Vì sao sức mua trên thị trường bất động sản chưa nhiều cải thiện?

Dù được cho là thời điểm tốt để mua nhà và thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực. Song "khẩu vị" mua nhà hiện nay của khách hàng đã thay đổi, quan trọng nhất vẫn là sản phẩm không phù hợp với "túi tiền" của đại đa số.

Khảo sát tâm lý người dùng bất động sản (BĐS) của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I có khoảng 55% dự báo giá BĐS sẽ giảm, 24% nhận định giá nhà sẽ đứng yên và 21% cho rằng sẽ còn tăng tiếp. Sang đến quý II, nhóm khách hàng nhận định, giá BĐS sẽ tiếp tục giảm tăng lên tới 79%, 8% dự báo giá nhà vẫn đứng yên và chỉ 12% nhận định giá nhà sẽ tăng tiếp.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, đến nay, thị trường BĐS vẫn còn đang trong trạng thái chờ đợi và phần lớn người mua nhà cần thêm những tín hiệu tích cực rõ nét hơn nữa trước khi quyết định có trở lại với thị trường hay không.

"Người mua vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Tâm lý chờ đợi vẫn chiếm chủ đạo trên thị trường BĐS nửa đầu năm nay", ông nói.

Nửa đầu năm, dù mức độ hài lòng về thị trường có tăng trưởng, yếu tố lãi suất vay mua nhà so với quý I. Song, chỉ số về tình hình thị trường hiện tại cũng như khả năng mua nhà của người dân đang giảm so với quý trước. Kéo theo chỉ số đánh giá chung của người mua với thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa có sự cải thiện.

Batdongsan.com.vn cho biết, giao dịch nhà đất trong 1 năm qua được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng thuộc độ tuổi trung niên và người mua BĐS không dùng đòn bẩy tài chính. Cụ thể, 42% nhóm khách hàng độ tuổi từ 40-59 cho biết đã sở hữu 1 bất động sản trong năm qua. 48% khách hàng mua BĐS thời gian qua đều không sử dụng đòn bẩy tài chính, không vay vốn ngân hàng. Chỉ 28% người mua BĐS có sử dụng vốn vay nhưng số lượng vay không nhiều trong khi khảo sát từ quý 1 trước đó, nhóm khách mua nhà cần vay vốn lên đến 33%.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng đang có xu hướng chuyển dịch từ thị trường sơ cấp (mở bán từ chủ đầu tư) sang tìm kiếm mua BĐS ở các thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Ở quý I, có đến 68% khách mua nhà chọn mua BĐS sơ cấp thì sang quý II, con số này đã giảm xuống chỉ còn 55%.

Tương tự, khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp có xu hướng tăng, từ mức 33% của quý I lên hơn 45% trong quý II. Xu hướng tìm mua BĐS thứ cấp gia tăng được cho là bình thường bởi thời gian dài, thị trường thiếu vắng nguồn cung sơ cấp. Tại Hà Nội, TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng chưa đến 2.000 căn hộ chào bán mới.

Đáng chú ý, cùng với việc thiếu nguồn cung mới, các chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng, sự kém đa dạng của giỏ hàng sơ cấp đã ảnh hưởng lớn đến nhu cầu của khách hàng. Hầu hết các dự án sơ cấp triển khai ra thị trường thời gian qua đều thuộc loại hình BĐS cao cấp, hạng sang. Trong khi, nhu cầu mua BĐS hiện nay phần lớn đang rơi vào phân khúc trung cấp và bình dân, giá dao động dưới 50 triệu đồng/m2.

Giá vẫn tăng đều, người dân lấy tiền ở đâu mua nhà?

Dù các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS cho rằng, năm nay là thời điểm "vàng" để mua nhà ở bởi các chủ đầu tư đang có nhiều chính sách ưu đãi rất tốt. Tuy nhiên, do thu nhập của người không nhiều cải thiện, thị trường dần "biến mất" loại hình nhà ở vừa túi tiền đã ảnh hưởng rất lớn đến sức mua.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, người mua chỉ nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM khi có thu nhập ít nhất là từ 30 triệu đồng, nếu dưới mức này, việc mua nhà sẽ rất khó khăn.

"1 căn nhà riêng hay chung cư ở Hà Nội và TP.HCM có giá ít nhất 2,5 tỷ đồng. Nếu vay từ 50-70% giá trị BĐS sẽ rơi vào khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng, người mua phải trả lãi 12 triệu đồng và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng. Do đó, người mua phải có thu nhập từ 30 triệu trở lên", ông phân tích.

Chưa hết, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, giá BĐS không có chiều hướng giảm trong quý II. Cụ thể, so với mức giá bán cùng kỳ năm 2023, giá BĐS tại Hà Nội tăng trung bình 31% với chung cư, 19% với đất nền, 32% với nhà riêng và 18% với biệt thự.

Ngay cả thị trường TP.HCM, dù thanh khoản còn yếu nhưng giá BĐS TP.HCM chỉ có xu hướng đi ngang. Các loại hình đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố đều không còn xuất hiện tình trạng giảm giá, riêng căn hộ còn ghi nhận tăng thêm 6% so với cùng kỳ.

Giới chuyên gia dự báo, thời gian tới, giá BĐS sẽ tiếp tục tăng. Giá BĐS Hà Nội dự báo tăng trung bình 20% trong năm 2024, sang 2025 sẽ tăng khoảng 5-6%. Tại TP.HCM, giá nhà sẽ tăng khoảng 4% mỗi năm từ nay cho tới năm 2026. Nguyên nhân là nguồn cung ngày một khan hiếm sẽ khiến giá nhà tăng mạnh. Thậm chí, nếu nguồn cung được cải thiện thì về cơ bản giá nhà vẫn tăng bởi nhiều yếu tố.

Như đã đề cập, không chỉ ở tương lai mà hiện nay các dự án nhà ở thương mại sơ cấp thường có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Vì vậy, nhiều gia đình vẫn phải lựa chọn đi thuê nhà ở do tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.