Vì sao vẫn chưa có ‘đất dụng võ’ cho bất động sản chia nhỏ tại Việt Nam?

Đầu tư bất động sản chia nhỏ được đánh giá sẽ giải quyết được các rào cản của mô hình truyền thống, thế nhưng ở thời điểm hiện tại, mô hình này vẫn chưa có “đất dụng võ”, nhất là sau khi bộ 3 Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đi vào thực thi.

Mới đây, khi đóng góp ý kiến tại Hội thảo khoa học về chủ đề Thị trường Bất động sản (BĐS) trong bối cảnh sửa đổi bộ 3 luật, Ths. Huỳnh Minh Quân – giảng viên khoa luật ĐH Sài Gòn nói rằng, hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định riêng biệt điều chỉnh về mô hình đầu tư BĐS chia nhỏ bằng công nghệ Blockchain.

Cần đánh giá lại toàn diện

Cũng phải nhắc lại, mô hình đầu tư bất động sản (BĐS) chia nhỏ lần đầu tiên xuất hiện vào năm 2020 và nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài khiến các hoạt động giao dịch BĐS bị đình trệ.

Còn nhớ, tháng 2/2020, Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ - Cen Group đã “rót” 1 triệu USD đầu tư vào nền tảng công nghệ Revex. Revex là nền tảng trung gian kết nối giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư BĐS. Phân khúc khách hàng mà Revex hướng đến là các cá nhân có thể đầu tư từ 1 triệu đồng.

Năm 2021, Công ty TNHH Moonka đưa ra nền tảng Moonka (mua chung BĐS trên blockchain) đã chia nhỏ các căn nhà phố có sổ đỏ thành 1.000 phần theo công nghệ mã hóa blockchain để chào bán rộng rãi.

Năm 2022, Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư BĐS VMI do tỷ phú Phạm Nhật Vượng là cổ đông chính, được thành lập. VMI sẽ đầu tư một số lượng nhất định các BĐS sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị BĐS được chia thành 50 phần và các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua nền tảng giao dịch trực tuyến BĐS của Công ty.

Gần đây nhất là tháng 6/2024, Chứng khoán VPS đã hợp tác với Fnest để bán các căn hộ, biệt thự chia nhỏ cho nhà đầu tư với giá chỉ từ 10.000 đồng một cổ phần. Dịch vụ này được thực hiện thông qua ứng dụng SmartOne của VPS. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thời điểm đó đã yêu cầu công ty này ngừng hoạt động do chưa có khung pháp lý hoàn thiện, tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư. Việc dừng lại mô hình này là cần thiết để cấp quản lý có thêm thời gian kiểm định và đánh giá toàn diện.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi khẳng định, hiện pháp luật chưa có quy định cấm, nhưng trên góc độ là cơ quan quản lý Nhà nước thì Ủy ban Chứng khoán có nhiệm vụ giám sát chặt chẽ các hoạt động của các công ty chứng khoán. "Việc cung cấp dịch vụ của các doanh nghiệp này phải nằm trong lĩnh vực và ngành nghề được cấp phép kinh doanh. Nếu nằm ngoài phạm vi này thì sẽ phải dừng lại để cấp quản lý có những đánh giá toàn diện"

Có thể thấy, trong mối quan hệ với các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS cho thấy mô hình này hoàn toàn không đáp ứng được các yếu tố về chủ thể, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…

Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, trong quá trình mua BĐS trên nền tảng blockchain, nhà đầu tư thường được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) đều phải được cấp phép.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã biến tướng mô hình này để huy động vốn của nhà đầu tư, có thể kể đến các doanh nghiệp như: BĐS Nhật Nam, Bank Land, Tâm Lộc Phát... Lãnh đạo của các doanh nghiệp này sau đó cũng đã bị điều tra, khởi tố vì những sai phạm.

Khó hợp pháp hóa?

Theo Ths. Huỳnh Minh Quân, nếu tham chiếu đến các quy định chung của pháp luật hiện hành thì vướng mắc về mặt pháp lý của mô hình này sẽ tập trung ở hai vấn đề chính.

Thứ nhất, rủi ro pháp lý khi tham gia mô hình đầu tư BĐS chia nhỏ trên nền tảng Blockchain chủ yếu xuất phát từ việc nhà đầu tư không có được quyền sở hữu BĐS trên thực tế. Luật Đất đai năm 2024 không có sự thay đổi trong việc ghi nhận giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối chiếu với mô hình đầu tư BĐS chia nhỏ, về mặt lý thuyết thì việc hàng trăm, hàng nghìn người sở hữu các phần giá trị chia nhỏ của BĐS không bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ đang nắm giữ token – một đơn vị đại diện cho suất đầu tư hay phần giá trị BĐS mà họ mua và không có giá trị pháp lý. Hay nói cách khác, việc mua và sở hữu token không đồng nghĩa với việc sở hữu BĐS.

Thực chất mô hình đầu tư BĐS chia nhỏ trên nền tảng công nghệ Blockchain là một hình thức huy động vốn của doanh nghiệp, cụ thể là việc chia nhỏ vốn góp thành các phần nhỏ để huy động vốn linh hoạt hơn. Người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, không đứng tên BĐS. Như vậy, giữa nhà đầu tư (bên mua) và chủ đầu tư BĐS (bên bán) không có sự ràng buộc pháp lý nào.

Thứ hai, theo vị giảng viên trường Đại học Sài Gòn, việc ứng dụng hợp đồng thông minh trong mô hình đầu tư BĐS chia nhỏ lại không phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam khi xét đến các khía cạnh: loại hợp đồng này có giá trị như văn bản hay không thì hiện nay pháp luật về giao dịch điện tử chưa có quy định. Và việc thực hiện hợp đồng thông minh có nguy cơ tạo ra thị trường đầu tư BĐS xuyên biên giới và vượt khỏi khuôn khổ các điều kiện mà pháp luật Việt Nam quy định.

"Việc hợp pháp hóa mô hình này là tương đối khó ở thời điểm hiện tại bởi nhiều vướng mắc trong mối tương quan với các luật chuyên ngành hiện hành về BĐS. Dù vậy, cùng với sự phát triển của công nghệ số, các doanh nghiệp ngày càng sáng tạo hơn trong việc thiết lập các mô hình đầu tư mới. Điều này đặt ra tính cấp thiết trong việc xây dựng khung pháp lý cơ bản, làm tiền đề để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia đầu tư", ông Quân nói.

Đồng quan điểm, Luật sư Quách Thành Lực, giám đốc Công ty luật Pháp trị (Đoàn luật sư TP Hà Nội), cũng cho biết doanh nghiệp "sáng tạo" nhưng hành lang pháp lý chưa theo kịp. Hình thức bán bất động sản chia nhỏ trên ứng dụng khác với sở hữu chung được ghi tên trong GCN quyền sử dụng, quyền lợi của nhà đầu tư khó được đảm bảo khi phát sinh tranh chấp hoặc cam kết đầu tư bị phá vỡ.