Vốn ngoại vào bất động sản công nghiệp trong “trạng thái bình thường mới”

Sự xuất hiện dòng vốn ngoại vào các khu công nghiệp đang lớn dần, thậm chí có thể dẫn đến bùng nổ trong thời gian tới, đẩy bất động sản công nghiệp trở thành tâm điểm đầu tư giữa đại dịch Covid-19.

Chỉ 10 ngày sau khi Chính phủ Đức thông báo mở cửa biên giới vào hôm 15/6, Tesa công bố về khoản đầu tư 55 triệu EUR (khoảng 60,3 triệu USD) một nhà máy băng dính ở Việt Nam, đánh dấu điểm sản xuất thứ 15 của Tesa trên thế giới.

Tập đoàn của Đức này đã chọn một khu đất rộng 70.000 mét vuông tại Khu công nghiệp DEEP C ở Thành phố Hải Phòng, để tiến hành sản xuất vào năm 2023 và tuyển dụng khoảng 140 nhân viên trong giai đoạn đầu tiên.

“Nhà máy Tesa đang vận hành tại Tô Châu của Trung Quốc sẽ chạm mức công suất tối đa vào năm 2025 ngay cả khi đã mở rộng”, Stefan Schmidt, trưởng phòng cung ứng, phụ trách mảng mua hàng, logistics và sản xuất trên phạm vi toàn cầu của Tesa cho biết.

Tesa, một trong những thương hiệu có tầm ảnh hưởng nhất trong lĩnh vực sản xuất băng dính công nghệ cao phục vụ ngành công nghiệp điện tử và ô tô tại Đức, đã không che dấu mục tiêu đầu tư vào Việt Nam là nhằm “củng cố vị thế” của mình tại châu Á, nhưng không đề cập đến dịch chuyển vốn ra ngoài Trung Quốc.

"Nhà máy mới tại Việt Nam cho phép nâng cao công suất cần thiết của cả hệ thống và đảm bảo các mục tiêu tăng trưởng của chúng tôi ở khu vực châu Á, nơi đang có tốc độ phát triển nhanh nhất”, Stefan nói trong bối cảnh Trung Quốc được cho là đã mất vị thế “công xưởng thế giới”.

“Số lượng khách hàng quan trọng của tesa trong ngành ô tô và điện tử đang chuyển tới Việt Nam ngày càng nhiều”. Stefan nói Việt Nam mang đến cho tesa những cơ hội tốt nhất để rút ngắn con đường đến với khách hàng và các nhà cung cấp tại Đông Nam Á và Trung Quốc.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, diện tích đất của các khu công nghiệp của Việt Nam đã đạt 65.900 ha vào thời điểm cuối năm 2019, tăng 1.900 ha so với cuối năm 2018.

Trong tổng số 330 khu công nghiệp trên toàn Việt Nam, có 258 khu công nghiệp đang hoạt động, tăng từ 250 khu công nghiệp vào cuối năm 2018. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trên toàn quốc đạt 74,3% vào cuối năm 2019, tăng 1,3 điểm % so với cuối năm 2018.

Trong bối cảnh này, dòng vốn ngoại đang vào các khu công nghiệp tại Việt Nam có thể sẽ giúp DEEP C, một nhà phát triển và vận hành khu công nghiệp và hạ tầng cảng đến từ Bỉ, đến gần hơn mục tiêu trở thành khu công nghiệp sinh thái đầu tiên tại Việt Nam nhờ công nghệ kỹ thuật số, sáng tạo và năng lượng sạch.

Khối kinh doanh và Marketing của Khu công nghiệp DEEP C mà Koen Soenens đang hoạt động với tư cách là Giám đốc luôn bận rộn với các mối quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Sự bận rộn này có thể hiểu được khi DEEP C là một trong những khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, nắm trong tay 5 khu công nghiệp trên diện tích 3.400 ha.

Các công ty có quỹ đất sẵn có lớn sẽ có cơ hội tăng trưởng trong làn sóng dịch chuyển nhà máy tới đây, theo nhận định của JLL - một Tập đoàn quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp dành cho các khách hàng mong muốn gia tăng giá trị tài sản bằng cách đầu tư vào bất động sản.

JLL cho rằng, nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế trong các năm 2020-2021. Hiện nay, quỹ đất mới và mở rộng này chủ yếu tại các tỉnh phía Nam, hầu hết ở Bình Dương, nhưng đã sắp hết nguồn cung.

Trong khi đó, quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại các khu công nghiệp dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn quý 2 -3/2020 là khoảng 1.890 ha, tương đương 4% so với tổng diện tích đất khu công nghiệp năm 2019.

Đón làn sóng đầu tư KCN trong trạng thái “bình thường mới”

Ông Phan Như Bách, một nhà phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán (VNDIRECT), cho rằng, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng mạnh sau đại dịch nhờ chi phí hoạt động thấp và ưu đãi thuế.

Việt Nam vẫn là vị trí tiềm năng cho sự chuyển dịch của các công ty ra ngoài Trung Quốc nhờ vào giá thuê đất, tiền nhân công, năng lượng và nhà xưởng thấp. So với các quốc gia trong khu vực như Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar về mức độ thu hút công nghiệp.

Bên cạnh đó, Việt Nam đã giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút sản xuất. Các công ty trong các khu công nghiệp cũng được hưởng nhiều ưu đãi, như miễn/giảm thuế và miễn thị thực, trong đó có miễn thuế từ hai đến bốn năm, giảm thuế trong ba đến 15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Các FTA sẽ là nhân tố chính để đẩy mạnh nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. Tổng giá trị xuất khẩu tới liên minh châu Âu sẽ tăng 44,4% cho đến năm 2030. Ông Bách cho rằng Hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy dòng vốn đầu tư sản xuất tới Việt Nam trong thời gian tới.

Trên thực tế, theo quan sát của Savills Việt Nam, từ ba năm qua bất động sản công nghiệp được đánh giá là một phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường Việt Nam, với 3 lý do: kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa lớn và chính trị ổn định.

Đặc biệt, với thành công trong việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19, Việt Nam được coi là điểm đến lý tưởng trong xu hướng dịch chuyển sản xuất ra ngoài Trung Quốc, thúc đẩy các nhà đầu tư xúc tiến nhanh việc tìm kiếm cơ hội tại các khu công nghiệp, trung tâm chế xuất…

“Chúng tôi đã và đang nhận rất nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc tìm kiếm địa điểm tại các khu công nghiệp để đầu tư”, Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cho biết.

Đang có nhiều nhóm nhà đầu tư muốn kinh doanh theo quy mô lớn để trở thành chủ đầu tư của cả khu công nghiệp, với nhu cầu tìm những quỹ đất từ 500 đến 1000 hecta, nhưng cũng có một bộ phận khác là các nhà sản xuất muốn đầu tư mở rộng diện tích nhà xưởng...

Một điểm ông Khương lưu ý, nếu Việt Nam muốn phát triển lớn mạnh phân khúc bất động sản công nghiệp, nên chú trọng đến việc phát triển hệ thống giao thông nội đô, đó là hệ thống giao thông giúp các nhà máy vận chuyển hàng hóa từ thành phố này đến thành phố khác, kết hợp với hệ thông xuất cảnh hàng hóa ra nước ngoài và ngược lại./.