Vì sao nguồn thu từ “bán đất” của 300 thành phố ở Trung Quốc sụt giảm?

Theo báo Liên hợp buổi sáng, thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2021 “nguội lạnh”. Thu nhập từ chuyển nhượng đất đai của các thành phố chủ chốt cũng lần đầu tiên xuất hiện tình trạng suy giảm sau khi liên tục tăng từ năm 2015 đến 2020.

Các chuyên gia trong ngành dự đoán, cùng với việc thực hiện chính sách “chấn chỉnh” và sự phục hồi dần của lòng tin thị trường, năm 2022, thị trường đất đai vẫn chủ yếu vận động theo chiều hướng ổn định, độ nóng của thị trường tiếp tục giảm. Giữa các khu vực khác nhau có sự phân hóa lớn, trong đó khu vực đồng bằng Trường Giang vẫn là nơi tập trung hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo số liệu do China Index Academy công bố, năm 2021 ghi nhận 2,02 tỷ m2 đất các loại được giao dịch thành công ở 300 thành phố trên cả nước, giảm 17,1% so với cùng kỳ, tổng giá trị chuyển nhượng 5.600 tỷ nhân dân tệ (NDT), tương đương 880 tỷ USD, giảm 9% so với cùng kỳ. Đây là lần đầu tiên thu nhập từ chuyển nhượng đất đai của 300 thành phố sụt giảm so với cùng kỳ kể từ năm 2015.

Số liệu của tổ chức này cho thấy, giai đoạn 2015-2020 thu nhập từ chuyển nhượng đất đai của 300 thành phố đã tăng dần từng năm, từ 2.180 tỷ NDT lên 5.980 NDT.

Số liệu của Trung tâm nghiên cứu bất động sản CRIC cũng cho thấy, so với năm 2020, cơn sốt giao dịch đất đai của năm 2021 giảm xuống đáng kể, không những diện tích xây dựng giao dịch thành công thấp hơn năm trước, mà giá trị giao dịch thành công cũng lần đầu tiên xuất hiện sự sụt giảm trong gần 6 năm qua.

Về nguyên nhân khiến thị trường đất đai hạ nhiệt, Phó Giám đốc thường trực của CRIC Hoàng Du phân tích rằng, nửa cuối năm, áp lực dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh, cộng thêm các yếu tố như quy định đấu giá đất điều chỉnh, tâm lý người mua nhà không tốt…, nên thị trường đất đai nhanh chóng hạ nhiệt, tình trạng hủy bỏ đấu giá đất thường xuyên xảy ra.

Trong đó thời điểm quan trọng là việc các địa phương ban hành chính sách đấu giá đất mới vào giữa tháng 8/2021, gia tăng nhiều quy định, chẳng hạn như nhiều thành phố thiết lập giới hạn trên của tỷ lệ bảo hiểm một thửa đất là 15%, thẩm tra nghiêm ngặt tư cách doanh nghiệp và nguồn gốc dòng tiền, tiến hành bốc thăm khi báo giá đạt đỉnh, một số địa phương còn ban hành phương án chất lượng cạnh tranh…

Sau khi nguồn cung đất tập trung đợt hai “nguội lạnh”, một số thành phố đã nhanh chóng điều chỉnh quy định nguồn cung đất đợt ba, giảm nhẹ áp lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản một cách hợp lý. Cụ thể, Nam Kinh hạ thấp ngưỡng tư cách của doanh nghiệp và nới lỏng hạn chế liên kết mua đất, Tô Châu điều chỉnh giảm tỷ lệ đặt cọc đấu giá đất từ 50% xuống còn 30%, ở mức độ nhất định đã giảm nhẹ áp lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo số liệu thống kê của China Index Academy, năm 2021 có 21 thành phố đã hoàn thành toàn bộ cả ba đợt cung cấp đất tập trung, trong đó, chỉ có diện tích giao dịch đất thổ cư của 7 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Hàng Châu, Hợp Phì, Hạ Môn, Tế Nam tăng so với cùng kỳ, diện tích giao dịch thành công của hầu hết các thành phố khác đều giảm.

Chuyên gia Hoàng Du dự đoán, năm 2022 các địa phương sẽ tiếp tục điều chỉnh quy chế đấu giá đất theo biến động của thị trường đất đai tại địa phương, nới lỏng ngưỡng tham gia đấu giá, nâng cao tỷ suất lợi nhuận của đất nền... để gia tăng sự hào hứng, tích cực của doanh nghiệp.

Uông Đào, Giám đốc bộ phận nghiên cứu kinh tế châu Á của UBS, nhấn mạnh, trong vài tháng tới, chính sách bất động sản có thể sẽ được điều chỉnh nới lỏng và việc thực hiện sẽ linh hoạt hơn để giảm nhẹ sức ép suy giảm của thị trường bất động sản. Trong đó bao gồm việc điều chỉnh các quy định chuyển nhượng đất đai.

Số liệu của nhiều tổ chức nghiên cứu cho thấy, năm 2021, thu nhập từ chuyển nhượng đất đai của các thành phố ở đồng bằng Trường Giang đứng đầu. Chẳng hạn, theo số liệu của China Index Academy, trong top 10 thành phố dẫn đầu thu nhập từ chuyển nhượng đất đai năm 2021, đồng bằng Trường Giang chiếm 6 vị trí.

Số liệu của Trung tâm nghiên cứu bất động sản Trung Nguyên cho thấy, năm 2021, hai thành phố đứng đầu về thu nhập từ chuyển nhượng đất là Thượng Hải và Hàng Châu trong danh sách 100 thành phố đều ở đồng bằng Trường Giang.

Chuyên gia Hoàng Du cho rằng, năm 2021 khu vực đồng bằng Trường Giang vẫn là một trong những khu vực trọng điểm đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản nhờ nền tảng kinh tế khu vực phát triển mạnh, quy mô dân số đổ vào lớn, sức mua của cư dân mạnh và các yếu tố thuận lợi trong quy hoạch phát triển đồng bộ của khu vực. Trong các thành phố loại 1 và 2 chủ chốt, thu nhập từ chuyển nhượng đất đai của Thượng Hải, Hàng Châu, Nam Kinh đều vượt 200 tỷ NDT.

Hiện nay, thị trường nhà đất đang thuộc giai đoạn điều chỉnh, thị trường khu vực đồng bằng Trường Giang cũng ở trong chu kỳ điều chỉnh. Các chuyên gia trong ngành cho rằng, cùng với tâm lý thị trường cả nước dần phục hồi ổn định, nhịp độ phục hồi thị trường của các thành phố trọng điểm ở khu vực đồng bằng Trường Giang sẽ tốt hơn các thành phố khác.

Ngoài ra, thị trường bất động sản khu vực Trường Giang có quy mô lớn, diện tích kinh doanh nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng hơn 20% tổng diện tích cả nước trong những năm gần đây. Do đó, thời gian tới, đồng bằng Trường Giang vẫn là khu vực trọng điểm tập trung đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản.