Vì sao nhà trọ chật hẹp ở TP HCM tồn tại suốt hàng chục năm?

Thành phố muốn cải tạo nhà trọ từ 20 năm trước nhưng gần như thất bại bởi thị trường nằm hoàn toàn trong tay tư nhân, trong khi nhu cầu thuê phòng trọ giá rẻ vẫn cao.

TP HCM đang xây dựng đề án quản lý, hỗ trợ nhà ở riêng lẻ cho thuê trọ trên địa bàn. Theo đó, nhà trọ muốn hoạt động phải đảm bảo diện tích sàn tối thiểu 5 m2 một người; hẻm rộng 4 m; cách đường chính không quá 100 m; có lối thoát nạn; đảm bảo PCCC...

Chính quyền thành phố cũng tính đến các chính sách hỗ trợ chủ nhà trọ vay lãi suất ưu đãi để nâng cấp cho đạt mức an toàn của quy định tối thiểu. Nếu chủ trọ có công trình không đảm bảo điều kiện muốn chuyển đổi ngành nghề, thành phố hỗ trợ vay vốn.

Đây là lần thứ tư TP HCM muốn chuẩn hóa nhà trọ bằng các quy định, kèm với chính sách hỗ trợ chủ nhà trọ nâng cấp chỗ ở cho lao động nhập cư. Phân khúc này đang nằm hoàn toàn trong tay tư nhân. Số liệu khảo sát năm 2020 của Sở Xây dựng, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng gần một triệu chỗ ở cho lao động nhập cư, chiếm trên 92%.

Dãy trọ dành cho công nhân ở phường Linh Xuân, TP Thủ Đức. Ảnh: Lê Tuyết

Bà Vũ Thị Thoa, có hơn 30 phòng trọ ở phường Linh Xuân, TP Thủ Đức cho thuê khi Khu chế xuất Linh Trung I hoạt động vào năm 1995. Lao động từ khắp nơi đổ về làm việc khiến nhu cầu thuê trọ tăng nhanh. Có sẵn đất, vợ chồng bà vay mượn, tự chia diện tích rồi xây hai dãy trọ. Bề ngang lối đi chưa đến một mét.

Mỗi phòng rộng gần 9 m2, bề ngang chưa đến 2,5 m, dài hơn 3,5 m. Mái lợp tôn, có gác xép, vệ sinh, tắm giặt, nấu ăn khép kín. Ngày mới xây, giá thuê phòng hàng tháng chỉ hơn trăm nghìn đồng nhưng có thể ở đến 4 người. "Công nhân chỉ cần một chỗ ở vừa đủ ở mà không tốn quá nhiều, phù hợp với đồng lương eo hẹp", bà Thoa nói.

Năm 2006, lần đầu TP HCM ban hành quy định về quản lý nhà cho công nhân, lao động thuê. Theo đó, nếu phòng ở không có nhà vệ sinh, tắm giặt phải rộng tối thiểu 9 m2, nếu vệ sinh tắm giặt khép kín thì tăng lên 12 m2. Diện tích bình quân đầu người là 3 m2. Hai dãy trọ xây đối diện nhau, lối đi chung, phải có bề ngang ít nhất 3,5 m... Khu trọ không đáp ứng tiêu chí có 12 tháng phải khắc phục, hoặc phải dừng hoạt động.

"Tăng diện tích phòng là đập ra làm lại. Số lượng phòng giảm một nửa, tiền thuê phải tăng gấp đôi. Công nhân bỏ đi hết", bà Thoa nói, thêm rằng những hộ cho thuê trọ từ ngày đầu TP HCM lập khu công nghiệp đều làm theo kiểu "có bao nhiêu làm bấy nhiêu". Vài lần chính quyền đề nghị sửa chữa nhưng bà đều viện lý do chưa có vốn để khất.

5 năm sau, TP HCM ban hành chính sách cho hộ gia đình vay vốn để sửa chữa, xây mới nhà trọ với mức tối đa lên đến 2,5 tỷ đồng. Để được giải ngân, phòng trọ khi xây, sửa mới phải đáp ứng các tiêu chí như thành phố đã ban hành.

Đến năm 2018, thành phố bãi bỏ quy định quản lý nhà cho công nhân, lao động thuê. Hai năm sau, địa phương này tiếp tục có Hướng dẫn 3979 hỗ trợ vay vốn đầu tư phòng trọ cho công nhân, lao động. Tại văn bản này, thành phố yêu cầu phòng trọ nhỏ nhất phải đạt 10 m2, diện tích bình quân mỗi người không được thấp hơn 5 m2. Mái không được lợp bằng vật liệu dễ cháy, thấm dột, có thiết bị PCCC...

Phòng trọ của gia đình chị Mai ở phường Tân Tạo, quận Bình Tân chứa đầy đồ đạc. Ảnh: Lê Tuyết

"Vay phải trả, điều kiện vay khó khăn, trong khi phòng cũ vẫn có người thuê", bà Thoa nói, cho biết ở tuổi ngoài 70, bà cũng không muốn mang nợ. Do đó, khi chính quyền để nghị xây sửa, bà chỉ lợp lại mái, nâng nền, xử lý đường thoát nước, giữ nguyên diện tích phòng.

