Vì sao lãi suất trái phiếu BĐS lên tới 13-14%?

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, Tổng Giám đốc FiinRatings cho rằng, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp được xác định dựa trên mức độ rủi ro, hay nói cách khác là chất lượng tín dụng của tổ chức phát hành và của lô trái phiếu đó

Trả lời câu hỏi của báo chí về việc tại sao lãi suất của doanh nghiệp BĐS lại ở mức cao (13-14%/năm), trong số đó có những doanh nghiệp không niêm yết và ít thông tin trên thị trường, ông Nguyễn Quang Thuân cho biết, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp được xác định dựa trên mức độ rủi ro hay nói cách khác là chất lượng tín dụng của tổ chức phát hành và của lô trái phiếu đó. Mặc dù lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 12 tháng (thông thường được dùng làm lãi suất cơ sở tham chiếu cộng với phần bù rủi ro) nhưng các yếu tố liên quan khác như rủi ro của ngành BĐS vẫn ở mức cao và cả các yếu tố cụ thể của tổ chức phát hành và điều khoản điều kiện của lô trái phiếu đó.

Nếu đối chiếu với kết quả xếp hạng tín nhiệm nhiều doanh nghiệp BĐS của chúng tôi thì mức xếp hạng bình quân của ngành này đang ở mức BB (tức là năng lực đáp ứng nghĩa vụ nợ ở mức trung bình) thì về cơ bản mức lãi suất đó cũng phản ánh mức rủi ro của ngành này hiện nay.

Dĩ nhiên, vẫn có nhiều doanh nghiệp BĐS, nhất là BĐS khu công nghiệp có mức xếp hạng tín nhiệm cao hơn. Một số doanh nghiệp chúng tôi đã xếp hạng và công bố ở mức BBB thì họ đã phát hành với mức lãi suất thấp hơn đáng kể và dao động từ 9-12% tùy theo kỳ hạn và điều khoản, trong đó có tài sản thế chấp ra sao.

Thực tế mức lãi suất cao đối với trái phiếu BĐS trong thời gian qua không chỉ là các lô phát hành mới mà cả các lô trái phiếu được tổ chức phát hành và nhà đầu tư trái phiếu thương thảo để tái cơ cấu với việc kéo dài kỳ hạn thông thường là 2 năm theo quy định của Nghị định 08.

Mức lãi suất mới thường cao hơn 0,5% đến 1% nhằm phản ánh những yếu tố rủi ro mới mà nhà đầu tư gặp phải do kỳ hạn kéo dài hơn. Và thực tế là các doanh nghiệp đó đang gặp những khó khăn nhất định về quá trình triển khai dự án, một số là thủ tục pháp lý và vấn đề mất cân đối giữa dòng tiền thu về trả nợ và áp lực nợ đáo hạn không chỉ đến từ trái phiếu mà cả nợ vay ngân hàng.