Vì sao nhà đầu tư từ chuyên nghiệp đến nhỏ lẻ ở Mỹ lại ồ ạt rút tiền khỏi các quỹ BĐS?

Tuần trước, Blackstone cho biết họ sẽ hạn chế số tiền mà các nhà đầu tư có thể rút từ quỹ bất động sản của công ty này trị giá 69 tỷ USD, sau khi chứng kiến yêu cầu rút tiền tăng đột biến. Starwood Capital Group. ngay sau đó cũng thông báo đến các nhà đầu tư rằng họ hạn chế việc rút tiền trong quỹ 14,6 tỷ USD.

Các quỹ của Blackstone và Starwood là 2 quỹ tín thác đầu tư bất động sản thương mại lớn nhất thế giới. Đây được coi là một hình thức đầu tư phổ biến với giới giàu có.

Theo các công ty này, những quỹ bất động sản tư nhân khác ở Anh được quản lý bởi các doanh nghiệp lớn như BlackRock và CBRE Investment Management gần đây cũng đưa ra thông báo tương tự để ngăn dòng outflow. Một số quỹ hưu trí của Mỹ cũng bắt đầu rút tiền khỏi quỹ bất động sản, theo một số cố vấn của các nhà đầu tư lớn.

Số yêu cầu rút tiền tăng cao khi nhiều nhà đầu tư và công ty tài chính muốn né tránh lĩnh vực bất động sản. Lãi suất tăng cao đang khiến giá trị nhà đất lao dốc trong khi ngành này đã chìm trong nợ nần. Trong khi đó, giới đầu tư cũng ngày càng lo ngại nhu cầu thuê văn phòng sụt giảm và tăng trưởng giá thuê căn hộ cũng chậm lại.

Joe Gorin, trưởng bộ phận thâu tóm bất động sản tại công ty tài chính Barings cho biết: “Giá trị bất động sản thương mại cần giảm xuống. Nhưng vấn đề là bao nhiêu.”

Chỉ số FTSE NAREIT All Equity REITs - theo dõi các quỹ tín thác bất động sản sở hữu đất đã niêm yết, giảm hơn 20% trong năm nay và các công ty sở hữu văn phòng đã giảm sâu hơn nhiều. Các nhà môi giới cho biết, giới ngân hàng đang tung ra ít khoản thế chấp thương mại hơn so với năm ngoái và số lượng toà nhà bán được cũng sụt giảm khi người mua do dự trước mức giá không còn phù hợp với bối cảnh triển vọng xấu đi.

Số lượng yêu cầu rút tiền tăng vẫn ở mức chưa quá cao và có thể chỉ kéo dài trong thời gian ngắn. Vào thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch năm 2020, một số quỹ hưu trí đã yêu cầu rút tiền ra khỏi các phương tiện đầu tư, nhưng nhiều người nhanh chóng thay đổi quyết định khi triển vọng thị trường bất động sản khả quan hơn vào năm sau.

Song, nếu số lượng các nhà đầu tư muốn rút tiền tiếp tục gia tăng, thì đây sẽ trở thành một vấn đề đối với thị trường bất động sản. Đó là bởi các quỹ thường không có lựa chọn nào khác ngoài bán các toà nhà khi họ cần huy động tiền mặt để thanh toán cho các nhà đầu tư

Nat Kellog, Chủ tịch kiêm giám đốc bộ phận thăm dò quản lý tại hãng tư vấn đầu tư Marquette Associates cho biết: “Tình hình hiện tại đang gây áp lực lên giá bất động sản”. Ông chia sẻ rằng, ngày càng nhiều quỹ hưu trí và quỹ tài trợ cho trường đại học mà công ty ông tư vấn đang tìm cách rút tiền khỏi các quỹ bất động sản.

Không như năm 2020, các nhà đầu tư cá nhân cũng đang gấp rút “tháo chạy”. Các quỹ tín thác bất động sản không niêm yết đã thanh toán 3,7 tỷ USD yêu cầu rút tiền trong quý III. Theo Robert A. Stanger & Co., công ty ngân hàng đầu tư theo dõi thị trường, cho biết dù họ vẫn huy động được số lượng vốn mới nhiều hơn từ các nhà đầu tư so với số bị rút ra, nhưng con số trên đánh dấu số tiền bị rút ra cao nhất trong nhiều năm và tăng gấp 12 lần so với quý III/2021.

Thông thường, các quỹ này vẫn cho phép nhà đầu tư rút tiền theo tháng hoặc quý nhưng chỉ ở mức nhất định. Quỹ 69 tỷ USD của Blackstone - Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), đặt mức giới hạn rút tiền hàng quý là 5% tài sản ròng của quỹ. Tuần trước, Blackstone cho biết các yêu cầu đã vượt quá giới hạn, do đó 1 số nhà đầu tư sẽ không được phép rút tiền cho đến năm sau.

Các quỹ hưu trí thường đặt mục tiêu tỷ trọng tài sản khi đầu tư bất động sản. Vì định giá của các quỹ bất động sản vẫn cao, trong khi chứng khoán và các thị trường khác đi xuống, nên tỷ trọng bất động sản tư nhân trong tài sản của quỹ hưu trí cao hơn so với cổ phiếu. Theo Kellogg, điều này tạo áp lực cho họ phải bán bớt bất động sản để cân bằng lại.

Đó cũng là một vấn đề của quỹ hưu trí bang Washington - Washington State Investment Board. Quỹ này cho biết bất động sản chiếm 22,4% danh mục đầu tư của họ tính đến ngày 22,4% nhưng mục tiêu chỉ là 18%.

Thay vào đó, các nhà đầu tư tổ chức lớn đang chuyển sang chiến lược rủi ro thấp hơn là cho vay hoặc dự trữ tiền mặt để “bắt đáy”.

Tại Anh, các quỹ bất động sản quản lý hơn 15 tỷ bảng Anh (18,3 tỷ USD) đã ngừng toàn bộ các yêu cầu rút tiền từ nhà đầu tư tổ chức vào mùa thu năm nay, do muốn bảo toàn tiền mặt và tránh phải bán giải chấp. Các nhà quản lý của các quỹ này bao gồm BlackRock, M&G Group, Schroders PLC, CBRE Investment Management và Legal & General xác nhận họ đã thực hiện các biện pháp trên.

Các quỹ đầu tư bất động sản vẫn huy động được vốn nhưng không thuận lợi như trước đây. Theo Preqin, các bất động sản tập trung vào Mỹ đã huy động được 15,6 tỷ USD trong quý III, thấp nhất kể từ năm 2020.

Lãi suất cao khiến các quỹ tín thác bất động sản chưa niêm yết trở nên kém hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư mới. Khi lãi suất thấp, các REIT này lại được chú ý nhiều hơn vì có lợi nhuận cao hơn nhiều so với đầu tư trái phiếu. Còn hiện tại, trái phiếu mang lại lợi nhuận nhiều hơn và có tính thanh khoản cao hơn.