Vị thế các ‘ông lớn’ bất động sản bây giờ ra sao?

Theo một phân tích của Batdongsan.com.vn trong báo cáo quý I-2023, sau thời gian thị trường “đóng băng”, các doanh nghiệp bất động sản đã có sự phân hóa rõ rệt.

Các doanh nghiệp BĐS trên thị trường hiện được chia thành 4 nhóm điển hình: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các DN dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà DN công bố.

Thứ nhất, là DN ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này bao gồm một số đơn vị như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM)...

Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Thứ 2, là nhóm các DN phát triển BĐS có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), TTC Land (SCR), CEO (CEO), Kinh Bắc (KBC)... Giải pháp của những DN này là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thứ 3, là nhóm chủ đầu tư BĐS “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài. Báo cáo phân tích của Batdongsan.com.vn cho thấy những DN ở vị thế tiềm lực tập trung vào các sản phẩm BĐS tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Thứ 4, là nhóm “người chơi mới”. Nhóm này là một ẩn số với các DN, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường BĐS thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những DN phù hợp hoặc tự thành lập DN để phát triển sản phẩm riêng.

Sự phân hóa và “đổi ngôi” nói trên của nhóm DN BĐS là hệ quả của hơn 2 năm thị trường BĐS “đóng băng” khiến các DN này gặp khó khăn về nguồn vốn và thanh khoản.

Một báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) công bố gần đây cho thấy, năm 2023, lượng trái phiếu DN đáo hạn rất lớn, ước tính khoảng 205.000 tỷ đồng. Trong đó, có tới 104.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn là của các DN BĐS, tập trung chủ yếu vào các “ông lớn”.