Vốn ngoại đổ vào bất động sản: Xoay chuyển cả lượng và chất

Dòng vốn nước ngoài đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong nửa đầu năm 2021 vọt tăng hơn 35% so với cùng kỳ năm trước, bất luận nền kinh tế hứng chịu ảnh hưởng từ Covid-19.

Điểm sáng

Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2021 trở thành điểm sáng trên bức tranh về thu hút đầu tư nước ngoài của cả nước. Bất động sản vẫn giữ vững ngôi vị thứ 3 trong các lĩnh vực đón vốn ngoại, với tổng vốn đăng ký đạt 1,15 tỷ USD trong nửa đầu năm, tăng 35,43% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng mừng là những con số về dự án cấp mới và hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi đáng kể cả ở mặt lượng và chất.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2021 đạt gần 15,27 tỷ USD, bằng 97,4% so với cùng kỳ năm trước. Ngoại trừ vốn đầu tư theo phương thức góp vốn mua cổ phần giảm, thì cả vốn đầu tư mới và vốn điều chỉnh trong 6 tháng đầu năm đều tăng.

Thị trường đã có sự sàng lọc các dự án siêu nhỏ và li ti so với cùng kỳ năm trước. Nếu như 6 tháng đầu năm 2021, thị trường đón thêm 24 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới và vốn đăng ký gộp lại của các dự này lên tới 794,34 triệu USD (bằng 69% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký), thì cùng kỳ năm ngoái ghi nhận tới 33 dự án đầu tư mới, nhưng vốn đăng ký của những dự án này chỉ đạt tổng cộng 279,46 triệu USD. Như vậy, có thể nói, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm có biến chuyển tích cực khi số lượng dự án cấp mới giảm 27% so với cùng kỳ, nhưng vốn đăng ký lại tăng tới 184%.

Dấu ấn tiếp theo của sự thanh lọc chất lượng đầu tư nước ngoài vào bất động sản đến từ kênh góp vốn, mua cổ phần. Nửa đầu năm 2020 có 139 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại, nhưng dòng vốn chảy vào chỉ đạt 220,744 triệu USD. Đến giai đoạn 6 tháng đầu năm 2021, dù góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại chỉ đạt 51 lượt, nhưng tổng giá trị lên tới 290,69 triệu USD, tăng 31,6% so với cùng kỳ năm trước.

Mạch chính trong dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản vẫn do các nhà đầu tư châu Á chi phối; trong đó, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu. Lớn nhất là dự án 185 triệu USD của Amigos An Phu Holding Pte. Ltd (Singapore) đầu tư tại TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương) được cấp phép hồi tháng 2/2021.

Logistics là trọng lực

Lưu lượng vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng vọt cũng khớp dự báo của các nhà phân tích và chuyên gia bất động sản. Nhà đầu tư tìm đến bất động sản như kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh đầu tư vào các loại hình tài sản khác như vàng và chứng khoán thời Covid-19 rủi ro cao.

Xét ở phân khúc, logistics trở thành trọng lực, hấp dẫn nhiều vốn ngoại chảy vào thị trường bất động sản khi nhà đầu tư nhận thấy tiềm năng và nhu cầu phát triển hạ tầng logistics trong nước. Số lượng các dự án logistics đậm đặc trong danh mục các dự án bất động sản được các nhà đầu tư nước ngoài đăng ký, chiếm gần một nửa trong số 33 dự án bất động sản được cấp phép cho nhà đầu tư nước ngoài trong 6 tháng vừa qua. Các dự án bất động sản logistics có tổng trị giá gần 538 triệu USD, bằng 46,78% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong nửa đầu năm 2021.

Dẫn đầu là dự án cấp mới 185 triệu USD, do Amigos An Phu Holding Pte. Ltd đầu tư vào Công ty TNHH Công nghiệp New Motion tại Khu công nghiệp Phú Tân, thuộc Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương, với 2 hoạt động chính, gồm: sản xuất màn hình vô tuyến và màn hình hiển thị; đầu tư xây dựng nhà kho, nhà xưởng, văn phòng trong khu công nghiệp để hoạt động, cho thuê và cung cấp dịch vụ kho bãi và lưu giữ hàng hóa.

Tiếp đến là dự án 80,6 triệu USD vào Công ty TNHH Phát triển công nghiệp BW Tân Phú Trung, do “ông lớn” bất động sản công nghiệp Hà Lan BW Industrial đầu tư xây dựng kho bãi cho thuê và cung cấp dịch vụ logistics tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, TP.HCM.

Đáng chú ý là chuyển động của nhà phát triển bất động sản công nghiệp SEA Logistics Partners (SLP) từ Singapore. Doanh nghiệp này cùng đối tác đang xúc tiến đầu tư khoảng 1 tỷ USD để phát triển các dự án bất động sản logistics trên khắp các thị trường mục tiêu tại Việt Nam trong 3 - 4 năm tới. Liên doanh giữa SLP và GLP - đơn vị quản lý đầu tư vận hành kho bãi lớn nhất Trung Quốc đến nay đã mua lại được 5 dự án đất công nghiệp với tổng diện tích gần 700.000 m2 và đều nằm ở vị trí chiến lược tại khu vực Hà Nội và TP.HCM.

Nhu cầu thuê kho bãi hiện đang theo sát với nhu cầu ngày càng tăng của cảng biển và ngành logistics. Ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: “Với kỳ vọng tăng trưởng trong xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu cho hạ tầng logistics đang được thúc đẩy. Trong những năm gần đây, tổng diện tích kho bãi đã tăng đáng kể và giá đã tăng 5-10% mỗi năm”.

Theo dữ liệu của Real Capital Analytics, lợi suất ngành logistics trung bình toàn cầu hiện tại nằm ở mức 5,8%, chỉ cao hơn 30 điểm cơ bản so với lợi suất của khối văn phòng và thấp hơn lợi suất ngành bán lẻ. Tuy nhiên, lợi suất ngành logistics tại Việt Nam lại được kỳ vọng cao hơn nhiều.

“Các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tại thị trường mới nổi như Việt Nam, nơi lợi suất vẫn nằm trong khoảng 9 - 11%”, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết.