Vốn cho bất động sản: Phụ thuộc vào ngân hàng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tăng trưởng tín dụng bất động sản sẽ hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành ngân hàng năm nay. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế sẽ là rủi ro cho ngân hàng khi nguồn vốn huy động của nhà băng chủ yếu là ngắn hạn trong khi tín dụng bất động sản là cho vay trung và dài hạn.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu, vốn từ các nhà đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài chứ không phải vốn ngân hàng. Do đó, phải giảm bớt sự lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng để phân tán được rủi ro cho ngân hàng.

Vốn đang “chảy” mạnh vào thị trường bất động sản

Thời gian qua, để phát triển các dự án bất động sản, chủ đầu tư có nhiều sự lựa chọn để huy động vốn như: Vốn tín dụng, vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), vốn huy động từ nhà đầu tư...

Dù vậy, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, đánh giá nguồn vốn vẫn là khó khăn đeo bám doanh nghiệp bất động sản. Điển hình, kênh huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp có hiện tượng “tắc nghẽn”, trong khi kinh tế khó khăn nên huy động vốn từ nhà đầu tư cũng không khả quan, đồng thời vốn đầu tư nước ngoài rót vào thị trường bất động sản vẫn chưa nhiều do còn vướng mắc về khung pháp lý cho thị trường. Nguồn vốn tín dụng vẫn là kênh chủ đạo để các doanh nghiệp nhìn vào trong hoạt động kinh doanh.

Thống kê cho thấy, tín dụng bất động sản năm 2019 tăng 23,3%, năm 2020 tăng 12,1%, năm 2021 tăng 15,7%, năm 2022 tăng 23,9%, năm 2023 tăng 11,8%.

Đáng chú ý, theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn đang tiếp tục tăng nhanh. Tính đến cuối tháng 9/2024, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, đạt 9,15% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 16%, trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,62%. Điều này khiến tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng lên 40%, trong khi tỷ trọng tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm còn 60%.

Báo cáo Quốc hội mới đây, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết đến nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiểm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Báo cáo tài chính quý III/2024 được các ngân hàng công bố mới đây cho thấy, tín dụng bất động sản có xu hướng tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn tại một số ngân hàng.

Điển hình, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản của VIB đến hết quý III tăng 275% so với đầu năm. Tại Kienlongbank, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản (kinh doanh, tự sử dụng) tăng 172%; Techcombank tăng 18,6%, VPBank tăng 43,5%. Tại MB, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đến hết quý III/2024 đạt hơn 55 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này.

Trong bối cảnh lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng, các chuyên gia cảnh báo rủi ro hệ thống rất lớn, vì khi bất động sản bể nợ thì sẽ lan sang ngân hàng.

Minh chứng là trong giai đoạn 2021-2023, khi thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, đã tác động lên khoản vay tín dụng, nhiều nhà băng gia tăng nợ xấu.

GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) cho biết, thực tế cho thấy, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam đến chủ yếu từ kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động của khách hàng.

Bên cạnh đó, chuyên gia này đánh giá tín dụng bất động sản cũng đang tiềm ẩn rủi ro kỳ hạn cho các nhà băng. Các khoản vay bất động sản chủ yếu là trung, dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của nhà băng chủ yếu là ngắn hạn.

Giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng Chính phủ cần triển khai một số giải pháp nhằm huy động và khơi thông vốn cho thị trường.

Theo GS.TS Phạm Hồng Chương, các ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản nhà ở cao cấp. Thay vào đó, các ngân hàng tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Đồng thời, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với việc thu hút nhà đầu tư, ông Chương cho rằng cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư bất động sản để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Mới đây, việc 3 Luật gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực, được các chuyên gia và doanh nghiệp kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện pháp lý trên thị trường bất động sản, trở thành yếu tố bệ đỡ giúp thị trường hồi phục và tăng trưởng. Nguồn cung được cải thiện sẽ thúc đẩy người dân tìm kiếm cơ hội mua nhà, đổi nhà và là động lực để tín dụng của các ngân hàng tăng trưởng tốt hơn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và Bất động sản Toàn cầu nhận xét, những quy định tại các bộ luật mới có hiệu lực vừa qua gồm Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến tín dụng bất động sản, đặc biệt là chất lượng tín dụng trong thời gian tới.

Thực tế, gần đây, việc huy động vốn từ kênh trái phiếu cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tích cực. Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng cho biết, trái phiếu bất động sản đã phát hành tăng mạnh trong quý, theo đó nhóm bất động sản tiếp tục đứng ở vị trí thứ hai, chiếm khoảng 19%.

Cũng theo khảo sát thị trường của một số tổ chức nghiên cứu, Bộ Xây dựng đánh giá một số phân khúc bất động sản có sự tăng trưởng nổi bật gồm căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp và có nguồn cầu ổn định nhờ dòng vốn FDI.

“Nguyên nhân chính là do sự phát triển cơ sở hạ tầng cũng có vai trò to lớn trong việc tăng tính hấp dẫn của phân khúc căn hộ dịch vụ, dòng vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam đã thu hút nhiều chuyên gia quốc tế đến làm việc, tạo nên một phân khúc khách hàng chủ chốt cho thị trường căn hộ dịch vụ”, Bộ Xây dựng nêu.