Vì sao nhà đầu tư tranh đấu giá đất huyện ven?

Nhiều người đổ xô đi đấu giá đất vì tiền cọc thấp, có thể lãi trăm triệu đồng từ bán chênh trong bối cảnh thị trường "khát" sản phẩm đầu tư giá mềm.

Phiên đấu giá 68 lô đất ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai gây xôn xao khi giá trúng lên đến trăm triệu đồng một m2, cao gấp 5-6 lần giá khởi điểm. Theo Chủ tịch UBND huyện, phiên đấu giá có khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Con số này cao kỷ lục trong các phiên đấu giá đất huyện ven hai năm trở lại đây.

Nhiều người đổ xô đi đấu giá đất, theo các chuyên gia, vì tiền đặt cọc thấp, có thể lãi trăm triệu đồng từ bán chênh trong bối cảnh thị trường "khát" sản phẩm đầu tư giá mềm.

Theo Nghị định 10/2023, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Tức giá khởi điểm càng thấp, số tiền đặt cọc càng nhỏ, dễ thu hút nhóm nhà đầu tư có tài chính vừa và nhỏ. Nếu không trúng, số tiền này được trả lại ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc. Với mức khởi điểm chỉ 8,6-12,5 triệu đồng một m2, tương đương 685 triệu đến hơn một tỷ đồng một lô, người tham gia đấu giá đất ở Thanh Oai chỉ cần đặt cọc khoảng 120-200 triệu đồng mỗi lô. Số tiền này được đánh giá "khá mềm" với nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Trong khi đó, nếu trúng đấu giá đất, nhà đầu tư có thể lãi trăm triệu đồng từ khoản chênh sang tay. Theo ghi nhận của VnExpress, sau khi phiên đấu giá 68 lô đất ở thôn Thanh Thần kết thúc, nhiều môi giới đã trực sẵn ở khu đất này để chào bán chênh 300-500 triệu đồng.

Anh Xuân Chiến, một nhà đầu tư đất nền vùng ven có gần 8 năm kinh nghiệm, cho biết ngay sau khi trúng đấu giá, nhiều người nhanh chóng ký gửi để có mức chênh cao nhất "ăn theo" độ tăng nhiệt thị trường. Vì cọc thấp, nếu bán chênh thành công, họ có thể thu tiền lãi 180-380 triệu đồng, lợi nhuận "rất hấp dẫn" trong bối cảnh thị trường còn khó khăn như hiện nay.

Hơn 1.500 người tham gia phiên đấu giá 68 lô đất ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai hôm 10/8. Ảnh: Cổng thông tin điện tử huyện Thanh Oai

"Hàng nghìn người tranh mua vài chục lô đất đấu giá vì 'khát' đầu tư trong bối cảnh nguồn cung ít ỏi, giá nhiều phân khúc đã tăng quá cao", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nói tại hội thảo về Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan do Tạp chí Thương gia tổ chức hôm 15/8.

Từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều phân khúc liên tục tăng giá mạnh hoặc neo ở ngưỡng cao khiến biên lợi nhuận đầu tư giảm mạnh. Ông Đính ví dụ phân khúc chung cư đã tăng nóng trong nhiều tháng, đến nay đạt gần 60 triệu đồng một m2 và có xu hướng chững lại. Sản phẩm thấp tầng duy trì giá cao hơn trăm triệu đồng mỗi m2. Còn loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn trong "mùa đông ảm đạm", thanh khoản kém.

"Nhu cầu chuyển dịch sang đất nền vùng ven, đặc biệt loại hình đấu giá nên ngày càng nhiều nhà đầu tư đi săn đất", Chủ tịch VARS cho hay

Theo chuyên gia, giá trúng số lô đất ở xã Thanh Cao lên đến 63-80 triệu đồng một m2, cao hơn đáng kể so với giá giao dịch khoảng 30-40 triệu đồng ở khu vực xung quanh. Tuy nhiên, lực cầu dâng cao, nguồn cung ít nên diễn biến về giá như vậy là dễ hiểu.

Ba luật mới liên quan bất động sản có hiệu lực từ 1/8 đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền, nhu cầu với đất nền vùng ven dưới 2 tỷ đồng một lô đã rục rịch tăng. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, công ty chuyên quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án, cho rằng bối cảnh trên đã tác động đến tâm lý của cả người dân và nhà đầu tư, mới có cảnh hơn nghìn người đổ xô đi đấu giá đất. Thông tin một số huyện chuẩn bị lên quận vào năm 2025 cũng thúc đẩy xu hướng "đi săn đất" của giới đầu tư.

Diễn biến này khác hẳn với cảnh ế ẩm của nhiều phiên đấu giá đất năm 2023. Ông Toản cho biết năm ngoái là thời điểm thị trường bất động sản tạo đáy, nhu cầu đầu tư xuống thấp nên nhiều lô đất vùng ven phải đấu giá lại vì "không có người mua hồ sơ hoặc tỷ lệ thành công rất thấp".

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo bài học từ quá khứ, nhiều phiên đấu giá cũng trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Bởi người tham gia chủ yếu là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, người địa phương chiếm thiểu số. Hệ lụy tác động đến mọi phân khúc bất động sản, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, gây lũng đoạn thị trường. Rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay "hòn than nóng".

Từ nay đến cuối năm, nhiều huyện vùng ven sẽ tiếp tục tổ chức các phiên đấu giá. Riêng tháng 8, hơn trăm lô đất đã được lên kế hoạch. Ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản độc lập, dự báo phân khúc đất đấu giá sẽ tiếp tục tăng nhiệt. Bởi nếu bảng giá đất mới chưa được áp dụng, đất đấu giá áp dụng theo khung giá nhà nước hiện tại sẽ rẻ hơn nhiều so với phân khúc khác.

'Loại hình này luôn có thị trường riêng nên các phiên đấu giá từ nay đến đầu năm sau có thể tiếp tục hút đông người tham gia giống như phiên ở Thanh Oai vừa qua", ông Minh cho hay.