Vì sao mặt bằng ở các con đường tỉ USD 'thà đóng cửa chứ không giảm giá'?

Thời gian gần đây, các mặt bằng ở trung tâm TP.HCM, đặc biệt là các vị trí đắc địa, kinh doanh sầm uất bị trả mặt bằng rất nhiều. Trong đó, nhiều vị trí vàng treo bảng cho thuê nhưng ế khách.

Dọc các con đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, Lý Tự Trọng, Phạm Ngũ Lão, Hai Bà Trưng (quận 1) hay các con đường buôn bán sầm uất lâu nay là Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Trãi… hiện có nhiiều mặt bằng đang bỏ trống. Mặt tiền dán kín bảng tìm khách với rất nhiều số điện thoại liên lạc nhưng khá lâu chưa tìm được khách.

Trong vai người đi thuê mặt bằng, chúng tôi liên hệ với Sang - môi giới bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM báo giá một số mặt bằng VIP. Theo đó, một mặt bằng ở đường Ngô Đức Kế (quận 1) có mặt tiền 10m dài và sâu 15m, gồm 1 trệt, 1 lầu được chào giá thuê 230 triệu đồng/tháng. Nếu ký hợp đồng thuê, khách đặt cọc 3 tháng tiền nhà, tương đương khoảng 700 triệu đồng. Một mặt bằng khác trên đường Trần Hưng Đạo (quận 1) được chào giá thuê 9.000 USD cho căn diện tích khoảng 240m2. Nếu ký hợp đồng thuê, khách đặt cọc 3 tháng tiền nhà. Một mặt bằng khác mặt tiền đường Lý Tự Trọng (quận 1), giá thuê được nhân viên môi giới cho biết là 300 triệu đồng/tháng. Nếu ký hợp đồng phải đặt cọc khoản tiền tới ba tháng tiền thuê nhà. Mức giá thuê các căn nhà tăng thêm 10% mỗi năm.

Các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đang “án binh bất động”. Ảnh: LV

Xuất hiện những điểm sáng

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung ra thị trường quý 1 năm 2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 1 năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý 1, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các KCN, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Nhanh chóng gỡ bỏ vướng mắc pháp lý

Nhận định về trường địa ốc giai đoạn tới, VARS cho rằng, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực. Theo Chủ tịch VARS, Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc.

Mặt bằng cho thuê đỏ mắt tìm khách. Ảnh: Đình Sơn

Anh Duy, chủ một cửa hàng cà phê trên đường Trương Định, cho biết mới phải trả mặt bằng kinh doanh cà phê hoạt động gần 10 năm do buôn bán khá ế ẩm trong khi giá thuê mặt bằng quá cao và tăng liên tục khiến thu không đủ chi.

"Mỗi tháng tiền thuê mặt bằng gần 300 triệu đồng. Cộng thêm nhiều chi phí đầu vào như nguyên liệu, nhân công đều tăng trong khi doanh thu đã sụt giảm đến 50%. Chính vì vậy tôi buộc phải đóng cửa. Lúc này kinh doanh cái gì cũng lỗ thà đem tiền gửi ngân hàng cho chắc ăn", anh Duy chép miệng.

Ông Anthony Hoang, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phân tích, sở dĩ giá cho thuê cao mà chủ nhà không hạ vì trước đó họ mua nhà với giá 400 - 600 triệu đồng/m2, một căn 200m2 có giá khoảng 80 - 120 tỉ đồng. Nếu cho thuê khoảng 416 triệu đồng/tháng thì mỗi tháng thu về khoảng 5%. Trong khi đó, chủ nhà trả lãi ngân hàng 15%/năm. Chỉ riêng tiền lãi ngân hàng khoản 1,250 tỉ đồng một tháng, cho thuê vẫn gánh lỗ 834 triệu đồng/tháng.

"Chủ nhà hy vọng giá nhà sẽ tăng như 10 năm trước nhưng bất khả thi vì giá bất động sản trung tâm TP.HCM hiện giờ cao ngang Trung Quốc, Singapore, cao hơn châu Âu, Mỹ, gấp mấy lần Thái Lan, Malaysia, Philippines... Cho thuê lỗ thời gian dài thì chủ nhà chắc phải bán tháo", ông Anthony Hoang phân tích và nói thêm, người thuê kinh doanh lúc này không thể trả nổi 416 triệu đồng/tháng cho 200m2. Bất động sản giá cao, lãi xuất ngân hàng cao thì ai cũng lỗ, đó là lí do mặt bằng đóng cửa dài ở khu vực trung tâm.

"Khu vực xung quanh chợ Bến Thành chủ yếu phục vụ khách nước ngoài nên mặt bằng cho thuê giá quá cao. Giá thuê cao nên các chủ cửa hàng cũng bán giá cao nên khách nước ngoài. Nhiều người đến một lần, không dám quay lại như Thái Lan, Malaysia… Các doanh nghiệp và chủ nhà cần nhìn nhận sự thật này để thay đổi và thu hút lại khách quốc tế", ông Anthony Hoang nói.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, mặt bằng khu trung tâm TP.HCM chủ yếu để kinh doanh nhóm sản phẩm phục vụ khách du lịch quốc tế. Khi lượng khách này sụt giảm, doanh thu giảm thì chủ thuê nhà không còn nguồn thu, buộc phải trả mặt bằng.

Một căn nhà đóng cửa không có người thuê ngay công trường Quách Thị Trang, gần chợ Bến Thành.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh theo chuỗi do nguồn thu giảm nên họ hạn chế mở rộng thêm. Doanh nghiệp sẽ xem xét bài toán chi phí, nếu phí thuê mặt bằng quá cao thì buộc phải tìm kiếm khu vực khác.

Mặc dù kinh doanh ế ẩm, trả mặt bằng nhiều, nhưng trong một báo cáo của CBRE Việt Nam, giá thuê khu vực này vẫn có xu hướng tăng 1 - 1,5%/năm. Mặt bằng trống ở khu vực trung tâm không chỉ giá cao mà còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy, chữa cháy... Do vậy, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong khoảng thời gian ngắn.