Vốn kinh doanh BĐS tăng mạnh: Qua 'cột mốc' 06, chờ sức mua hồi phục

Tăng tín dụng, khơi dòng tiền là một hướng quan trọng để giải cứu bất động sản (BĐS). Thời gian qua, lộ trình này liên tục chuyển biến thuận lợi, đáng kể nhất là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) điều chỉnh Thông tư 06 có lợi cho doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng thương mại dần nới tín dụng cho BĐS… Điều này đã mang đến kết quả tiền vào kinh doanh BĐS tăng mạnh. Và khi vấn đề vốn dần được giải quyết, điều còn lại là chờ sức mua hồi phục.

Vốn vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh

Tháng 9/2023, Thông tư số 06/2023/TT- NHNN được điều chỉnh theo hướng có lợi đối với việc cho vay liên quan đến bất động sản của các tổ chức tín dụng. Đây có thể xem là cột mốc đánh dấu việc kích thích dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản, phát huy hơn nữa hiệu quả của các chính sách tiền tệ.

Và một điều gây bất ngờ, thống kê của NHNN cho thấy, dư nợ kinh doanh BĐS trong 7 tháng đạt 980.000 tỷ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm, vượt tốc độ tăng cả năm ngoái (10,7%, tương đương 100.000 tỷ đồng). Như vậy, trong 7 tháng, có hơn 150.000 tỷ đồng vốn ngân hàng chảy thêm vào phân khúc kinh doanh bất động sản, chiếm gần 30% lượng vốn cung ứng ra nền kinh tế. NHNN nhận định đây là mức tăng trưởng cao, gấp hơn 4 lần mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (4,54%).

Tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản gồm hai cấu phần: cho vay tiêu dùng bất động sản và cho vay kinh doanh bất động sản (tức tập trung vào cho vay chủ đầu tư dự án, hướng tới nguồn cung ra thị trường). Trong khi cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh thì dư nợ người dân vay mua bất động sản trong 7 tháng lại giảm 1,36%. Điều này cho thấy nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi cầu tín dụng để mua bất động sản đang sụt giảm.

Diễn biến này cho thấy những khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư, đồng thời cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường vừa qua đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Điều này cũng cho thấy nỗ lực của các ngân hàng để mở dòng vốn cho BĐS qua kênh tín dụng. Đây là hướng mở quan trọng trong bối cảnh thị trường trái phiếu “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp khó khăn trước bối cảnh đầu ra kém và phải xoay xở trả nợ cho trái chủ. Theo lãnh đạo một số ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm là một trong những lý do khiến nhu cầu vốn của giới địa ốc đổ dồn tới ngân hàng.

Tuy nhiên, NHNN cũng lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 7/2022 là 1,8%, trong khi tháng 7/2023 là 2,58%). Để kiểm soát rủi ro trong tín dụng bất động sản, NHNN sẽ tiếp tục kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; bất động sản không có nhu cầu thực; kinh doanh bất động sản có tính chất đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường bất động sản…

Xung lực quan trọng: Chờ tín hiệu người mua

Trong khi vốn cho vay kinh doanh BĐS tăng mạnh thì tín dụng BĐS nói chung vẫn thấp, nguyên nhân là dư nợ người dân vay mua nhà vẫn còn thấp. Số liệu NHNN đã phản ánh nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường trong khi cầu tín dụng để mua bất động sản tiêu dùng, tự sử dụng sụt giảm. Tiền cho BĐS mới có tín hiệu tích cực từ một phía, phần còn lại là chờ đợi sự hồi phục sức mua.

Rõ ràng, sau thời gian dài trầm lắng, mấy tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến rõ rệt khi Chính phủ liên tục có chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nhiều doanh nghiệp lên kế hoạch bung hàng trở lại. Lãi suất tiền gửi hạ sâu khiến lãi suất cho vay bất động sản cũng giảm sẽ kích thích nhu cầu của người mua nhà.

Hiện các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, các ngân hàng khuyến cáo, để thúc đẩy tín dụng cho vay BĐS, các doanh nghiệp địa ốc cần phải khẩn trương cơ cấu lại nguồn hàng, nguồn lực, vấn đề vốn, đa dạng hóa sản phẩm, minh bạch trong việc quản lý, quản trị rủi ro tốt hơn... Đồng thời các chủ đầu tư cần định vị lại các sản phẩm của mình phù hợp với phân khúc thị trường, hướng tới mục đích kinh doanh minh bạch hơn, dài hạn hơn.

Nhắc lại nguyên nhân khiến BĐS chịu thảm cảnh hiện nay, các chuyên gia nhấn mạnh, thời gian qua, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản chủ yếu là do đầu cơ, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, không liên quan chặt chẽ đến nhu cầu thực tế. Khi thanh khoản thị trường còn yếu, cung - cầu vốn chưa gặp nhau thì việc tạo sự đột phá trong tăng trưởng tín dụng rất khó. Chỉ khi nhu cầu thực của người dân tăng thì tín dụng vào lĩnh vực này mới có thể tăng trưởng mạnh.

Vì thế, câu chuỵện tiếp theo của BĐS là bao giờ sức mua hồi phục. Với những diễn biến gần đây, các chuyên gia và doanh nghiệp đang được củng cố niềm tin bất động sản sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông. Theo đó, giai đoạn cuối năm, thị trường sẽ ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực hơn bởi các chính sách trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của BĐS bắt đầu ngấm. Cùng với đó, ngân hàng hạ nhiệt lãi suất là cơ hội để người dân có thể tiếp cận được vốn vay và thực hiện giấc mơ sở hữu nhà ở.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nhận định, thị trường BĐS đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy. Theo đó, dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp nhưng điểm tích cực là tỷ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý: quý II tăng hơn quý I, quý III tăng hơn quý II, và nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ như vậy duy trì ổn định thì kỳ vọng thị trường BĐS sẽ từ từ ấm dần lên

Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhìn nhận, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều cơ hội hơn thách thức vì thách thức lớn nhất đã vượt qua rồi. Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn. Cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm. Hơn nữa, độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn. Cùng thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

Bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Nghiên cứu - Công ty Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua 3 dự án luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) vào tháng 10 nhằm tạo hành lang pháp lý bền vững cho việc tháo gỡ các khó khăn của các dự án bất động sản hiện tại.

“Việc kích thích dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản có nhu cầu thật sẽ phát huy hơn nữa hiệu quả của các chính sách tiền tệ đã ban hành”, bà Hiền nói.