Vòng xoáy giá nhà đất

Giá nhà đất ở Việt Nam, từ nhiều chục năm nay, luôn được coi là ở tình trạng “bong bóng”. Giá nhà đất quá cao so với sức mua của người có nhu cầu thực sự. Các kênh vốn càng đổ vào bất động sản, giá nhà càng lên cao, cùng với những đợt sốt đất đai nhà cửa, kèm theo rủi ro cho nền kinh tế.

Mỗi khi có sức ép về lạm phát, việc điều hành chính sách tiền tệ chặt chẽ hơn, thì thị trường này bị rơi vào khủng hoảng, đóng băng. Lập tức, các ý kiến đòi hỏi Nhà nước phải “giải cứu” vì “sự ổn định”. Ngoài các vấn đề muôn thuở như thủ tục hành chánh, sửa đổi luật lệ, thì tiếng kêu cứu lớn nhất vẫn là “bơm tiền”, nới “room” tín dụng.

Điểm lại kịch bản thị trường vào giai đoạn gần đây nhất 2007-2008. Năm 2007, bất động sản nóng sốt “bong bóng”. Chính phủ phải ban hành các chính sách kinh tế đối phó với khủng hoảng tài chính toàn cầu, thì đầu năm 2008 thị trường bất động sản bị “đóng băng”. Sau đó, năm 2009, khi Chính phủ thực hiện chính sách “tiền tệ nới lỏng” đi đôi với gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD, kích thích thị trường bất động sản quay trở lại “bong bóng” trong năm 2010.

Báo cáo lúc đó chỉ ra thực trạng thị trường: hàng tồn kho rất lớn, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản đe dọa đến an toàn tín dụng.

Đầu năm 2022, tình trạng sốt giá nhà và kịch bản thị trường vẫn như hơn 10 năm trước, cũng “sốt giá” nhà đất, thừa nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Cho đến khi sức ép tỷ giá, lạm phát quay trở lại, Ngân hàng Nhà nước “siết” tín dụng bất động sản thì nhà đất “đóng băng”, và những tiếng kêu cứu “bơm tiền” lại gióng lên. Tuy nhiên, lần này rủi ro tài chính không chỉ là nguy cơ cho các tổ chức tín dụng, mà còn là nỗi lo của các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, ước tính khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào năm 2023-2024.

Nhìn lại để thấy rằng, loại sản phẩm chủ yếu của thị trường bất động sản là nhà đất với “đòn bẫy tài chính”, luôn bị “đánh” giá lên, giá cả vượt quá tầm tay của khách hàng, để thành “sân chơi” cho các nhà đầu tư mua qua bán lại, và đó là một cuộc rượt đuổi lợi nhuận.Trong kỳ họp vừa qua, Quốc hội đã ra nghị quyết yêu cầu Chính phủ phải bình ổn thị trường, không để xảy ra bong bóng bất động sản. Ngoài ra, cũng yêu cầu các cơ quan đẩy mạnh tái cơ cấu thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, cân bằng; tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế...

Những can thiệp từ bàn tay Nhà nước, đến nay vẫn chưa có chính sách cụ thể, bởi Tổ công tác của Chính phủ chỉ vừa thành lập, với nhiệm vụ rà soát, hướng dẫn gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh thành khác.

Bài học năm 2008-2010 vẫn còn quá mới để Chính phủ cân nhắc trong điều kiện bóng ma lạm phát rập rình trở lại. Giải trình trước Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định: “Trong điều kiện ưu tiên kiểm soát lạm phát, ưu tiên bảo đảm an toàn hệ thống thì việc mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong việc đạt được mục tiêu chính sách tiền tệ, chưa nói đến là sẽ đi ngược lại mục tiêu của chính sách tiền tệ”.

Và trong phiên bế mạc kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá 15, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nói: “Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu phải giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô trong mọi tình huống”. Thông điệp chính sách đã rõ ràng, và có lẽ đã đến lúc cần có một biện pháp mạnh mẽ và chấp nhận sự thật, thậm chí là sự “đổ vỡ” một lần đau, để giữ vững mục tiêu chung, đồng thời trả lại cho thị trường các quy luật vận hành của nó.

Và đây là những dấu hiệu tích cực ban đầu: trong tháng qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã phải hạ đến 50% giá căn hộ, với điều kiện khách hàng trả tiền mặt một lần. Các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, tập trung hoàn thành các dự án trọng điểm, thu hồi vốn...

So với cung cách làm ăn lâu nay, phần nhiều doanh nghiệp bất động sản lập dự án, “thu hồi đất”, huy động vốn rồi bán các “căn hộ hình thành trong tương lai”, dòng vốn xã hội càng đổ vào bất động sản thì giá càng được thổi lên và vòng xoáy giá cả đó đem lại lợi nhuận vô tận cho nhà đầu tư, khiến cho giá nhà đất Việt Nam đang thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Tuân thủ luật pháp, minh bạch và tín dụng lành mạnh sẽ là bộ lọc chuẩn xác năng lực của doanh nghiệp, từ đó mới có một thị trường bất động sản đúng như nó cần có, đồng hành với nền kinh tế chứ không chỉ là lợi ích của một nhóm nào đó.