VRE: Đón chờ cú bật phục hồi sau giãn cách xã hội

DT Q2/21 giảm 7,3% svck do 1) DT chuyển nhượng bất động sản (BDS) giảm 67,6% svck và 2) doanh thu cho thuê tăng 4,8% svck nhờ tổng diện tích sàn (GFA) của VRE tăng 3,5% svck, trong khi giá cho thuê tương đương Q2/20 khi VRE tung ra gói hỗ trợ 350 tỷ đồng cho khách thuê do đợt bùng phát Covid-19 lần 4.

Luận điểm đầu tư

VRE đang bị ảnh hưởng do tác động của làn sóng Covid-19 lần thứ 4, khiến các trung tâm kinh tế lớn áp dụng biện pháp giãn cách xã hội từ T5/21 đến nay, nhưng chúng tôi cho rằng VRE xứng đáng để đầu tư dài hạn do:

- VRE là nhà phát triển bất động sản bán lẻ lớn nhất Việt Nam với tổng diện tích sàn đạt gần 1,7 triệu m2 vào cuối Q2/21, sẽ được hưởng lợi lớn nhờ vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của bán lẻ hiện đại và tăng trưởng trong thu nhập của người dân Việt Nam trong dài hạn.

- Với việc vắc-xin được phổ biến rộng rãi, Việt Nam sẽ dần mở cửa kinh tế trở lại kể từ năm 2022 với trạng thái sống chung với đại dịch. Do vậy, chúng tôi dự đoán rằng sẽ không có đợt giãn cách xã hội quy mô lớn nào được áp dụng trong tương lai để đưa kết quả kinh doanh của VRE trở lại giai đoạn tăng trưởng.

- Kế hoạch của VRE dự kiến sẽ mở rộng tổng diện tích sàn bản lẻ lên 4,7 triệu m2 vào năm 2026, hay 2,8 lần so với diện tích sàn vào Q2/21, tập trung xung quanh các dự án trung tâm thương mại Vincom Megamall, sẽ là động lực tăng trưởng cho hoạt động kinh doanh của VRE trong giai đoạn tới.

Rủi ro giảm giá:

1) mở rộng các trung tâm thương mại chậm hơn dự kiến,

2) tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ cho thuê thấp hơn dự kiến

3) thời gian giãn cách xã hội kéo dài hoặc một đợt giãn cách xã hội toàn quốc khác.

Tiềm năng tăng giá:

1) trung tâm thương mại mở mới nhanh hơn dự kiến

2) phục hồi nhanh hơn dự kiến trong lĩnh vực bán lẻ, dẫn đến tăng trưởng mạnh mẽ trong mảng kinh doanh cho thuê.

KQKD Q2/21 bị tác động do sự trở lại của đại dịch Covid-19

Nửa cuối 2021 khó khăn do giãn cách xã hội kéo dài

Theo dữ liệu về tính di động của Google, so sánh mức độ di chuyển trong đại dịch với mức độ trước Covid-19 (T1/20), tính di động bán lẻ của Việt Nam (đo lường sự di chuyển của người dân đến các điểm bán lẻ và giải trí) đã giảm nhiều hơn so với mức giảm của đợt giãn cách xã hội toàn quốc vào T4/20. Tính đến ngày 17/8 - 21/8, tính di động bán lẻ Việt Nam giảm 70% so với trước Covid-19, trong đó tại Hà Nội giảm 84% và tại TP.HCM giảm 88%.

Để tôn trọng và tuân thủ nghiêm ngặt hướng dẫn của Chính phủ về phòng chống Covid-19, VRE đã đóng cửa các trung tâm thương mại tùy thuộc vào các tỉnh/thành phố bị ảnh hưởng. Tính đến đầu T9/21, 49 trong số 80 trung tâm thương mại đã đóng cửa, chủ yếu đến từ Hà Nội, TP HCM và các tỉnh phía Nam.

