phép xây dựng và chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Mức giá được chào: 900 tỷ đồng.

Dù quy mô lớn và vị trí đẹp, mức giá trên khiến không ít “ông lớn” như Hà Đô, Phú Đông Group, MIK Group, Khải Hoàn Land… sau khi tìm hiểu đã phải “rút lui trong im lặng”. Bởi quỹ đất tương tự trong khu vực chỉ dao động quanh mức 300 tỷ đồng – tức chỉ bằng một phần ba giá chào.

Giá cao, nhà đầu tư chỉ đến để… từ chối

Không chỉ tại Bình Dương, tại TP.HCM, tình cảnh cũng không khá hơn. Dự án Charmington Dragonic (quận 6), rộng hơn 5.000 m², đang được TTC Land rao bán với giá 1.200 tỷ đồng – bất chấp việc dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý và chưa đóng tiền sử dụng đất. Rất nhiều nhà đầu tư đã liên hệ, song phần lớn chỉ để... từ chối sau khi nghe giá.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Công ty Bất động sản Hà Đô TP.HCM, nhận định: “Năm nay khác biệt ở chỗ cả bên bán và bên mua đều rất chủ động. Dự án được rao bán nhiều, vị trí và pháp lý đều khá tốt. Nhưng giá thì… không thể nói chuyện được”.

Theo ông Tuấn, Nghị quyết 171 của Quốc hội đã tháo gỡ đáng kể nút thắt về pháp lý dự án, tạo niềm tin cho bên mua. Tuy nhiên, thị trường vẫn “đứng hình” vì bên bán tính giá quá tham lam, chưa xét đến thực tế chi phí sau mua và sức mua hiện tại.

“Chúng tôi đã khảo sát hơn 10 dự án trong tháng 4, nhưng tất cả đều bị loại vì nếu mua theo giá chào, cộng thêm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng..., thì giá thành vượt xa mặt bằng giá bán thực tế. Mua vào là cầm chắc lỗ”, ông Tuấn nói thẳng.

Bóng ma chi phí vô hình: “Ẩn số” tiền sử dụng đất

Không chỉ giá chào cao, chi phí tiền sử dụng đất cũng là một biến số “đáng sợ”, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại xuống tiền.

Với Dự án Sai Gon - Thuan An Central, nếu cộng toàn bộ chi phí đầu tư, mức giá căn hộ phải đạt ít nhất 85 triệu đồng/m² mới có lãi. Trong khi đó, mặt bằng giá bán thực tế trong khu vực chỉ loanh quanh 45 triệu đồng/m² – một khoảng cách không thể bù đắp bằng bất kỳ chiến lược marketing nào.

Ông Trường Sa, Giám đốc pháp lý MIK Group, chỉ rõ: “Tiền sử dụng đất gần như không thể tính trước, và thường cao tương đương giá mua đất. Doanh nghiệp không thể biết địa phương sẽ định giá bao nhiêu – và chính sự mù mờ này khiến các phép tính đầu tư thành mạo hiểm”.

Sự chênh lệch có thể đến mức vô lý. Tại TP. Dĩ An (Bình Dương), hai dự án chung cư chỉ cách nhau 700m, cùng loại hình, cùng thời điểm thẩm định, nhưng một dự án bị áp mức tiền sử dụng đất 42 triệu đồng/m² – gần gấp đôi dự án còn lại.

“Cùng sản phẩm, cùng khu vực mà tiền sử dụng đất chênh lệch quá lớn sẽ dẫn tới bất công trong giá bán. Doanh nghiệp bị áp giá cao thì chỉ còn nước… ôm hàng tồn kho”, ông Trường Sa phân tích.

Từ pháp lý sang tài chính: Nỗi lo đổi ngôi

Nếu như trước đây, rủi ro lớn nhất trong các thương vụ M&A bất động sản là pháp lý chưa rõ ràng, thì hiện nay, chi phí tài chính – đặc biệt là tiền sử dụng đất – đã trở thành “nỗi lo ngáng đường” hàng đầu.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh, cho rằng: “Thị trường đã thay đổi. Doanh nghiệp giờ không còn đơn thuần quan tâm vị trí, pháp lý mà phải tính kỹ từng đồng bỏ ra. Chỉ cần tiền sử dụng đất đội lên bất thường, bài toán tài chính sẽ đổ vỡ”.

Và đó chính là lý do khiến hàng loạt thương vụ M&A hiện nay chỉ dừng lại ở mức “hỏi thăm xã giao” – khi mà bên bán vẫn say sưa trong giấc mộng lợi nhuận, còn bên mua thì tỉnh táo rút lui trước những con số không biết lối về.