Vì sao TPHCM chậm cải tạo chung cư cũ?

Các chung cư cũ nằm trong nội thành nên việc xây mới phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quy mô dân số hiện hữu nên việc duyệt điều chỉnh quy hoạch gặp vướng mắc kéo dài, chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án.

Trần ai giải tỏa, thủ tục

Năm 2017, chung cư 440 Trần Hưng Đạo (phường 11, quận 5, TPHCM) được kiểm định có mức độ nguy hiểm là nhà cấp D - khả năng chịu lực của kết cấu không thể đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, nhà xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, cần di dời, phá dỡ khẩn cấp. Tuy nhiên phải mất đến 6 năm, vào đầu tháng 3/2023, những hộ dân cuối cùng của chung cư 440 Trần Hưng Đạo mới chịu di dời, nhận căn hộ và dọn về chung cư An Phú (quận 6, TPHCM) để tạm cư ít nhất trong vòng 2 năm chờ chính sách đền bù, giải tỏa.

Chung cư này chỉ có 20 hộ dân sinh sống. Để khuyến khích cư dân di dời trước ngày 15/2, UBND quận 5 chi hỗ trợ 50 triệu đồng/hộ. Những hộ dân di dời từ ngày 16/2 đến nay, được hỗ trợ 30 triệu đồng. Địa phương cũng hỗ trợ chi phí vận chuyển vật dụng, tài sản đến nơi ở mới.

Bà Hà Thị Bảy sống trong căn hộ có diện tích khoảng 16 m2, định cư chung cư 440 Trần Hưng Đạo đã hơn 40 năm. Vào mùa mưa, nhà thường bị thấm dột, vách tường bong nứt nhưng mấy năm qua, gia đình không được phép sửa chữa. Chuyển về chung cư An Phú trước Tết Nguyên đán, với những chính sách hỗ trợ của Nhà nước, bà Bảy cũng đỡ đi được một gánh nặng về tiền nhà, chỉ phải chi trả thêm tiền điện nước. Tuy nhiên, bà Bảy luôn canh cánh nỗi lo chính sách bồi thường và mong sớm được giải quyết đền bù để có thể mua lại căn nhà đang tạm cư hoặc tìm kiếm một nơi ở mới để ổn định cuộc sống.

Đầu tháng 6/2018, UBND quận 1 tổ chức cưỡng chế 3 hộ dân cuối cùng tại chung cư 23 Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé để bàn giao mặt bằng cho đơn vị đầu tư. Thế nhưng phải đến ngày 31/8/2022, Sở Xây dựng TPHCM và chủ đầu tư là Công ty CP Địa ốc Downtown mới động thổ dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cao 21 tầng này. Sau lễ khởi công, xung quanh khu đất số 23 đường Lý Tự Trọng lại được quây tôn để trông giữ ô tô, không có dấu hiệu gì để nhận diện đây là công trình xây dựng nhà ở.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, qua rà soát, năm 2022 có 18 dự án cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội bị vướng mắc, đang được giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng. Cụ thể, xác định hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường, tái định cư (cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh); đang thực hiện thủ tục giao đất (dự án 350 Hoàng Văn Thụ, quận Tân Bình); xem xét phương án phê duyệt bồi thường bổ sung (dự án 23 Lý Tự Trọng, quận 1); rà soát điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất (khu nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp Tân Bình)…

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, nói rằng, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội khởi công xong để đó là do pháp lý chưa hoàn chỉnh, chủ yếu là khởi công để lấy ngày, sau đó sẽ hoàn thiện thủ tục để thi công.

Theo hướng dẫn mới nhất của UBND TPHCM, thủ tục đầu tư có 3 bước. Sau khi thực hiện bước 1 là đánh giá sơ bộ điều kiện cơ bản như phù hợp quy hoạch, pháp lý đất đai thì Sở KD&ĐT thực hiện bước 2 là tham mưu UBND TPHCM chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, Sở KD&ĐT cho rằng, chủ trương đầu tư được chấp thuận trước khi điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000 là không phù hợp Luật Đầu tư. Vì vậy, các dự án bị tắc ở đây nên không thể làm tiếp bước 3 là lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch 1/500.

Không đạt chỉ tiêu

Giai đoạn 2016 - 2020, TPHCM đặt mục tiêu cải tạo, xây dựng mới 50% trên tổng số 474 chung cư cũ trước năm 1975. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, TPHCM sửa chữa hoặc xây dựng mới 213 chung cư, đạt gần 90% so với chỉ tiêu đề ra. Cụ thể, hoàn tất kiểm định chất lượng 474 chung cư cũ, kết quả có 15 chung cư cấp D, 115 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B. TPHCM cũng cải tạo 199 chung cư với tổng mức đầu tư hơn 275 tỷ đồng. Hoàn tất di dời 14 chung cũ, tháo dỡ 10 chung cư, xây dựng mới 4 công trình thay thế chung cư cũ.

Sở Xây dựng đánh giá, dù không đạt được chỉ tiêu đề ra nhưng đây là nỗ lực rất lớn của TPHCM, thông qua nhiều cơ chế, giải pháp. Trong quá trình triển khai chương trình cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ gặp nhiều vướng mắc do có liên quan trực tiếp đến lợi ích của người dân và phần diện tích nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước. Nguyên nhân, quy định về xử lý phần diện tích trên không rõ ràng,

Ngoài ra, do ngân sách TPHCM hạn hẹp nên nhiều dự án xây dựng mới chung cư cũ chủ yếu huy động từ nguồn vốn doanh nghiệp.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, thời gian qua TPHCM đã sửa chữa, cải tạo các chung cư cũ bằng nhiều giải pháp nhưng tiến độ chậm. Để đẩy nhanh tiến độ, có nhóm giải pháp là UBND TPHCM ủy quyền, phân công UBND các quận và TP Thủ Đức thực hiện thủ tục cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn. Quyết định này giúp UBND các quận và TP Thủ Đức được chủ động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Năm 2023, Sở Xây dựng sẽ rà soát và điều chỉnh quy hoạch 1/2000; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch 1/500 khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để kêu gọi nhà đầu tư. Toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ được bàn trực tiếp với người dân, có sự hiệp thương để thống nhất trước khi xây dựng lại chung cư mới.

Chung cư cũ xây lại cũng có thời hạn

Trao đổi với PV Tiền Phong ngày 16/3, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, theo dự thảo Luật Nhà ở, tính từ thời điểm luật có hiệu lực sẽ áp dụng việc xây dựng chung cư có thời hạn, trong đó bao gồm cả cải tạo chung cư cũ.

Theo ông Sinh, việc này do chính quyền địa phương xem xét quyết định, theo từng dự án, đặt mục tiêu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư định xây 70 năm sẽ thiết kế 70 năm và chính quyền địa phương phê duyệt 70 năm và bán với giá tính theo thời hạn này. Nếu thiết kế 100 năm sẽ phê duyệt theo thời gian này. Thời hạn linh hoạt không cứng quy định 50 hay 70 năm.

“Một công trình thiết kế 50 năm không thể nói là sẽ tồn tại 70 năm, vì sau cơ quan chức năng sẽ thẩm tra, phê duyệt. Vấn đề này tùy theo từng chủ đầu tư”, ông Sinh nói.