Vì sao thị trường BĐS TP.HCM sụt giảm?

Vừa qua, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã có văn bản số 46 gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Ban kinh tế T.W trình bày nhiều vấn đề cần phải tháo gỡ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS để phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo đó, HoREA nêu ra tình hình thị trường BĐS TP.HCM trong thời gian qua liên tiếp sụt giảm. Cụ thể, thị trường bị giảm quy mô, bị sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do quy luật cung-cầu (cung ít, cầu nhiều).

Từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường BĐS TP.HCM liên tục bị sụt giảm: Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; Quý 1/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%; Theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với quý 1/2018; Thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.

Thị trường bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn, nhưng hiện nay đang lệ thuộc quá lớn vào hai nguồn vốn, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn rủi ro đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, nhưng chưa có các nguồn vốn khác thay thế, bổ sung. Thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản. Các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) chưa phát triển như kỳ vọng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chưa phát triển... Từ đó, thị trường bất động sản chưa thật sự phát triển lành mạnh và bền vững.

Về nguyên nhân, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra 3 điểm nghẽn của nền kinh tế là: Điểm nghẽn thể chế; Điểm nghẽn cơ sở hạ tầng; Điểm nghẽn nguồn nhân lực. Đây cũng là những điểm nghẽn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa đảm bảo tính hệ thống, thống nhất. Công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, chưa đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Cùng một hệ thống pháp luật như nhau, nhưng có địa phương thì doanh nghiệp bất động sản bị vướng thủ tục, nhưng nhiều địa phương khác lại không bị vướng. Nên hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản có xu thế rời thành phố lớn, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh.

Thủ tục hành chính, quy trình hành chính còn nhiều khê, trùng lắp. Trách nhiệm thi hành công vụ và năng lực của một số cán bộ công chức nhà nước chưa thật đáp ứng yêu cầu trong giải quyết hồ sơ dự án bất động sản. Tình trạng sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy, chuyển lòng vòng, không nêu rõ chính kiến khá phổ biến. Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng làm khó, nhũng nhiễu doanh nghiệp.

Hiện nay, TP.HCM có một điển hình rất hay là một dự án khu đô thị rất lớn, quy mô hơn 200 ha, mọi thủ tục hành chính được các cơ quan nhà nước từ cấp sở, ngành đến các bộ, ngành trung ương giải quyết rất nhanh, chỉ trong 14 tháng đã có Giấy phép xây dựng, nhưng nhiều dự án khác lại bị chậm trễ. Hiệp hội đề nghị nhân rộng cách làm này để các dự án nhỏ của các doanh nghiệp nhỏ hơn "được nhờ" và đảm bảo sự công bằng, bình đẳng.