Vì sao nhà chung cư rơi vào trạng thái ‘ngáo giá’?

Các chuyên gia cảnh báo, nếu không có biện pháp sớm để tăng nguồn cung, giá nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ còn tiếp tục tăng.

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM từ đầu năm 2024 đến nay vẫn tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp. Một số dự án ghi nhận mức tăng tới 35% so với năm trước. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá chung cư tăng "phi mã" như vậy?

Tình hình giá chung cư tại các thành phố lớn

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 2 năm 2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có sự tăng vọt tại nhiều dự án. Điển hình, giá chung cư tại Royal City và The Pride đều tăng 33%, Mỹ Đình Sông Đà tăng 32% và Vinhomes West Point tăng 28%. Ngay cả những khu chung cư lâu năm như Trung Hòa - Nhân Chính cũng tăng giá 25%, trong khi chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên tăng 20%.

Mức giá trung bình tại một số dự án nổi bật vào tháng 5/2024 như sau: Udic Westlake 56,7 triệu đồng/m2, D'. El Dorado 85,3 triệu đồng/m2, HDI Tower 160,1 triệu đồng/m2, Feliz Homes 53,9 triệu đồng/m2 và GoldSeason 63,8 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các căn hộ trung cấp trước đây thường dao động từ 50-70 triệu đồng/m2 thì hiện tại đã vọt lên mức 70-100 triệu đồng/m2.

Một số dự án đặc biệt còn ghi nhận mức giá chào bán rất cao. Ví dụ, dự án Noble Crystal Tây Hồ có giá 187 triệu đồng/m2, Mandarin Garden từ 80-105 triệu đồng/m2. Cá biệt, dự án The Grand trên phố Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm có căn hộ được rao bán với giá gần 1 tỷ đồng/m2.

Tại TP. HCM, tình hình cũng tương tự. Trong quý II/2024, giá căn hộ chung cư trung cấp tăng 2%, trong khi phân khúc cao cấp tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá căn hộ đã qua sử dụng tại TP. HCM tăng đáng kể. Ví dụ, dự án City Garden tăng 18% lên mức 85 triệu đồng/m2, Antonia (quận 7) tăng 11%, và Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức) tăng 10%. Tính trung bình, giá chung cư tại TP.HCM tăng khoảng 6% so với cuối năm 2023.

Một số dự án nổi bật khác tại TP.HCM cũng chứng kiến mức tăng ấn tượng như Cantavil An Phú (quận 2) tăng 22,6% lên 54,5 triệu đồng/m2, Zenity (quận 1) tăng 18,2% lên 101,4 triệu đồng/m2, Green View (quận 7) tăng 25,1% lên 53,9 triệu đồng/m2 và The Panorama (quận 7) tăng 15,5% lên 69,6 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân khiến giá chung cư tăng cao

Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố đang góp phần đẩy giá căn hộ chung cư tăng mạnh.

Một trong những nguyên nhân đầu tiên chính là sự thiếu hụt nguồn cung mới do các vướng mắc pháp lý. Việc triển khai dự án gặp khó khăn, dẫn đến tình trạng khan hiếm căn hộ, từ đó đẩy giá lên cao.

Thứ hai, giá đất liên tục neo ở mức cao, cộng với chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng, khiến giá thành xây dựng các căn hộ tăng theo.

Thứ ba, chi phí vay vốn: Nhiều dự án phải vay vốn từ 30-70% tổng chi phí đầu tư. Lãi vay từ các khoản này thường chiếm 3-5% tổng chi phí đầu tư, làm tăng giá bán căn hộ.

Thứ tư, tác động của bảng giá đất mới: Bộ Xây dựng cho biết việc áp dụng bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ khiến giá bán nhà ở tăng từ 15-20%. Điều này làm gia tăng thêm áp lực cho người mua nhà. Ví dụ, tại khu đô thị Đông Tăng Long (TP. Thủ Đức), tiền sử dụng đất đã chiếm khoảng 60-65% giá bán căn hộ.

Thứ năm, các chi phí khác như quản lý dự án, thuế, lợi nhuận của chủ đầu tư chiếm khoảng 10-20% giá bán nhà cao tầng và 20-30% đối với nhà thấp tầng.

Các chuyên gia cảnh báo, nếu không có biện pháp sớm để tăng nguồn cung, giá nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ còn tiếp tục tăng. Việc mua nhà ở sẽ ngày càng khó khăn đối với người có thu nhập thấp và trung bình.