Vì sao thị trường bất động sản TP. HCM chưa 'thông' thanh khoản?

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi lên TP. HCM và Bộ Xây dựng về một số bất cập còn tồn đọng tại thị trường và doanh nghiệp bất động sản.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Xây dựng TP. HCM trong giai đoạn 2016-2022, toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án đầu tư công.

Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chỉ chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (“dự án treo”),

Phần lớn là các dự án đầu tư công do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng (da beo)

Về lý do, chủ yếu do vướng mắc về phương án giá bồi thường, mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các dự án treo này đã làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) thì đang có khoảng 143 dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục

Tính đến nay, TP. HCM có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc đất công chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý.

Vì vậy, các dự án này đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.

Một số dự án không được công nhận chủ đầu tư

Do một số điều luật tại Luật Nhà ở 2013, Luật Đất đai 2014 nên tính đến thời điểm hiện tại TP. HCM khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác như đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất nhà xưởng.

Nhiều dự án còn đang dở dang

Tính từ năm 2015 đến nay, ra, TP. HCM còn có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại dở dang, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.

Các dự án này đang không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thuhồi, gây bức xúc trong xã hội cần sớm được giải quyết, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần. 

Các dự án đang dở dang có thể kể đến như:

- Dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (quy mô diện tích 154ha) do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính với 14 chủ đầu tư thành phần đã bị dở dang 20 năm.

- Dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc phường Phước Bình, TP Thủ Đức (quận 9 cũ) có quy mô 82,52 ha do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư chính. 

Thị trường bất động sản chưa phát triển minh bạch, công bằng, chưa an toàn, lành mạnh, chưa ổn định, bền vững

Do còn một số vướng mắc trong vấn đề pháp lý, hiện thị trường bất động sản phát triển theo hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu, do tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội.

Tình trạng thị trường bất động sản bị “lệch pha cung - cầu”, “lệch pha phân khúc thị trường", cơ cấu sản phẩm nhà ở bị mất cân đối đã dẫn đến hệ quả là tình trạng giá nhà đất tăng liên tục đi liền với các đợt “sốt ảo” giá nhà đất trong hơn 5 năm qua. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.