Việc cải tạo chỗ trọ tiếp tục được đặt ra khi Covid-19 bùng phát, nhiều khu trọ chật chội trở thành ổ dịch, lây lan nhanh. Người lao động không chịu nổi cảnh bức bí tìm cách rời thành phố giữa lúc giãn cách.

Đầu năm 2022, TP HCM tiến hành khảo sát số lượng nhà trọ. Toàn địa bàn có khoảng 60.500 nhà trọ tư nhân (dãy phòng độc lập và nhà ở riêng lẻ ngăn chia từng phòng) đang kinh doanh với số người thuê tối đa hơn 1,4 triệu. Trong đó, nhiều phòng trọ không đạt tiêu chuẩn tối thiểu theo Hướng dẫn 3979.

Theo Sở Xây dựng, các chủ trọ cần hơn 760 tỷ đồng để sửa chữa, xây mới nếu muốn đạt chuẩn. Với mong muốn cải tạo chỗ ở, thu hút lao động trở lại, TP HCM tính ban hành gói vay hỗ trợ lãi suất 100 tỷ đồng. Nếu chủ trọ vay vốn ngân hàng, sẽ được bù đắp một phần lãi. Tuy nhiên, đến nay chính sách này vẫn chưa được ban hành.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng chủ trương cải tạo, chuẩn hóa chỗ ở cho lao động nhập cư là đúng, nhưng chính sách của thành phố chưa "thực sự đi vào cuộc sống". Xét tổng thể, với việc tạo ra chỗ ở cho lao động nhập cư, chủ nhà trọ đã đóng góp rất lớn vào sự phát triển của thành phố. Tuy nhiên, hàng chục năm qua, họ gần như không được hỗ trợ gì.

"Thành phố có bàn, có ban hành chính sách nhưng rồi đâu lại vào đó", ông Nghĩa nói. Đơn cử như cho chủ trọ vay vốn, sau hơn chục năm không giải ngân được phải đánh giá lại để tháo gỡ vướng mắc, "đằng này cái cũ chưa tháo đã tính cái mới rồi lại không thực hiện được".

Dãy trọ công nhân gần Khu chế xuất Linh Trung I, TP Thủ Đức. Ảnh: Thanh Tùng

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Đức Lộc, Viện trưởng Nghiên cứu Đời sống xã hội, cho rằng chính sách cải tạo chỗ ở của TP HCM thiếu sự quyết liệt do phụ thuộc vào hoàn cảnh và quy luật cung - cầu của thị trường.

Theo ông Lộc, số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2023 thu nhập bình quân của lao động TP HCM đạt 9,4 triệu đồng. Trong khi, theo khảo sát của viện, một người dành tối đa 20% thu nhập cho chỗ ở. Như vậy, số tiền lao động chi ra cho thuê trọ không quá 1,88 triệu đồng mỗi tháng, thậm chí thấp hơn.

"Thực tế cho thấy nhu cầu thuê phòng trọ giá rẻ của lao động nhập cư vẫn đang rất cao", ông Lộc nói, cho rằng điều này sẽ quyết định việc các chủ nhà trọ có đầu tư xây mới, tăng diện tích phòng trọ hay không chứ không phải các biện pháp hành chính.

Ông Lộc cho rằng lâu nay tiêu chuẩn quản lý của nhà nước chạy theo phòng trọ truyền thống, tức mỗi phòng trọ như một căn nhà nên sẽ có bếp ăn, nhà vệ sinh, chỗ để xe... Tuy nhiên, với diện tích đất chật hẹp như ở TP HCM, chính quyền có thể tạo ra mô hình nhà trọ mới, tối ưu hóa không gian như sắp xếp chỗ ngủ, nấu ăn, để xe, vệ sinh... riêng biệt và khuyến khích chủ trọ thực hiện. Công nhân chọn kiểu nhà trọ này sẽ được hỗ trợ giá điện, nước...

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, việc cải tạo chỗ ở cho lao động nhập cư là cần thiết nhưng phải có lộ trình và kết hợp cùng lúc nhiều chính sách. Đầu tiên, cần xác định nhà trọ cũng là một hình thức nhà ở xã hội, tạo chỗ ở cho người thu nhập thấp. Do đó, thành phố nên áp dụng chính sách miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế còn 3,5% giống nhà ở xã hội, thay vì 7% như hiện nay.

Cùng với đó, thành phố vẫn ban hành tiêu chí quản lý nhà cho thuê nhưng khuyến khích nhà trọ đáp ứng sẽ được hưởng các chính sách hỗ trợ. "Kết hợp nhiều chính sách sẽ tạo động lực giúp các chủ trọ chuyển đổi, chứ không phải bằng các văn bản hành chính cứng nhắc", ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, lãnh đạo HoREA cũng cho rằng TP HCM cần đẩy mạnh hỗ trợ xây dựng các phân khúc khác như: nhà lưu trú công nhân, nhà ở xã hội cho thuê, mua có thời hạn... để nhóm lao động có thu nhập khá hơn tiếp cận, giúp giãn nhu cầu ở nhóm nhà trọ. Khi cầu giảm, chủ trọ sẽ tự ý thức cải tạo, nâng cấp phòng để cạnh tranh.