Vốn cho thị trường bất động sản gặp khó

Dù đóng vai trò rất quan trọng - là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1 - song với nhiều "tai tiếng", thị trường bất động sản (BĐS) luôn bị "kiêng dè" trong việc tìm vốn. Các chuyên gia nhận định, để thu hút nguồn vốn, việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp (DN) rất quan trọng và là chiến lược lâu dài cần hướng tới.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Vai trò thu hút vốn của thị trường BĐS rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính - ngân hàng (5,32%) - tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của BĐS đối với những ngành nghề này 0,5 - 1,7 lần. "Do đó, lĩnh vực đóng góp của BĐS đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, BĐS là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm", TS Lực thông tin.

Tuy nhiên, thống kê từ các DN BĐS niêm yết cho thấy số ngày tồn kho BĐS đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020. Trong bối cảnh thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, xu hướng DN nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn.

Thông tin từ một số nhà thầu lớn cũng cho biết các chủ đầu tư, bao gồm cả các tập đoàn lớn đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau COVID-19 đã đề nghị hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4, thậm chí 5, 6 tháng tạo nên khó khăn dây chuyền. Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các DN BĐS hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đang tạo áp lực lớn lên các DN xây dựng, BĐS.

Bởi vậy, câu chuyện về vốn cho BĐS cần phải được quan tâm đúng mức, đặc biệt có hướng để phát triển lâu dài, bền vững. Hiện nay, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn vào BĐS. Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các DN BĐS thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022). Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Thứ 4 trái phiếu DN BĐS với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua. Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…

"Gần đây hiện tượng đọng vốn của DN là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 - 40% các DN BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các DN xây dựng, BĐS. Nếu dòng vốn vào BĐS bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung - cầu BĐS (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường BĐS giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng", TS Cấn Văn Lực phân tích.

Chia sẻ về góc nhìn của mình, chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc BĐS dẫn đến không có hàng để bán nên dòng tiền bị âm; nhiều dự án đắp chiếu không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng... Đặc biệt, các DN BĐS đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu DN. Vì thế, ông Nghĩa cho rằng để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu DN.

"Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là kinh nghiệm về quản lý và đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện DN đó được xếp hạng như thế nào", ông Nghĩa nói.