Vì sao nhiều địa phương lại “đánh tráo khái niệm” khi phát triển các dự án bất động sản du lịch?

Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển. Đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Ngày 28/3, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi "Luật đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản".

Tham dự có sự góp mặt của lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các Đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu trong các lĩnh vực bất động sản, tài chính, pháp lý,... cùng đại diện các doanh nghiệp thành viên. Tại hội nghị, các đại biểu đã nêu ra hàng loạt những bất cập trong việc thực thi các điều luật hiện nay đang gây khó và cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản.

Phát biểu tham luận tại hội nghị, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội cho biết, hiện nay, một trong những kỳ vọng của thể chế phát triển kinh tế là phải phục hồi và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Thứ nhất, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Thứ hai, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Theo ông Tuyến, tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Do đó, ông Tuyến cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất: Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất: Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

Ngoài ra, hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về việc đồng thuận với giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia với sự dân chủ và đồng thuận hơn.

Đề xuất chuyển đổi quỹ đất xây nhà xã hội sang khu vực khác

Tham luận tại hội nghị, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối Điều hành dự án TP.HCM, Tập đoàn Novaland đưa ra đề xuất, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ông Hưng cho rằng, nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật, Tập đoàn Novaland đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 như sau: có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Về việc xác định rõ các trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất, ông Hưng cho rằng, hiện nay, pháp luật đất đai không quy định cụ thể đối với một khu đất có hiện trạng hỗn hợp, tức một phần là đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, một phần là đất trống do Nhà nước quản lý và các loại đất khác thì khi thực hiện dự án sẽ thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích khu đất hay thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất Nhà nước quản lý.

Ngoài ra, các tiêu chí cụ thể về quy mô, diện tích khu đất Nhà nước quản lý khi nào sẽ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cũng chưa được quy định cụ thể dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục để được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án.

“Để có cơ sở pháp lý rõ ràng khi quyết định chủ trương và lựa chọn chủ đầu tư, cơ quan chấp thuận chủ trương có cơ sở phê duyệt, Tập đoàn Novaland đề xuất bổ sung thêm quy định cụ thể về vấn đề này”, đại diện Novaland cho biết.