VIS Rating: Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản sẽ cải thiện thời gian tới

Trong quý 1/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt. Trong khi đó, số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023 sau một giai đoạn dài suy giảm.

Trong báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2024 phát hành ngày 8/7, VIS Rating - đơn vị nghiên cứu và xếp hạng tín nhiệm cho biết, các chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối năm 2022 dẫn đến doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư sụt giảm trong quý 1/2024. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối năm 2023, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện nhẹ trong 12-18 tháng tới, khi các dự án mới mở bán.

Số lượng dự án được phê duyệt gia tăng trong quý 4/2023.

Theo quan sát của VIS Rating, trong quý 1/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP HCM. Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy một phần nhờ môi trường lãi suất thấp. Về lâu dài, đơn vị phân tích cho rằng sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ mạnh nhu cầu nhà ở.

Về pháp lý, 3 luật về bất động sản có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025. Theo VIS Rating, trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như VHM, KDH và NLG có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý 1/2024. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.

Vào tháng 6, Chính phủ đã ban hành nghị định về giá đất và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong thời gian tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.

Về tình hình tài chính, trong quý 1/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3,4x từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022. Khả năng trả nợ của các chủ đầu tư cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.

Theo VIS Rating, các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Như trong quý 1/2024, các chủ đầu tư như VHM, KDH, NLG và HPX đã ghi nhận sự tăng trường đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng. Tuy nhiên, phần lớn các chủ đầu tư còn lại đều ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này, do đó sẽ cần nguồn vốn vay mới.

Đơn vị phân tích dự báo dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024. Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các doanh nghiệp ngành này ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024 và sẽ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện. Ngoài ra, có nhiều doanh nghiệp niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây.

VIS Rating dự phóng khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn. Theo danh sách thống kê của đơn vị này, nợ đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản là 75.000 tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90.000 tỷ đồng trong năm 2025.

Chỉ một số chủ đầu tư niêm yết ghi nhận tăng trưởng lượng tiền trả trước từ khách hàng. Nguồn: VIS Rating