Vì sao phải tăng giá đất nông nghiệp?

Mới đây, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM (IEER) có văn bản kiến nghị UBND Tp.HCM tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên bằng 65-70% giá đất ở, nhằm giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân.

Theo IEER, bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 đang ấn định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, khiến tiền sử dụng khi chuyển mục đích tăng vọt.

Cụ thể, theo bảng giá hiện hành, giá đất nông nghiệp tại Tp.HCM dao động 400.000 đồng đến 810.000 đồng/m2 (tùy khu vực và vị trí), trong khi đất ở thấp nhất là 2,3 triệu và cao nhất lên đến 687 triệu đồng/m2.

Với mức chênh lệch lớn (khoảng 5-25 lần), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể cao gấp 5-10 lần so với trước đây, tạo áp lực tài chính đáng kể, đặc biệt với người thu nhập thấp.

Việc chênh lệch quá lớn giữa hai loại đất khiến nhiều người ngần ngại chuyển đổi mục đích sử dụng, làm chững lại hoạt động bất động sản, kéo theo giảm thu ngân sách, ảnh hưởng đến ngành vật liệu xây dựng và xây dựng dân dụng.

Theo tính toán của Viện, nếu áp dụng mức giá mới như kiến nghị, khi chuyển mục đích sử dụng, người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất gấp khoảng 3,5-4 lần so với thời điểm trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Cách tính này được đánh giá sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đơn cử, giá đất ở tại huyện Củ Chi khoảng 28 triệu đồng/m2. Giá đất nông nghiệp là 600.000 đồng/m2. Khi một người dân chuyển 1.000m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì số tiền phải đóng thuế lên đến 27 tỉ đồng.

Nếu nâng giá đất nông nghiệp lên 70% giá đất ở thì giá đất nông ngiệp sẽ là 20 triệu đồng/m2. Như vậy với 1.000m2 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân chỉ phải nộp 8 tỉ đồng, giảm 19 tỉ đồng so với cách tính hiện tại.

Mới đây, Bộ Tài chính cũng có tờ trình dự thảo sửa đổi, bổ sung nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất đã đề xuất giảm đến 70% tiền đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức và giảm 1/2 tiền đất ngoài hạn mức.

Theo đó, chuyển từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% tiền sử dụng đất. Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì được tính bằng 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Với đề xuất này thì hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giảm được rất nhiều.