VRE dự kiến sẽ cung cấp gói hỗ trợ cho những người thuê bị ảnh hưởng bởi Covid-19 trong nửa cuối 2021, tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng và thời gian kéo dài của đại dịch Covid-19. Với tình hình giãn cách xã hội dự kiến sẽ kéo dài đến giữa T9/21, chúng tôi cho rằng gói hỗ trợ của VRE sẽ lớn hơn so với nửa đầu năm.

Do đó, chúng tôi giảm dự báo doanh thu/LN ròng năm 2021 của VRE xuống 32,6%/40,3% nhằm:

1) phản ánh gói hỗ trợ lớn hơn trong nửa cuối năm 2021F

2) kế hoạch của VRE cho doanh thu chuyển nhượng bất động sản.

Triển vọng 2022 – 2023:

Hướng về quá trình tiêm chủng vaccine Tính đến 14/09/21, 29,8 triệu liều vắc xin Covid-19 đã được nhập khẩu và 24 triệu người dân đã được tiêm chủng, chiếm 24,8% dân số Việt Nam. Tỷ lệ tiêm chủng cao đáng chú ý trong T8/21, khi hơn 12,5 triệu liều vắc xin đã được tiêm. Chính phủ dự kiến sẽ nhập khẩu 150 triệu liều vắc xin tính đến cuối năm 2021, để tiêm đủ liều cho 70 triệu người.

Triển vọng phục hồi nhu cầu tiêu dùng:

Góc nhìn từ Vương quốc Anh sau giai đoạn giãn cách xã hội Sau khi nền kinh tế mở cửa trở lại và sống chung với đại dịch khi hầu hết dân số được tiêm chủng, tính di động bán lẻ ở Anh gần như đã trở lại mức trước đại dịch (-6% so với mức trước Covid-19). Theo đó, Vương quốc Anh đã tiến hành mở cửa lại một phần nền kinh tế trong bốn tháng, từ cuối T3/21 đến khi loại bỏ hoàn toàn hạn chế đối với tất cả các dịch vụ vào T7/21. Với tỷ lệ tiêm chủng hiện tại và việc Chính phủ Việt Nam tăng tốc nhập khẩu vắc xin, chúng tôi dự báo kế hoạch tiêm chủng của Chính phủ sẽ hoàn thành đúng thời hạn, cho phép nền kinh tế Việt Nam phục hồi hoàn toàn trong giai đoạn bình thường mới như tình hình Vương quốc Anh. Do đó, chúng tôi kỳ vọng từ 2022 trở đi, VRE sẽ không cần bổ sung bất kỳ gói hỗ trợ nào do giãn cách xã hội.

VRE duy trì kế hoạch mở rộng diện tích sàn mạnh mẽ đến năm 2026

VRE đã công bố và vẫn tập trung vào kế hoạch mở rộng tổng diện tích sàn bán lẻ của họ lên 4,7 triệu m2 vào năm 2026, tập trung xung quanh các dự án trung tâm thương mại Vincom Mega malls. Theo kế hoạch của VRE, họ sẽ vận hành 49 trung tâm thương mại mới, bao gồm 27 trung tâm thương mại Vincom Mega Mall, 19 trung tâm thương mại Vincom Plaza, 2 trung tâm thương mại Vincom Center và 1 trung tâm thương mại Vincom+ để nâng tổng số trung tâm thương mại đang hoạt động lên 129 trung tâm thương mại vào 2026, với diễn tích sàn gấp 2,8 lần so với Q2/21. Do ảnh hưởng của COVID-19 và suy thoái kinh tế có thể trì hoãn việc mở rộng của họ, chúng tôi vẫn đưa ra dự báo thận trọng về tổng diện tích sàn của VRE đến năm 2026 là 3,3 triệu m2 và sẽ phản ánh kế hoạch của họ trong các báo cáo tiếp theo của chúng tôi.